Todos los propietarios de viviendas deben saber cómo calcular los intereses hipotecarios. Ya sea que esté financiando la compra de una casa o refinanciando su préstamo hipotecario existente con un nuevo préstamo, usted pagará por adelantado los intereses.
La cantidad de intereses pagados por adelantado determinará cuándo quiere que comience su primer pago regular. Muchos prestatarios prefieren hacer un pago de la hipoteca el primero de cada mes. Algunos prefieren el día 15. A veces los prestamistas elegirán esa fecha de pago por usted, así que pregunte si tiene alguna preferencia.
Los intereses de la hipoteca se pagan a plazos
En Estados Unidos, los intereses se pagan a plazos. Significa que su pago de capital e intereses pagará los intereses de los 30 días inmediatamente anteriores a la fecha de vencimiento del pago. Si está vendiendo su casa, por ejemplo, su agente de cierre ordenará una demanda de beneficiario, que también cobrará los intereses no pagados. Veamos con más detalle.
Por ejemplo, digamos que su pago de 599,55 dólares vence el 1 de diciembre. El saldo de su préstamo es de 100.000 dólares, con un interés del 6% anual y amortizado en 30 años. Cuando usted hace su pago para el 1 de diciembre, está pagando los intereses de todo el mes de noviembre, los 30 días.
Si usted está cerrando su préstamo el 15 de octubre, pagará por adelantado los intereses del prestamista desde el 15 de octubre hasta el 31 de octubre.
Puede parecer que tiene 45 días libres antes de que su primer pago venza el 1 de diciembre, pero no es así. Usted pagará 15 días de intereses antes de cerrar y otros 30 días de intereses cuando haga su primer pago.
Calculando su saldo principal no pagado
Si usted quiere saber su saldo principal de préstamo no pagado que queda después de hacer su primer pago de la hipoteca, es fácil de calcular. Primero, tome su saldo principal de préstamo de $100,000 y multiplíquelo por su tasa de interés anual del 6%. El importe de los intereses anuales es de 6.000 dólares. Divida la cifra de interés anual por 12 meses para obtener el interés mensual a pagar. Ese número es $500.
Dado que su pago amortizado del 1 de diciembre es de $599.55, para calcular la porción de capital de ese pago, usted restaría el número de interés mensual ($500) del pago de capital e intereses ($599.55). El resultado es $99.55, que es la porción de capital de su pago.
Ahora, reste la porción de capital pagada de $99.55 del saldo de capital no pagado de $100,000. Esa cifra es 99.900,45 dólares, que es el saldo de capital pendiente de pago a partir del 1 de diciembre. Si está pagando un préstamo, debe añadir los intereses diarios al saldo impagado hasta el día en que el prestamista reciba el importe de la liquidación.
Ahora sabe que su saldo de capital impagado después de su pago de diciembre será de 99.900,45 dólares. Para calcular su saldo restante después de su pago del 1 de enero, lo calculará utilizando el nuevo saldo impago:
- 99.900,45 dólares x 6% de interés = 5.994,03 dólares ÷ por 12 meses = 499,50 dólares de intereses adeudados por diciembre.
- Su pago de enero es el mismo que su pago del 1 de diciembre porque está amortizado. Es de 599,55 dólares. Usted restará el interés debido para diciembre de 499,50 dólares de su pago. Eso deja 100,05 dólares que se pagarán al principal de su préstamo.
- Su saldo al 1 de diciembre es de 99.900,45 dólares, de los que restará la parte del principal de su pago del 1 de enero de 100,05 dólares. Es igual a $99,800.40 como su nuevo saldo de capital no pagado.
Con cada pago consecutivo, su saldo de capital no pagado disminuirá en una cantidad de reducción de capital ligeramente superior a la del mes anterior.
Esto se debe a que, aunque el saldo impagado se calcule utilizando el mismo método cada mes, su parte de capital del pago mensual aumentará mientras que la parte de intereses se reducirá.
Calcular el interés diario de su hipoteca
Para calcular el interés diario de la amortización de un préstamo, tome el saldo de capital por el tipo de interés y divídalo entre 12 meses, lo que le dará el interés mensual. A continuación, divida el interés mensual entre 30 días, lo que equivaldrá al interés diario.
Supongamos, por ejemplo, que su tío le regala 100.000 dólares en Nochevieja y usted decide liquidar su hipoteca el 5 de enero. Usted sabe que deberá 99.800,40 dólares a partir del 1 de enero. Pero también deberás cinco días de intereses. ¿Cuánto es eso?
- 99.800,40 dólares x 6% = 5.988,02 dólares. Dividir por 12 meses = 499 dólares. Divida por 30 días = 16,63 dólares x 5 días = 83,17 dólares de intereses por cinco días.
- Usted enviaría al prestamista 99.800,40 dólares más 83,17 dólares de intereses para un pago total de 99.883,57 dólares.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, es una agente asociada de Lyon Real Estate en Sacramento, California.