Vous êtes assis sur le canapé à regarder une énième émission de chasse au logement, de bricolage ou d’amélioration de l’habitat en vous disant : » ça doit être bien. » Vous fixez l’écran, admirant et enviant les investisseurs aux yeux brillants et pleins d’entrain qui font leur prochaine aventure immobilière. Vous riez à l’idée que cela puisse être vous.
Et bien, détrompez-vous. Ces jours de rêverie sont terminés. Nous allons vous dire comment faire pour que cela se produise pour de vrai.
Si vous débutez, vous n’avez probablement pas une liasse de billets à investir ou une idée claire du meilleur jeu. Eh bien, vous avez de la chance : nous allons vous montrer exactement ce qu’il faut faire en fonction de l’argent que vous avez et de ce que vous voulez retirer de l’expérience. Le reste ne dépend que de vous !
« La no. 1 que je dis aux investisseurs, c’est d’essayer d’investir là où ils vivent « , déclare Natalie Poteete, l’agent le plus vendu d’Augusta, en Géorgie. Elle dit qu’il est important de connaître la zone dans laquelle vous investissez afin de mieux déterminer le meilleur moment pour acheter ou vendre en fonction de la hausse ou de la baisse des prix des maisons là où vous vous trouvez.
Alors, à part commencer par ce que vous savez, quoi d’autre ? Découvrez comment commencer à investir dans l’immobilier en cinq étapes.
Etape 1 : Connaître votre niveau d’investissement
Avant de commencer votre voyage d’investissement immobilier, vous devrez évaluer combien il faut pour faire votre premier investissement, puis décider quelle est la meilleure voie en fonction de vos fonds disponibles. La bonne nouvelle est que commencer au point de départ ne prend pas vraiment beaucoup de temps, et ensuite vous pouvez travailler votre chemin vers le haut de l’échelle d’investissement immobilier.
Vous n’avez pas besoin d’être un millionnaire pour investir dans l’immobilier. Vous pouvez investir aussi peu que 500 $, ou plus de 50 000 $, en fonction de votre situation financière et de vos objectifs d’investissement.
Étape 2 : connaître votre niveau de risque
L’immobilier est un excellent investissement à long terme avec de nombreuses possibilités de retours financiers. Cependant, il comporte des risques, comme la plupart des opportunités d’investissement.
Voici quelques questions que vous voudrez vous poser pour évaluer votre propre niveau de risque associé à chaque type d’investissement :
- Si votre investissement comprend la location d’une partie de votre résidence principale, êtes-vous à l’aise avec le fait de permettre à des étrangers potentiels de rester à court ou à long terme ?
- Etes-vous prêt à faire face à des ralentissements du marché du logement, tels que l’augmentation des taux hypothécaires ou la baisse des prix des maisons, qui pourraient affecter l’argent que vous avez investi dans des sociétés d’investissement immobilier (REIT) ou votre capacité à vendre une maison rénovée à profit ? Si cela se produit, êtes-vous prêt à attendre jusqu’à ce que le marché se stabilise ?
- Etes-vous prêt à faire face aux réparations, à l’entretien et aux éventuels problèmes des locataires qui accompagnent la possession d’un bien locatif ? Si un locataire rompt son bail ou si vous avez des logements vacants, disposez-vous des six mois de réserves locatives hautement recommandées pour couvrir les coûts ?
Lorsque l’on considère les risques de l’investissement immobilier, il est également important de savoir comment les combattre.
Si votre investissement est un bien locatif et que vous disposez des fonds nécessaires, l’embauche d’un gestionnaire immobilier réputé est une idée judicieuse si votre temps, votre désir ou votre capacité à effectuer des réparations sont limités.
« Il est généralement bon d’acheter quelque chose d’un peu plus récent pour ne pas avoir à se soucier autant de l’entretien », dit Poteete. Cela ne signifie pas que ce doit être une grande maison dans le quartier le plus chic – juste quelque chose qui ne nécessitera pas une tonne de travail.
Pour atténuer les risques tels qu’un changement drastique du marché immobilier, la rareté des locataires fiables, votre responsabilité si quelqu’un se blesse sur votre propriété, ou tout autre dilemme, vous devriez acheter la propriété par le biais d’une LLC pour protéger vos actifs personnels.
Etape 3 : Demandez-vous si la liquidité est importante
La liquidité est la capacité de transformer votre investissement en espèces. Lorsque vous réfléchissez à la façon de commencer à investir dans l’immobilier, demandez-vous à quoi vous allez utiliser votre investissement et à quelle vitesse vous devez réaliser un bénéfice. Cela vous renseignera sur le type d’investissement à poursuivre.
