Quel que soit l’état du marché, il est important de comprendre la valeur de l’immobilier commercial sur lequel vous êtes assis, que vous soyez prêt ou non à vendre tout de suite. Voici quelques méthodes que nous utilisons pour évaluer les biens immobiliers commerciaux pour nos listes de représentation des vendeurs.
Regardez les propriétés comparatives
En tant que courtiers, nous avons accès à des propriétés sur et hors marché à travers le monde. Nos bases de données nous aident à trouver des propriétés de taille, d’emplacement et d’âge similaires aux vôtres. Nous sommes en mesure d’examiner la vacance du marché, les ventes récentes et une tonne d’autres données démographiques. Ces ressources nous aident à vous fournir un prix précis et attractif.
Si vous n’avez pas de courtier, vous pouvez toujours trouver des propriétés comparatives. Cela prendra simplement plus de temps et sera probablement moins précis. Vous pouvez passer au crible les dossiers publics ou faire un tour dans votre quartier pour faire la chasse aux ventes commerciales récentes.
Cette méthode d’évaluation des biens est connue sous le nom d’approche par comparaison des ventes. Elle est généralement utilisée dans l’immobilier résidentiel, mais peut également être utilisée pour les transactions commerciales.
Regardez le coût
L’approche du coût calcule le coût total pour reconstruire la propriété à partir de zéro. Cette méthode prend en compte, le coût du terrain, de la construction et de toute main d’œuvre associée à la construction de la structure actuelle.
Vous pouvez utiliser cette formule pour calculer votre valeur : valeur de la propriété = valeur du terrain + coût de la nouvelle construction + amortissement cumulé.
Si vous êtes un propriétaire à long terme, cette méthode peut être la plus facile à utiliser puisque vous connaissez probablement le prix que vous avez payé pour construire la structure. Cette méthode peut causer plus de maux de tête qu’elle n’en vaut la peine si vous n’êtes pas sûr des coûts des matériaux et/ou du terrain ou si vous ne savez pas comment calculer l’amortissement.
Regardez le revenu
Si vous travaillez avec un courtier, il y a de bonnes chances qu’il utilise l’approche du revenu pour évaluer votre propriété, car c’est la méthode la plus largement utilisée. Cette approche examine la structure par rapport au revenu qu’elle est censée générer.
Commencez par examiner votre revenu net d’exploitation (NOI) et votre taux de capitalisation (cap rate).) Le NOI est calculé en prenant le revenu brut effectif moins les dépenses d’exploitation. Le NOI ne comprend pas les impôts ni votre paiement hypothécaire.
Une fois que vous avez votre NOI, vous pouvez calculer votre taux de capitalisation. Le taux de capitalisation est un rapport entre le NOI et la valeur de la propriété. Il est calculé en prenant le NOI et en le divisant par la valeur. Les taux de capitalisation varient en fonction du marché, donc ne vous inquiétez pas si vous voyez des taux de capitalisation beaucoup plus bas à New York, par exemple.
Maintenant, c’est là que les choses se compliquent. Si votre NOI est même légèrement décalé, votre taux de capitalisation sera faussé. Cela pourrait éloigner les investisseurs potentiels qui recherchent un taux spécifique. Un courtier en immobilier commercial chevronné, peut vous aider à positionner votre propriété au taux de capitalisation idéal pour attirer les investisseurs.
Autres questions à considérer
Bien sûr, il y a des choses qui rendent votre propriété et votre vente potentielle uniques. Si vous avez récemment effectué des rénovations ou des mises à niveau d’équipement, par exemple, votre propriété peut obtenir un prix de vente plus élevé qu’un bâtiment plus ancien et de taille similaire. Outre les mises à jour, nous aimons également poser aux propriétaires les questions suivantes :
- Votre propriété dispose-t-elle d’un parking ? Si vous êtes situé dans une ville ou un centre-ville à forte densité de population, même quelques places peuvent faire la différence.
- Vendez-vous votre entreprise et l’immobilier ou seulement le bâtiment ? Les ventes d’entreprises et de bâtiments sont traitées très différemment, et la vente d’une entreprise rentable peut faire grimper le prix de l’immobilier.
- Etes-vous plus proche d’une autoroute ou facilement accessible par les transports en commun ? Si votre bâtiment est situé directement à la sortie d’une autoroute, vous pouvez avoir plus de valeur qu’un voisin situé plus bas dans la rue.
Même si personne ne connaît votre bâtiment mieux que vous, un professionnel de l’immobilier commercial peut vous aider à positionner précisément votre propriété tout en faisant le gros du travail. Avec seulement quelques informations, ils peuvent vous fournir une analyse simple de la propriété qui vous aidera à comprendre votre valeur actuelle en même temps qu’ils vous aideront à identifier les améliorations potentielles qui feraient grimper votre prix.
Les professionnels de l’immobilier commercial peuvent vous aider à positionner votre propriété avec précision tout en faisant le gros du travail.