¿Debe un veterano elegir una hipoteca FHA en lugar de un préstamo VA? Hay varias razones por las que un veterano podría considerar un préstamo de la FHA y algunas de esas razones pueden tener que ver con querer guardar el derecho a la hipoteca de la VA para una fecha posterior, o un solicitante podría haber utilizado ya el derecho al préstamo de la VA pero necesita comprar otra propiedad.
Cualquiera que sea la motivación para comparar las hipotecas FHA con las VA, hay algunos aspectos clave de ambos programas que hay que conocer antes de comprometerse con uno u otro.
Ofrecemos estos aspectos para compararlos uno al lado del otro, pero tenga en cuenta que las características y los requisitos de ambos préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno están sujetos a cambios debido a la legislación, las directivas presidenciales, las modificaciones reglamentarias del gobierno, etc.
{Sponsored} Los veteranos pueden comprar una casa con $0 de enganche
El préstamo hipotecario VA ofrece $0 de enganche sin PMI. Averigüe si usted es elegible para este poderoso beneficio de compra de vivienda. Precalifique hoy!
Los préstamos hipotecarios de la FHA y del VA: Principales diferencias
El préstamo hipotecario del VA tiene muchas ventajas sobre las hipotecas convencionales y de la FHA, pero un cambio en el programa de préstamos del VA que entró en vigor el 1 de enero de 2020 eliminó por completo los límites de garantía del préstamo hipotecario para los préstamos hipotecarios del VA.
Eso significa que no hay límite superior impuesto por el VA sobre la cantidad de dinero que puede pedir prestado con una hipoteca del VA. Antes de 2020, los préstamos VA tenían límites por condado establecidos en base a los límites de los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac.
Y esa es una de las principales diferencias entre las hipotecas VA y los préstamos hipotecarios de la FHA; los préstamos de la FHA para nuevas compras, construcción o proyectos de rehabilitación tienen un límite por condado basado en los límites de Fannie y Freddie. Los préstamos de la VA no lo hacen.
El prestatario y el prestamista deben negociar el préstamo-si excede una cierta cantidad basada en la garantía de la VA para una cierta porción del préstamo, se le puede requerir para compensar la diferencia en efectivo dependiendo de las circunstancias.
Otra diferencia importante es que las hipotecas de la VA, como discutiremos a continuación, no tienen ningún pago inicial requerido por la VA. No hay dinero de entrada es una gran ventaja para un cazador de casas, y las hipotecas de la FHA no pueden tocar la opción sin dinero de entrada. Entramos en más detalle sobre los requisitos de pago inicial de la VA y la FHA más adelante en este artículo.
Similitudes de los préstamos hipotecarios de la FHA y la VA
En muchos aspectos, tanto los préstamos hipotecarios de la VA como los de la FHA son bastante similares y tienen características que son casi idénticas en algunos aspectos.
Requisitos de propiedad
Tanto las hipotecas de la VA como las de la FHA tienen requisitos de propiedad específicos. Algunos de ellos se abordarán a continuación, pero lo más importante que los prestatarios deben saber en esta área inicialmente es que tanto las hipotecas VA como FHA sólo están destinadas a:
- Propiedades que se encuentran en los Estados Unidos continentales, sus territorios, etc. Los préstamos hipotecarios VA y FHA no pueden ser solicitados en otros países para ser utilizados en la compra de propiedades fuera de la jurisdicción del gobierno de los Estados Unidos.
- En general, las hipotecas VA y FHA no pueden ser aprobadas para ninguna propiedad que no esté sujeta a impuestos como bienes inmuebles. Eso significa que una casa móvil debe ser fijada a una base permanente como condición para la aprobación del préstamo, significa que un RV o una casa flotante nunca puede calificar para una hipoteca VA o FHA porque no califican legalmente como propiedad real.
