L’une des informations les plus critiques (et les plus déroutantes) qui entrent dans une transaction foncière est la description légale.
Pour faire simple, la description légale d’une propriété est la définition du bien immobilier acheté et vendu. Elle fait plus autorité que l’adresse et le numéro de parcelle, et si cette information est indiquée de manière incorrecte sur un acte, le mauvais bien immobilier sera transféré.
La description légale (et dans certains cas, les cartes de plat municipal auxquelles elle fait référence) nous permet de déterminer la taille, la forme, les limites et l’emplacement d’une parcelle. C’est pourquoi les descriptions légales sont requises sur chaque acte de propriété, et pourquoi les arpenteurs-géomètres ont besoin de ces informations pour faire leur travail.
Même avec l’importance inhérente de la description légale d’une propriété, j’ai constaté que la plupart des investisseurs immobiliers n’ont aucune idée de la façon de comprendre ou d’interpréter cette chaîne bizarre de lettres et de chiffres. Ils se contentent de la copier-coller d’un document à l’autre, sans apprécier ce qu’elle signifie, pourquoi elle est importante et pourquoi la précision est cruciale.
Depuis longtemps, j’ai l’intention d’écrire un article de blog détaillé expliquant les bases du fonctionnement des descriptions légales et pourquoi elles sont importantes. Cependant, plus tôt cette année, je suis tombé sur ce livre et j’ai remarqué une section qui donnait une excellente entrée en matière sur le sujet. Comme ce livre l’a cloué avec une telle précision, j’ai invité l’auteur à partager ce segment de son livre ici même sur le blog REtipster.
Note annexe : Certaines descriptions légales sont TRÈS compliquées et nécessitent un œil expérimenté pour » décoder » complètement les informations. Cet article ne fera pas de vous un expert du jour au lendemain, mais je pense que vous verrez à quel point il s’agit d’une introduction utile qui offre un peu de clarté à un sujet assez déroutant.
Lorsque Thomas Jefferson s’est réveillé le 3 mai 1803, le lendemain de la finalisation de son célèbre » achat de la Louisiane « , il a dû y avoir un moment où il s’est regardé dans le miroir et a pensé,
« L’achat de la Louisiane ? Qu’est-ce que je viens d’acheter exactement ? ! »
Suite au choc, sans doute, il a dépêché tout un groupe d’arpenteurs pour essayer de comprendre.
Heureusement, l’effort monumental du gouvernement américain pour établir des grilles d’arpentage – les townships – avait déjà commencé à ce moment-là, des années plus tôt en fait.
Les résultats ont traversé les décennies, et sont encore très utiles pour ceux qui sont engagés dans l’immobilier aujourd’hui. Presque tout le pays est divisé en ces cases de six miles de côté.
Il y a cependant quelques exceptions intéressantes. Le Texas, qui était autrefois un pays indépendant, est surtout divisé en « surveys » qui sont basés sur d’anciennes concessions de terres espagnoles. Dans l’État de l’étoile unique, une description légale commence à un point désigné de l’arpentage (le point de départ ou POB) et se déroule comme une description » métrage et limites » à partir de là.
Mais pour la plupart d’entre nous en dehors du Texas, le système des townships ( » PLSS » ou Public Land Survey System), c’est là que ça se passe. Une compréhension du système des townships est essentielle pour tout homme (ou femme) de terrain, et vous donnera des années-lumière d’avance sur la concurrence lorsqu’il s’agit de localiser des terrains.
Pour identifier un township spécifique (une boîte spécifique de six miles de large et six miles de haut) – les États ont un axe est-ouest et un axe nord-sud tracés à travers leur milieu. C’est comme un graphique cartésien.
Donc un certain canton peut être 2 miles au sud de la ligne parallèle de cet état et 2 miles à l’est de la ligne verticale. C’est de là que les townships tirent leur nom. Vérifions un exemple :
Le canton dans cet exemple s’appellerait : » Canton 2 Sud, rang 2 Est (T2S-R2E). »
(Au fur et à mesure que nous expliquons cela, vous pourriez vouloir vérifier quelques exemples du monde réel. Consultez le comté d’El Paso Colorado pour une illustration particulièrement carrée, et donc directe.)
Rappelez-vous : Chaque canton fait six milles de large sur six milles de haut.
Cela signifie qu’un canton contient 36 milles carrés.
Les milles carrés sont appelés sections.
Les sections sont numérotées, commençant généralement par #1 au coin NE et serpentant à travers le canton pour se terminer par #36 au coin SE.
Une section (un mille carré) mesure 5 280′ X 5 280′ et contient 640 acres. Il s’agit d’une section parfaite, ce que la plupart ne sont pas.
Donc, une fois le canton identifié, nous nommons notre section dans le canton. Disons que notre propriété se trouve dans la section 14 (comme le montre l’image ci-dessus).
Maintenant, nous étudions la section 14, canton 2 sud, rang 2 est (qui peut également être abrégé en : S14, T2S-R2E).
Nous avons identifié une parcelle de terrain particulière de 640 acres.
L’arpenteur peut commencer à un point de cette section et effectuer une description métrique pour identifier vos 20,02 acres.
OU : Il peut décrire une parcelle de terrain en divisant la section en fractions.
La » moitié nord » (N/2) correspond aux 320 acres nord. Le » quart nord-ouest » (NW/4) correspond aux 160 acres du nord-ouest. Le » quart nord-ouest du quart nord-ouest » (NW/4 de NW4) est les 40 acres à l’extrême nord-ouest de la section.
C’est pourquoi 40 acres est une taille si courante pour les terrains aux États-Unis. Une section de terrain compte 16 blocs de parcelles de 40 acres.
Les descriptions légales utilisant le système S-T-R (Section-Township-Range) doivent être lues à rebours. Si vous faites cela, vous obtiendrez les infos comme ceci :
État, comté, canton, section, fraction de section, fraction de cette fraction.
Vous pourriez donc acheter 20 acres décrits comme:
« le E/2 du SE/4 du SE/4 de la section 14, township 2 South, Range 2 East, Madison County, Utah.
Commencez par le lire à l’envers:
Utah
Madison County
T2S-R2E
Sec.14
SE/4 (de ladite section 14)
SE/4 (de ladite SE/4 de ladite section 14)
E/2 (de ladite SE/4 de ladite SE/4 de ladite section. 14)
Ne désespérez pas. Vous n’avez pas besoin d’apprendre tout cela tout de suite. Vous pouvez l’apprendre au fur et à mesure, en essayant de trouver des propriétés individuelles.
Vous pouvez également faire ajouter la grille S-T-R sur Google Earth pour un coût minime. Allez voir sur Earthpoint. Cela en vaut la peine. Vous verrez le système de grille superposé sur les photos aériennes.
Joue avec. Essayez de trouver la description légale de votre propre maison.
En tout cas, je ne vous ai pas dit tout cela juste pour vous faire tourner la tête. La connaissance du système Section-Township-Range est utile lorsque nous recherchons des affaires de land-flip au bureau de l’Assesseur, ou même lorsque nous identifions correctement la parcelle de 40 acres du vieil homme Brown que son fils annonce sur Facebook à bas prix (mais pour laquelle il n’a pas de plat).
Tout compte fait, une solide connaissance de ce système vous permettra de tracer des propriétés alors que la concurrence se gratte encore la tête.
Si vous avez aimé ceci, et que vous avez faim d’autres conseils sur les terres, consultez le livre d’E.B. Farmer sur le land-flipping, son blog et son cours électronique complet (assurez-vous d’utiliser le code de réduction » RETIPSTER » à la caisse pour quelques économies rapides).