Tous les propriétaires devraient savoir comment calculer les intérêts hypothécaires. Que vous financiez l’achat d’une maison ou que vous refinanciez votre prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt, vous prépayerez des intérêts.
La quantité d’intérêts prépayés déterminera le moment où vous voulez que votre premier paiement régulier commence. De nombreux emprunteurs préfèrent effectuer un paiement hypothécaire le premier de chaque mois. D’autres préfèrent le 15. Parfois, les prêteurs choisiront cette date de paiement pour vous, alors demandez si vous avez une préférence.
Les intérêts hypothécaires sont payés à terme échu
Aux États-Unis, les intérêts sont payés à terme échu. Cela signifie que votre paiement de capital et d’intérêts permet de payer les intérêts des 30 jours précédant immédiatement la date d’échéance de votre paiement. Si vous vendez votre maison, par exemple, votre agent de clôture ordonnera une demande de bénéficiaire, qui collectera également les intérêts impayés. Regardons de plus près.
Par exemple, disons que votre paiement de 599,55 $ est dû le 1er décembre. Le solde de votre prêt est de 100 000 $, portant intérêt à 6 % par an, et amorti sur 30 ans. Lorsque vous effectuez votre paiement au plus tard le 1er décembre, vous payez les intérêts pour tout le mois de novembre, soit les 30 jours.
Si vous fermez votre prêt le 15 octobre, vous payez par anticipation les intérêts du prêteur du 15 octobre au 31 octobre.
On pourrait croire que vous bénéficiez de 45 jours gratuits avant que votre premier paiement soit dû le 1er décembre, mais ce n’est pas le cas. Vous paierez 15 jours d’intérêts avant la clôture et 30 autres jours d’intérêts lorsque vous effectuerez votre premier paiement.
Déterminer le solde impayé de votre capital
Si vous voulez connaître le solde impayé de votre prêt principal qui reste après avoir effectué votre premier paiement hypothécaire, il est facile à calculer. Tout d’abord, prenez le solde de votre prêt principal de 100 000 $ et multipliez-le par votre taux d’intérêt annuel de 6 %. Le montant des intérêts annuels est de 6 000 $. Divisez le chiffre de l’intérêt annuel par 12 mois pour obtenir l’intérêt mensuel dû. Ce chiffre est de 500 $.
Comme votre paiement amorti du 1er décembre est de 599,55 $, pour calculer la portion de capital de ce paiement, vous devez soustraire le chiffre des intérêts mensuels (500 $) du paiement du capital et des intérêts (599,55 $). Le résultat est 99,55 $, ce qui correspond à la portion de capital de votre paiement.
Maintenant, soustrayez la portion de capital de 99,55 $ payée du solde de capital impayé de 100 000 $. Ce chiffre est de 99 900,45 $, soit le solde du principal impayé restant au 1er décembre. Si vous remboursez un prêt, vous devez ajouter les intérêts quotidiens au solde impayé jusqu’au jour où le prêteur reçoit le montant du remboursement.
Vous savez maintenant que votre solde de principal impayé après votre paiement de décembre sera de 99 900,45 $. Pour calculer votre solde restant après votre paiement du 1er janvier, vous allez le calculer en utilisant le nouveau solde impayé :
- 99 900,45 $ x 6 % d’intérêt = 5 994,03 $ ÷ par 12 mois = 499,50 $ d’intérêt dû pour décembre.
- Votre paiement de janvier est le même que celui du 1er décembre car il est amorti. Il est de 599,55 $. Vous allez soustraire les intérêts dus pour décembre de 499,50 $ de votre paiement. Il reste donc 100,05 $ à verser au capital de votre prêt.
- Votre solde au 1er décembre est de 99 900,45 $, duquel vous soustrayez la partie capital de votre paiement du 1er janvier, soit 100,05 $. Cela donne 99 800,40 $ comme nouveau solde de capital impayé.
A chaque paiement consécutif, votre solde de capital impayé diminuera d’un montant de réduction de capital légèrement supérieur à celui du mois précédent.
C’est parce que, bien que le solde impayé soit calculé à l’aide de la même méthode chaque mois, votre portion de capital du paiement mensuel augmentera tandis que la portion d’intérêt deviendra plus petite.
Calcul de l’intérêt quotidien de votre hypothèque
Pour calculer l’intérêt quotidien pour un remboursement de prêt, prenez le solde du capital multiplié par le taux d’intérêt et divisez par 12 mois, ce qui vous donnera l’intérêt mensuel. Divisez ensuite l’intérêt mensuel par 30 jours, ce qui équivaudra à l’intérêt quotidien.
Disons, par exemple, que votre oncle vous donne 100 000 $ comme cadeau pour le Nouvel An et que vous décidez de rembourser votre prêt hypothécaire le 5 janvier. Vous savez que vous devrez 99 800,40 $ au 1er janvier. Mais vous devrez également cinq jours d’intérêts. Combien cela représente-t-il ?
- 99 800,40 $ x 6 % = 5 988,02 $. Divisez par 12 mois = 499 $. Divisez par 30 jours = 16,63 $ x 5 jours = 83,17 $ d’intérêts dus pour cinq jours.
- Vous enverriez au prêteur 99 800,40 $ plus 83,17 $ d’intérêts pour un paiement total de 99 883,57 $.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
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