- Tampoco se puede comprar una propiedad que no es principalmente de naturaleza residencial, o propiedades que tienen características no residenciales que superan la naturaleza residencial de la casa. El uso no residencial de la vivienda está restringido a menos del 50% de la superficie total y puede estar más restringido por cuestiones de zonificación estatales o locales.
- Las normas de los préstamos hipotecarios de la FHA y el VA no anulan las leyes estatales o locales, ni los códigos de construcción locales u otros requisitos. Estas regulaciones pueden ser un factor para cualquier compra de una propiedad que no sea 100% de naturaleza residencial, así como aquellas que son casas suburbanas más típicas.
- Primer uso sin dinero de entrada – 2,3%
- 5 por ciento de entrada – 1,65%
- 10 por ciento de entrada – 1,4%
- Primer uso sin dinero de entrada – 3.6%
- 5 por ciento de cuota inicial – 1,65%
- 10 por ciento de cuota inicial – 1,4%
- Los veteranos que reciban una compensación del VA por discapacidades relacionadas con el servicio.
- Los veteranos con derecho a recibir una compensación del VA por discapacidades relacionadas con el servicio, pero que reciben en su lugar una paga de jubilación o de servicio activo.
- Cónyuges supervivientes de veteranos fallecidos en servicio activo o por una discapacidad relacionada con el servicio.
- Miembros del servicio activo que aporten (en la fecha de cierre del préstamo o antes) una prueba de haber recibido el Corazón Púrpura.
Puntuación FICO
Ambos programas de préstamos tienen requisitos de crédito más indulgentes. La FHA tiene un rango de puntuación FICO de 580 o mejor para la financiación máxima, pero su prestamista puede requerir una puntuación FICO más alta que eso para las mejores tasas de interés y el pago inicial más bajo.
Las reglas de préstamos hipotecarios de la VA tradicionalmente se han negado a detallar cualquier requisito de puntuación FICO en absoluto, dejando esos detalles al prestamista. En el caso de ambos programas de préstamos hipotecarios, el hecho de que los préstamos estén respaldados por el gobierno le da al prestamista más incentivos para ser flexible con los requisitos de puntuación de crédito.
En general, los requisitos de puntuación FICO para los programas de préstamos hipotecarios están sujetos a cambios por una variedad de razones. También puede encontrar que para algunas hipotecas VA y FHA, ciertos programas pueden requerir puntuaciones FICO más altas.
Puntuaciones más altas pueden ser requeridas para algunos préstamos
Si usted planea tener una casa construida para usted usando un préstamo de construcción de cierre único de la FHA, por ejemplo, sus puntuaciones FICO se dará más escrutinio debido a la naturaleza más compleja del préstamo, las cantidades de dólares involucrados, etc. Los estándares del prestamista también jugarán un papel importante en la forma en que estos requisitos se determinan y se aplican.
Reglas de ocupación
Tanto los préstamos hipotecarios de la VA como los de la FHA y los préstamos de refinanciación generalmente requieren la ocupación como condición para la aprobación del préstamo hipotecario. Las hipotecas de la FHA requieren que al menos un prestatario obligado a la hipoteca ocupe la casa como residencia principal permanente. Los préstamos hipotecarios de la VA también lo requieren.
Las opciones de préstamos de refinanciación en efectivo de la FHA y de la VA requieren ambas la ocupación. Sin embargo, una diferencia importante para los prestatarios del VA es que el programa de préstamos hipotecarios del VA NO requiere la ocupación para los Préstamos de Refinanciación de Reducción de la Tasa de Interés del VA (VA IRRRLs).
Para los IRRRLs del VA, el prestatario sólo está obligado a certificar que la casa se utilizó como residencia principal antes de solicitar el nuevo préstamo.
Tipos de interés
Las normas de los préstamos hipotecarios de la VA y de la FHA son claras: ninguna de las dos agencias gubernamentales es responsable de establecer o regular los tipos de interés de las hipotecas respaldadas por el gobierno.
