No importa el estado del mercado, es importante entender el valor de los bienes raíces comerciales que está sentado en, independientemente de si usted está listo para vender todavía. Aquí hay algunos métodos que utilizamos para valorar los bienes raíces comerciales para nuestros listados de representación del vendedor.
Mira las propiedades comparativas
Como corredores, tenemos acceso a las propiedades en el mercado y fuera del mercado en todo el mundo. Nuestras bases de datos nos ayudan a encontrar propiedades de tamaño, ubicación y antigüedad similares a la suya. Somos capaces de examinar la vacante del mercado, las ventas recientes y una tonelada de otros datos demográficos. Estos recursos nos ayudan a proporcionarle un precio preciso y atractivo.
Si no tiene un agente, todavía puede encontrar propiedades comparativas. Sólo tomará más tiempo y probablemente será menos preciso. Puede buscar en los registros públicos o dar una vuelta por su vecindario para buscar ventas comerciales recientes.
Este método de valoración de propiedades se conoce como enfoque de comparación de ventas. Se utiliza típicamente en los bienes raíces residenciales, pero también se puede utilizar para las transacciones comerciales.
Mira el costo
El enfoque del costo calcula el costo total para reconstruir la propiedad desde cero. Este método tiene en cuenta, el coste del terreno, la construcción y cualquier mano de obra asociada a la construcción de la estructura actual.
Puede utilizar esta fórmula para calcular su valor: valor de la propiedad = valor del terreno + coste de la construcción nueva + depreciación acumulada.
Si usted es un propietario a largo plazo, este puede ser el método más fácil de usar ya que probablemente conoce el precio que pagó para construir la estructura. Este método puede causar más dolor de cabeza de lo que vale la pena si no está seguro de los costos de materiales y/o de la tierra o si no sabe cómo calcular la depreciación.
Mira los ingresos
Si usted está trabajando con un corredor, hay una buena probabilidad de que estén utilizando el enfoque de los ingresos para valorar su propiedad, ya que es el método más utilizado. Este enfoque examina la estructura en relación con los ingresos que se espera que genere.
Empiece por mirar su ingreso operativo neto (NOI) y la tasa de capitalización (cap rate).) El NOI se calcula tomando el ingreso bruto efectivo menos los gastos de funcionamiento. El NOI no incluye los impuestos ni el pago de su hipoteca.
Una vez que tenga su NOI, puede calcular su tasa de capitalización. La tasa de capitalización es una relación entre el NOI y el valor de la propiedad. Se calcula tomando el NOI y dividiéndolo por el valor. Las tasas de capitalización varían según el mercado, así que no se preocupe si ve tasas de capitalización mucho más bajas en Nueva York, por ejemplo.
Ahora, aquí es donde las cosas se ponen difíciles. Si su NOI es incluso ligeramente fuera, su tasa de capitalización será sesgada. Esto podría alejar a los inversores potenciales que buscan una tasa específica. Un corredor de bienes raíces comerciales experimentado, puede ayudarle a posicionar su propiedad en la tasa de capitalización ideal para atraer a los inversores.
Otras cuestiones a considerar
Por supuesto, hay cosas que hacen que su propiedad y la venta potencial sean únicas. Si ha completado recientemente renovaciones o actualizaciones de equipos, por ejemplo, su propiedad puede alcanzar un precio de venta más alto que un edificio más antiguo de tamaño similar. Aparte de las actualizaciones, también nos gusta hacer a los propietarios las siguientes preguntas:
- ¿Tiene su propiedad aparcamiento? Si se encuentra en una ciudad densamente poblada o en el centro de la ciudad, incluso unas pocas plazas pueden marcar la diferencia.
- ¿Vende su negocio y el inmueble o sólo el edificio? Las ventas de negocios y edificios se manejan de manera muy diferente, y la venta de un negocio rentable puede aumentar el precio de los bienes raíces.
- ¿Está usted cerca de una autopista o es fácilmente accesible a través del transporte público? Si su edificio está situado directamente en una salida de la autopista, puede ser más valioso que un vecino situado al final de la carretera.
Aunque nadie conoce su edificio mejor que usted, un profesional inmobiliario comercial puede ayudarle a posicionar con precisión su propiedad mientras hace el trabajo pesado. Con sólo unos pocos datos, pueden proporcionarle un sencillo análisis de la propiedad que le ayudará a comprender su valor actual junto con ayudarle a identificar posibles mejoras que harían subir su precio.