Una de las piezas de información más críticas (y confusas) que entran en una transacción de tierras es la descripción legal.
Para decirlo de forma sencilla, la descripción legal de una propiedad es la definición de los bienes inmuebles que se compran y venden. Tiene más autoridad que la dirección y el número de parcela, y si esta información se indica de forma incorrecta en una escritura, se transferirá el bien inmueble equivocado.
La descripción legal (y en algunos casos, los planos municipales a los que hace referencia) nos permiten determinar el tamaño, la forma, los límites y la ubicación de una parcela. Esta es la razón por la que las descripciones legales se requieren en cada escritura, y por qué los topógrafos necesitan esta información para hacer su trabajo.
Aún con la importancia inherente de la descripción legal de una propiedad, he encontrado que la mayoría de los inversores inmobiliarios no tienen idea de cómo comprender o interpretar esta extraña cadena de letras y números. Se limitan a copiar y pegar de un documento a otro, sin apreciar lo que significa, por qué es importante, y por qué la precisión es crucial.
Desde hace mucho tiempo, he tenido la intención de escribir una entrada de blog detallada explicando los fundamentos de cómo funcionan las descripciones legales y por qué son importantes. Sin embargo, a principios de este año me topé con este libro y me fijé en una sección que daba una gran cartilla sobre el tema. Ya que este libro lo clavó con tanta precisión, invité al autor a compartir este segmento de su libro aquí mismo en el Blog de REtipster.
Nota al margen: Algunas descripciones legales son MUY complicadas y requieren un ojo experimentado para «decodificar» completamente la información. Este artículo no le convertirá en un experto de la noche a la mañana, pero creo que verá cómo es una introducción útil que ofrece algo de claridad a un tema bastante confuso.
Cuando Thomas Jefferson se despertó el 3 de mayo de 1803, el día después de finalizar su famosa «Compra de Luisiana», debió haber un momento en el que se miró al espejo y pensó,
«¿Compra de Luisiana? ¿Qué es exactamente lo que acabo de comprar?»
Poco después de que se le pasara el susto, sin duda, envió a un montón de topógrafos para tratar de averiguarlo.
Por suerte, el monumental esfuerzo del gobierno estadounidense por establecer cuadrículas topográficas -pueblos- ya había comenzado por entonces, años antes de hecho.
Los resultados han perdurado a lo largo de las décadas, y siguen siendo muy útiles para los que se dedican a la propiedad inmobiliaria hoy en día. Casi todo el país está dividido en estas cajas de seis millas cuadradas.
Sin embargo, hay algunas excepciones interesantes. Texas, que en su día fue un país independiente, está dividido en su mayor parte en «agrimensuras» que se basan en antiguas concesiones de tierras españolas. En el Estado de la Estrella Solitaria, una descripción legal comienza en un punto designado de la encuesta (el punto de inicio o POB) y se ejecuta como una descripción «metros y límites» de allí.
Pero para la mayoría de nosotros fuera de Texas, el sistema de Township (‘PLSS’ o Sistema Público de Agrimensura), es donde está. La comprensión del sistema de Township es esencial para cualquier hombre (o mujer) de la tierra, y le pondrá a años luz por delante de la competencia cuando se trata de localizar la tierra.
Para identificar un township específico (una caja específica de seis millas de ancho y seis millas de alto) – los estados tienen un eje este-oeste y un eje norte-sur dibujado a través de su centro. Es como un gráfico cartesiano.
Así que un determinado municipio puede estar 2 millas al sur de la línea paralela de ese estado y 2 millas al este de la línea vertical. De ahí los nombres de los municipios. Veamos un ejemplo:
El municipio de este ejemplo se llamaría: ‘Township 2 South, Range 2 East (T2S-R2E).»
(Mientras explicamos esto, tal vez quieras consultar algunos ejemplos del mundo real. Echa un vistazo al condado de El Paso, Colorado, para ver una ilustración especialmente cuadrada y, por tanto, sencilla.)
Recuerda: Cada municipio tiene seis millas de ancho por seis millas de alto.
Esto significa que un municipio contiene 36 millas cuadradas.
Las millas cuadradas se llaman secciones.
Las secciones están numeradas, normalmente empezando por la #1 en la esquina NE y serpenteando a través del municipio para terminar con la #36 en la esquina SE.
Una sección (una milla cuadrada) tiene 5.280′ X 5.280′ y contiene 640 acres. Esta es una sección perfecta, que la mayoría no lo son.
Así que una vez identificado el municipio, nombramos nuestra sección dentro del municipio. Digamos que nuestra propiedad se encuentra en la Sección 14 (como se muestra en la imagen anterior).
Ahora estamos estudiando la Sección 14, Municipio 2 Sur, Rango 2 Este (que también se puede abreviar como: S14, T2S-R2E).
Hemos identificado una extensión de terreno particular de 640 acres.
El topógrafo puede empezar en un punto de esta sección y realizar una descripción de metros y límites para identificar sus 20,02 acres.
O bien: puede describir una extensión de terreno dividiendo la sección en fracciones.
La ‘mitad norte’ (N/2) son los 320 acres del norte. El ‘cuarto noroeste’ (NW/4) son los 160 acres del noroeste. El «cuarto noroeste del cuarto noroeste» (NW/4 de NW4) son los 40 acres en el extremo noroeste de la sección.
Esto es por lo que 40 acres es un tamaño tan común para la tierra en los EE.UU. Una sección de tierra tiene 16 bloques de tramos de 40 acres.
Las descripciones legales que utilizan el sistema S-T-R (Sección-Provincia-Rango) tienen que leerse al revés. Si lo haces, te saldrá la información así:
Estado, Condado, Municipio, Sección, Fracción de Sección, Fracción de esa Fracción.
Así que podrías comprar 20 acres descritos como:
‘la E/2 del SE/4 de la SE/4 de la Sección 14, Municipio 2 Sur, Rango 2 Este, Condado de Madison, Utah.’
Empieza leyendo hacia atrás:
Utah
Condado de Madison
T2S-R2E
Sec.14
SE/4 (de dicha Sección 14)
SE/4 (de dicha SE/4 de dicha Sección 14)
E/2 (de dicha SE/4 de dicha SE/4 de dicha Sección 14)
No desesperes. No necesitas aprender todo esto ahora mismo. Puedes aprenderlo sobre la marcha, mientras intentas encontrar propiedades individuales.
También puedes conseguir que la cuadrícula S-T-R se añada a Google Earth por un precio mínimo. Compruebe Earthpoint. Vale la pena. Verás el sistema de cuadrícula superpuesto sobre las fotos aéreas.
Juega con él. Intenta encontrar la descripción legal de tu propia casa.
De todas formas, no te he contado todo esto sólo para que te dé vueltas la cabeza. El conocimiento del sistema Sección-Provincia-Rango es útil cuando buscamos ofertas de cambio de terreno en la oficina del asesor, o incluso para identificar correctamente la parcela de 40 acres del viejo Brown que su hijo anuncia en Facebook a precio de saldo (pero de la que no tiene un plano).
En definitiva, un conocimiento sólido de este sistema le permitirá trazar propiedades mientras la competencia todavía se rasca la cabeza.
Si le ha gustado esto, y está hambriento de más consejos sobre la tierra, eche un vistazo al libro de E.B. Farmer sobre el volteo de tierras, su blog, y su curso electrónico completo (asegúrese de utilizar el código de descuento ‘RETIPSTER’ en la compra para algunos ahorros rápidos).