El prestatario y el prestamista deben negociar el tipo de interés del préstamo y su puntuación de crédito, historial de pago, historial de empleo y otras variables pueden ser un factor en lo que su prestamista está dispuesto a hacer por usted en el departamento de tipos de interés.
Lo único que se aproxima a una regulación para los tipos de interés de estos préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno es el lenguaje que se encuentra en las regulaciones tanto de la VA como de la FHA que requiere que las tasas, gastos, comisiones y otros cargos que debe pagar el prestatario deben ser «razonables y habituales» en comparación con los productos de préstamos de vivienda similares.
Programas de préstamos hipotecarios de la VA y la FHA que son similares
Tanto las hipotecas de la FHA como las de la VA pueden permitir la compra de una casa móvil, una casa de campo (en las circunstancias adecuadas), una unidad de condominio, una casa suburbana, una propiedad de uso mixto que tenga al menos el 50% de la superficie dedicada a fines residenciales (un porcentaje que está sujeto a cambios en función de la legislación vigente, la política gubernamental u otras variables), y/o propiedades de varias unidades hasta cuatro unidades.
Beneficios de los préstamos para viviendas de la VA frente a los de la FHA: El Pago Inicial
Las hipotecas FHA requieren un pago inicial mínimo del 3,5% que se calcula sobre el valor ajustado de la propiedad. El requisito del pago inicial establece que otros gastos para el préstamo hipotecario, como los honorarios del prestamista, los honorarios de evaluación y los costos de cierre, no pueden considerarse parte del pago inicial.
Los pagos iniciales de los préstamos de la FHA están completamente separados de cualquier otro costo de cierre asociado con un préstamo inmobiliario.
Los préstamos hipotecarios de la FHA, por regla general, no requieren ningún pago inicial, pero hay circunstancias en las que se puede requerir uno debido a las normas del prestamista para ciertos rangos de puntuación FICO, problemas de historial de crédito, etc.
Cuando se puede requerir un pago inicial de un préstamo hipotecario VA
También se puede requerir un pago inicial en los casos en los que hay una diferencia entre el valor de tasación de los bienes inmuebles y el precio de venta-el prestatario no puede ser obligado a cerrar el trato en tales casos.
Hay algo que se llama la cláusula de escape VA que prohíbe al prestamista y al vendedor de obligar al comprador a completar la transacción cuando el importe del préstamo es inferior al precio de venta. El prestatario es libre de elegir la propiedad a pesar de todo, pero está obligado a pagar la diferencia entre el precio de venta y el importe del préstamo en efectivo. Esto no puede ser financiado.
Préstamos de vivienda VA frente a préstamos de vivienda FHA: Seguro Hipotecario
El programa de préstamos hipotecarios de la VA en sí no requiere ni seguro hipotecario privado ni primas de seguro hipotecario. Su prestamista individual puede o no requerir dicho seguro. Las hipotecas de la FHA, por otro lado, requieren una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) y una prima de seguro hipotecario (MIP, que no debe confundirse con el seguro hipotecario privado o PMI). El importe de este gasto variará en función de diversos factores.
En el caso de las hipotecas de la FHA, el prestatario tiene la opción de financiar el UFMIP por adelantado o pagar el importe total en efectivo. No se permite financiar parcialmente el UFMIP.
Los préstamos FHA frente a las hipotecas VA: Tasas de financiación
La mayoría de los préstamos hipotecarios presentan una tasa de financiación, y la hipoteca VA no es una excepción. Las hipotecas FHA utilizan las tasas UFMIP y MIP como tasa de financiación, mientras que las hipotecas VA tienen una tasa de financiación que es muy diferente, sobre todo debido a la existencia de una excepción para los prestatarios que reciben o son elegibles para recibir la compensación de la VA para las condiciones médicas relacionadas con el servicio.
Cualquier persona que reciba o sea elegible para recibir dichos pagos puede solicitar una exención a la cuota de financiación de la VA.
