El dinero duro es una forma de pedir un préstamo sin recurrir a los prestamistas hipotecarios tradicionales. Los préstamos provienen de individuos o inversores que prestan dinero basado (en su mayor parte) en la propiedad que usted está utilizando como garantía.
Cuando los préstamos necesitan suceder rápidamente, o cuando los prestamistas tradicionales no aprobarán un préstamo, el dinero duro puede ser la única opción. Repasemos cómo funcionan estos préstamos.
¿Qué es el dinero duro?
La mayoría de los préstamos requieren una prueba de que puede devolverlos. Por lo general, los prestamistas están interesados en su puntuación de crédito y sus ingresos disponibles para pagar un préstamo. Si usted tiene un sólido historial de préstamos responsables y la capacidad de reembolsar los préstamos (medido por su relación deuda-ingreso), obtendrá la aprobación de un préstamo.
Conseguir la aprobación con un prestamista tradicional es un proceso dolorosamente lento – incluso con grandes puntuaciones de crédito y un montón de ingresos. Si tiene elementos negativos en sus informes crediticios (o un ingreso que es difícil de verificar a satisfacción de su prestamista), el proceso tarda aún más y es posible que nunca le aprueben.
Los prestamistas de dinero duro adoptan un enfoque diferente: prestan basándose en la garantía que asegura el préstamo, y se preocupan menos por su capacidad de reembolso. Si algo va mal y usted no puede pagar, los prestamistas de dinero duro planean recuperar su dinero tomando la garantía y vendiéndola. El valor de la garantía es más importante que su situación financiera.
Los préstamos de dinero duro son generalmente préstamos a corto plazo, con una duración de uno a cinco años. De todos modos, no querrá mantenerlos mucho más tiempo, porque los tipos de interés de los préstamos de dinero duro suelen ser más altos que los de los préstamos tradicionales.
¿Por qué utilizar el dinero duro?
Si el dinero duro es caro, ¿por qué usarlo? El dinero duro tiene su lugar para ciertos prestatarios que no pueden obtener financiación tradicional cuando la necesitan.
Rápido: debido a que el prestamista se centra principalmente en la garantía (y se preocupa menos por su posición financiera), los préstamos de dinero duro se pueden cerrar más rápidamente que los préstamos tradicionales. Los prestamistas prefieren no tomar posesión de su propiedad, pero no necesitan pasar tanto tiempo revisando una solicitud de préstamo con un peine de dientes finos – verificando sus ingresos, revisando los extractos bancarios, etc. Una vez que usted tiene una relación con un prestamista, el proceso puede moverse rápidamente, dándole la capacidad de cerrar acuerdos que otros no pueden cerrar (eso es especialmente importante en los mercados calientes con múltiples ofertas).
Flexibilidad: los acuerdos de dinero duro también pueden ser más flexibles que los acuerdos de préstamos tradicionales. Los prestamistas no utilizan un proceso de suscripción estandarizado. En su lugar, evalúan cada acuerdo de forma individual. Dependiendo de su situación, usted puede ajustar cosas como los calendarios de reembolso. Usted podría estar pidiendo prestado a un individuo que está dispuesto a hablar – no una gran corporación con políticas estrictas.
Aprobación: el factor más importante para los prestamistas de dinero duro es la garantía. Si está comprando una propiedad de inversión, el prestamista prestará tanto como el valor de la propiedad. Si necesita pedir un préstamo contra otra propiedad que posea, el valor de esa propiedad es lo que le importa al prestamista. Si usted tiene una ejecución hipotecaria u otros elementos negativos en su informe de crédito, es mucho menos importante – algunos prestamistas pueden ni siquiera mirar su crédito (aunque muchos prestamistas le preguntarán acerca de sus finanzas personales).
La mayoría de los prestamistas de dinero duro mantienen ratios de préstamo-valor (LTV ratios) relativamente bajos. Su relación LTV máxima podría ser del 50% al 70%, por lo que necesitará activos para calificar para el dinero duro. Con ratios tan bajos, los prestamistas saben que pueden vender su propiedad rápidamente y tener una oportunidad razonable de recuperar su dinero.
¿Cuándo tiene sentido el dinero duro?
Los préstamos de dinero duro tienen más sentido para los préstamos a corto plazo. Los inversores de «arreglar y voltear» son un buen ejemplo de usuarios de dinero duro: son dueños de una propiedad sólo el tiempo suficiente para aumentar el valor – no viven allí para siempre. Venderán la propiedad y devolverán el préstamo, a menudo en el plazo de un año aproximadamente. Es posible utilizar el dinero duro para entrar en una propiedad y quedarse allí, pero usted querrá refinanciar tan pronto como pueda obtener un mejor préstamo.
Inconvenientes del dinero duro
El dinero duro no es perfecto. Aunque parece simple – un activo garantiza el préstamo por lo que todo el mundo está seguro – el dinero duro es sólo una opción. Es caro, por lo que las cosas tienen que funcionar según lo previsto para que los beneficios se materialicen.
El dinero duro funciona de forma diferente a los préstamos que puede haber utilizado en el pasado: los prestamistas podrían utilizar métodos más conservadores para valorar la propiedad de lo que usted espera.
Coste: los préstamos de dinero duro son caros. Si usted puede calificar para otras formas de financiación, podría salir adelante con esos préstamos. Por ejemplo, los préstamos de la FHA le permiten pedir un préstamo incluso con un crédito menos que perfecto. Espere pagar tasas de interés de dos dígitos en el dinero duro, y también podría pagar comisiones de origen de varios puntos para obtener fondos.
Si usted no puede obtener la aprobación de un préstamo porque su propiedad está en necesidad de reparaciones graves, un préstamo FHA 203k podría pagar por la rehabilitación a un costo menor.