Si vous avez besoin d’un flux de trésorerie immédiat
Il existe deux façons principales pour les investissements immobiliers de gagner de l’argent. La première consiste à produire des flux de trésorerie. Ce type d’investissement commence à gagner de l’argent dès le premier mois et fournit des revenus réguliers. Ce serait votre meilleure stratégie si vous avez besoin de faire des profits à court terme qui mettront de l’argent dans votre compte bancaire immédiatement pour des choses comme économiser pour un acompte sur la maison de vos rêves ou rembourser des dettes, comme les cartes de crédit ou les prêts étudiants.
Les flux de trésorerie des investissements immobiliers proviennent des propriétés locatives et de la location de votre propre maison.
Si vous jouez le long jeu
L’autre façon de gagner de l’argent avec les investissements immobiliers est l’appréciation de la propriété, ou l’augmentation de la valeur d’une maison sur une période de temps. Si votre intention est d’atteindre un objectif à long terme, comme l’achat d’une « résidence secondaire » dans le futur ou le financement de votre retraite, investir dans l’immobilier pour accumuler des capitaux propres est la voie à suivre. Cette avenue s’adresse aux investisseurs qui sont prêts à attendre des rendements.
Les options d’investissement dans l’appréciation comprennent à la fois l’achat de votre propre maison ou d’un bien locatif pour ensuite le vendre une fois que sa valeur a considérablement augmenté. Lorsque vous achetez un bien locatif pour le vendre plus tard et le louer dans l’intervalle, vous faites un investissement à la fois à court et à long terme.
Selon le Top Agent Insights de HomeLight du deuxième trimestre 2019, » le rapport CoreLogic Home Price Index a révélé que les prix des maisons ont augmenté de 3.6 % d’une année sur l’autre en avril 2019 et prévoit que les prix augmenteront de 4,3 % en 2020. »
Les maisons multifamiliales de deux à quatre unités constituent 18 % du parc de logements locatifs du pays et, en 2019, ont enregistré un rendement moyen de 2,4 % de la plus-value à l’échelle nationale, y compris des rendements supérieurs à la moyenne à Las Vegas, Denver et Washington D.C., selon CoreLogic. C’est un autre avantage pour les investisseurs qui louent ces types de propriétés.
Étape 4 : Quelle est la meilleure option pour débutant ?
Si vous êtes un novice en matière d’investissement immobilier, il existe des options efficaces et à faible risque pour les débutants.
L’un des avantages de ne pas avoir beaucoup de fonds pour commencer à investir est que la plupart de vos options ont des enjeux et des risques relativement faibles. Vous pouvez commencer par le bas presque instantanément avec des retours rapides.
Si vous voulez tremper votre orteil dans la piscine d’investissement immobilier, voici les meilleures options d’entrée de gamme à considérer:
Louer une partie de la maison dans laquelle vous vivez déjà
Cela peut inclure une chambre d’amis, un sous-sol ou une maison à calèche ; vous pouvez partager les parties communes avec votre locataire.
Les coûts peuvent inclure la réalisation de toute amélioration nécessaire avant d’accueillir un locataire dans votre maison et 1 % à 4 % de la valeur de la maison mise de côté pour les réparations.
C’est une option à faible risque pour commencer à générer des flux de trésorerie pour des fonds immédiatement disponibles, pour aider à couvrir le coût de votre hypothèque ou pour mettre en épargne pour votre prochain investissement.
Devenir un hôte Airbnb
C’est essentiellement la même chose que l’option ci-dessus, sauf que vous serez responsable du nettoyage après les invités (vous pouvez facturer des frais de ménage pour couvrir cela) et de la mise en place pour les nouveaux invités.
En tant qu’hôte Airbnb ou Vrbo (acronyme de vacation rental by owner), vous avez le contrôle de la partie de votre maison à louer et du moment où vous le faites, qu’il s’agisse d’une partie seulement de la maison pour ne pas avoir à partir pendant le séjour des invités, ou de la maison entière que vous libérez lorsque les invités sont présents le week-end, pendant l’été, ou chaque fois que vous pouvez partir.
Investissement par crowdfunding en ligne
Certaines plateformes d’investissement par crowdfunding immobilier, telles que Fundrise et DiversyFund, permettent un investissement de 500 $ seulement pour commencer. Il s’agit de sociétés de placement immobilier privées.
Il y a quelques mises en garde à prendre en compte avec cette option, notamment le fait que la plupart de ces applis facturent des frais allant de 1 % à 2.5 % des actifs gérés de leurs clients ; bien qu’il soit rapide de commencer, ces apps peuvent prendre beaucoup de temps pour produire des rendements significatifs ; et les dividendes de ces investissements peuvent être imposés.