Los cambios en el programa de préstamos de la VA que comenzaron a ser efectivos el 1 de enero de 2020 incluyen una cuota de financiación revisada y una estructura de cuotas de financiación (los miembros de la Guardia y la Reserva pagan la misma cuota de financiación a partir de 2020 que los miembros en servicio activo). Otros cambios en el programa incluyen permitir a ciertos receptores del Corazón Púrpura (que reciben el honor antes del cierre del préstamo) que se les exima de la cuota de financiación del préstamo del VA.
Si actualmente está siendo evaluado para una reclamación médica del VA pero aún no tiene una decisión oficial de reclamación del VA en los libros, es posible que deba pagar la cuota como si no estuviera exento y solicitar un reembolso una vez que el VA haya actualizado sus registros.
Sepa que dichos reembolsos NO SON AUTOMÁTICOS y DEBEN ser solicitados-pregunte a su prestamista cómo proceder si esta situación se aplica a usted.
Tarifas de financiación de préstamos VA: Actualizado
La Ley de Veteranos de Vietnam de la Marina Azul cambió las tasas de financiación de los préstamos VA. Antes de los cambios, que entraron en vigor el 1 de enero de 2020, había diferentes tarifas para los miembros del servicio activo, de la Guardia y de la Reserva, con una tarifa más alta requerida para el uso por segunda vez o posterior del beneficio de préstamo del VA.
Todos los solicitantes aprobados para un préstamo hipotecario del VA pagan la tarifa de financiación A MENOS que el solicitante esté exento porque recibe o es elegible para recibir la compensación del VA por discapacidades relacionadas con el servicio o un receptor del Corazón Púrpura.
Las tasas de financiación de préstamos VA de segundo uso son las siguientes:
Exenciones de la cuota de financiación del préstamo VA
Los veteranos con discapacidades relacionadas con el servicio y los cónyuges supervivientes pueden estar exentos de la cuota de financiación del préstamo VA. ¿Quién está exento?
Límites de los préstamos del VA: A Thing Of The Past
Las normas de los préstamos VA cambiaron (a partir del 1 de enero de 2020) para eliminar los límites de garantía de los préstamos hipotecarios.Eso significa que no hay límite superior impuesto por el VA en la cantidad de dinero que puede pedir prestado con una hipoteca VA. Antes de 2020, los préstamos de la VA tenían límites por condado establecidos en base a los límites de los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac. Tenga en cuenta que el VA sólo garantiza una parte de cualquier préstamo hipotecario aprobado en el programa de préstamos del VA.
FHA Versus VA Mortgage Loans: Derecho al Préstamo y Usos de la Hipoteca
El programa de préstamos hipotecarios de la FHA no establece el derecho a utilizarlo, ni regula cuántas veces puede solicitar una hipoteca de la FHA. Eso NO significa que se le permita comprar tantas propiedades como quiera con un préstamo FHA.
El programa de Préstamos para Viviendas Unifamiliares de la FHA está destinado a apoyar a los prestatarios que están comprando residencias primarias para la ocupación personal; no es para las propiedades de inversión, tiempo compartido, bed-and-breakfasts, negocios de tipo Air b-n-b, o cualquier operación de «ocupación transitoria» donde los inquilinos alquilan por menos de 30 días a la vez.
Las hipotecas de la FHA pueden utilizarse para comprar viviendas de varias unidades y el prestatario es libre de alquilar las unidades no utilizadas en la propiedad. Lo mismo ocurre con los préstamos hipotecarios VA. Ambos programas de préstamos le permiten ser un propietario in situ, pero no uno externo. Usted debe vivir en la casa que compra con la hipoteca FHA o el préstamo VA.