Étape 5 : Passez à l’étape suivante
Disons que vous avez fait votre tout premier investissement immobilier et que vous l’avez totalement écrasé. Le virus vous a mordu et vous en voulez plus ! Eh bien, heureusement pour vous, il y a toujours d’autres opportunités à saisir. Vérifiez où aller quand il est temps de faire le saut du débutant à l’intermédiaire.
Acheter une maison
Que ce soit une maison plus grande et meilleure que vous pouvez acheter avec l’argent gagné en louant votre ancienne maison, ou si vous avez économisé suffisamment pour votre premier achat de maison, vous construirez des capitaux propres pour votre avenir.
Acheter un bien locatif
Cela peut se faire de deux manières : les investisseurs peuvent acheter une maison exclusivement pour la louer à des locataires, ou ils peuvent acheter une propriété multifamiliale où ils vivent dans une unité et louent les autres, également connue sous le nom de house hacking.
La première option nécessite un acompte d’au moins 20 % et un prêt hypothécaire d’investissement, qui s’accompagne de taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires primaires occupés par le propriétaire – jusqu’à 0,5 % à 0,75 % de plus.
La seconde option, en fonction du prix de la maison, peut être plus abordable car elle peut être achetée pour aussi peu que 3.5 % d’acompte avec un prêt FHA parce qu’elle sert également de résidence principale à l’acheteur.
Investir dans des sociétés d’investissement immobilier (REIT)
Les REIT sont des sociétés qui possèdent ou financent des biens immobiliers productifs de revenus, qui reversent 90 % de leurs revenus imposables aux actionnaires. Les investisseurs peuvent acheter des actions de sociétés individuelles par le biais d’un fonds commun de placement ou d’un fonds négocié en bourse (ETF) du marché boursier. Les ETF ne nécessitent pas un investissement minimum de 3 000 $, et l’investissement minimum pour les FPI privées peut varier de 1 000 $ à 25 000 $.
Les FPI sont performants pour les dividendes à long terme, mais ne sont pas de bonnes options à court terme.
Si vous avez le vent en poupe
Quand il est temps de passer aux grandes ligues de l’investissement immobilier, où pouvez-vous aller ensuite ? Voici les opportunités d’investissement immobilier de niveau suivant à garder dans votre poche arrière pour le moment venu.
House flipping
Acheter des maisons qui sont en dessous de la valeur du marché, généralement parce qu’elles ont besoin d’un peu ou beaucoup de TLC, puis les réparer pour les revendre – ou les flipper – est très tendance en ce moment. Selon CoreLogic, la revente de maisons atteint des sommets historiques, en augmentation constante depuis 2002. Les rendements de ce type d’investissement peuvent également être élevés, les bénéfices les plus importants allant de 60 % à 95 % dans certaines zones métropolitaines. Les zones les plus rentables ont les logements les plus anciens, donc plus de prétendants au fixateur.
Vous n’avez pas besoin d’être Chip et Joanna Gaines pour rocker le jeu du fixateur. Vous devez juste savoir comment trouver ces joyaux d’investissement, dit Poteete.
« Bien sûr, tout le monde veut acheter une maison 30% en dessous de la valeur du marché, mais il n’y a qu’un nombre limité de ces propriétés, donc vous devez juste être vraiment avisé dans votre recherche. Donc cela se résume vraiment à un investisseur qui est prêt à battre le pavé. »
Elle dit que les trouver est la partie la plus délicate. Les rénover et les vendre à profit est la partie amusante. « Une fois que vous les trouvez, les réparer et les vendre est facile. Les agents immobiliers sont excellents pour vous aider à les vendre. »
Acheter plus de propriétés
L’étape suivante pour faire croître votre portefeuille d’investissement immobilier est d’acheter plus de propriétés si vous pouvez vous permettre de le faire confortablement, en utilisant l’équité de la première propriété pour aider à financer la suivante. « Vous devez toujours mettre 20% d’acompte, mais vous êtes en mesure de rouler une partie de votre équité de vos autres propriétés dans ces nouveaux prêts, et cela peut vraiment vous aider à être en mesure d’accumuler plus dans une petite période de temps », dit Poteete.
Donc, maintenant vous avez une base solide pour ce qu’il faut pour commencer à investir dans l’immobilier. C’est la moitié de la bataille – comprendre les attentes pour savoir combien mettre en fonction de ce que vous voulez en retirer.
Comme on dit, vous devez dépenser de l’argent pour en gagner. Que ce soit beaucoup ou peu à ce stade de votre vie, il y a toujours des opportunités de croissance quand il s’agit de l’immobilier. Maintenant, vous pouvez être l’une de ces personnes sur HGTV, au lieu de simplement les regarder !
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