Los préstamos hipotecarios VA SÍ cuentan con una cantidad fija de derechos: usted puede utilizar hasta el 100% de su derecho de préstamo hipotecario VA para comprar una casa y puede solicitar que se restablezca ese derecho una vez que su casa esté pagada en su totalidad, refinanciada en ciertas circunstancias o vendida.
No necesita su derecho completo al solicitar un Préstamo de Refinanciación de Reducción de la Tasa de Interés del VA-esta es una opción de refinanciación de la hipoteca destinada a ayudar a los prestatarios a reducir sus pagos mensuales y / o la tasa de interés, o salir de un préstamo de tasa ajustable y en una hipoteca de tasa fija.
Usted tiene que solicitar el derecho restaurado o utilizar el derecho existente al solicitar un préstamo de refinanciación VA cash-out.
Observaciones básicas sobre los préstamos de compra de la FHA frente a los préstamos hipotecarios de la VA
En algunos aspectos, los préstamos de la FHA y la VA son muy similares. Ambos están respaldados por el gobierno, ofrecen un riesgo reducido para el prestamista, y más apoyo para el prestatario.
Se prohíben las penalidades por pago anticipado
Tanto las hipotecas VA como las FHA prohíben una penalidad por pago anticipado del préstamo. Compare esa característica con algunos préstamos convencionales y pronto podrá saber si un préstamo respaldado por el gobierno es mejor para usted con tales protecciones incorporadas para el consumidor.
Opciones de Refinanciación Streamline
Los préstamos hipotecarios de la VA y la FHA cuentan con la posibilidad de solicitar un préstamo de Refinanciación Streamline (El IRRRL de la VA mencionado anteriormente y el equivalente de Refinanciación Streamline de la FHA), que es una ventaja que puede encontrar sobre ciertos préstamos convencionales.
Sin verificación de crédito requerida por el gobierno para los préstamos de refinanciación Streamline
Los IRRRLs de la VA (también conocidos a veces como Streamline de la VA) y los préstamos de refinanciación Streamline de la FHA no cuentan con ninguna verificación de crédito o evaluación requerida por el gobierno, excepto en circunstancias específicas. VA y FHA Streamline refinanciaciones generalmente requieren un beneficio tangible para el prestatario en la forma de un pago más bajo, la tasa de interés, salir de un préstamo de tasa ajustable, etc.
Exceso de dinero de vuelta al prestatario prohibido
Ni las hipotecas VA o FHA permiten la devolución de dinero al prestatario en exceso de $ 500, excepto en la forma de reembolsos legítimos para el dinero pagado por adelantado y más tarde financiado en el préstamo. No se permite solicitar más préstamo hipotecario del que se requiere para la compra de la propiedad con la intención de embolsarse la diferencia: la ley federal prohíbe esta práctica.
Tarifas de financiación de la VA y exenciones de la tasa de financiación de la VA
Los veteranos pueden encontrar el préstamo de la VA más preferible que la contraparte de la FHA por cualquier número de razones, pero una de las más convincentes es la exención de la tasa de financiación del préstamo de la VA para los miembros militares discapacitados y ciertos galardonados con el Corazón Púrpura (ver arriba).
Con más miembros del servicio que nunca que regresan del servicio con lesiones relacionadas con el servicio, problemas médicos, necesidades de salud mental, y otras cuestiones relacionadas, la exención de la cuota de financiación del VA es una gran ayuda. Tales ahorros no son posibles con el equivalente de la FHA y para muchos eso es un factor importante para tomar la decisión de ir con una hipoteca VA en su lugar.
Joe Wallace es un veterano de 13años de las Fuerzas Aéreas de los Estados Unidos y ex reportero de Air Force Television News
| Beneficios de Préstamo para Veteranos Discapacitados | Beneficios Estatales para Veteranos |
| Asistencia a la Morosidad de Préstamos de la VA para Veteranos | |
| Programas de Préstamos para Viviendas Amigables con los Veteranos Friendly Home Loan Programs | Hipoteca de Pago Graduado de VA (GPM) |