¿Qué es la deuda de segundo gravamen?
La deuda de segundo gravamen es un préstamo que se produce después de un primer gravamen. Posteriormente, se refiere a la clasificación de la deuda en caso de quiebra y liquidación, ya que se produce después de que la deuda de primer gravamen se haya reembolsado por completo. Otro término para este tipo de títulos de deuda es el de deuda junior o subordinada.
Estas deudas tienen una prioridad de reembolso inferior a la de otras deudas senior o de mayor rango. En otras palabras, la deuda subordinada es la segunda en la fila para ser reembolsada en su totalidad en caso de insolvencia del prestatario. Sólo después de que se haya satisfecho toda la deuda senior, como los préstamos y los bonos, se puede pagar la deuda de segundo gravamen. Por lo tanto, los inversores en deuda subordinada deben ser conscientes de su posición en la cola para recibir el reembolso total del principal en caso de insolvencia de la empresa subyacente.
Los puntos clave
- La deuda de segundo gravamen se refiere a los préstamos que tienen menor prioridad que otras deudas de mayor rango en caso de quiebra y liquidación de activos.
- Otros nombres para la deuda de segundo gravamen incluyen deuda junior y deuda subordinada.
- La deuda de segundo gravamen puede ayudar a un prestatario a acceder a una financiación muy necesaria, pero hay que sopesar los riesgos, y los tipos de interés suelen ser más altos que en el primer gravamen.
- La deuda subordinada puede, por tanto, ofrecer a los inversores un tipo de interés más alto que la deuda tradicional a tipo fijo, pero con un mayor riesgo.
Explicación de la deuda de segundo gravamen
La deuda de segundo gravamen tiene un derecho subordinado a la garantía pignorada para asegurar un préstamo. En una liquidación forzosa, la deuda subordinada puede recibir el producto de la venta de los activos pignorados para garantizar el préstamo, pero sólo después de que los titulares de la deuda principal hayan recibido el pago. Debido a la subordinación de las garantías pignoradas, las deudas secundarias conllevan un mayor riesgo para los prestamistas e inversores que las deudas preferentes. Como resultado de este elevado riesgo, estos préstamos suelen tener unos tipos de interés más elevados y siguen procesos más estrictos para su aprobación.
Si un prestatario incumple un préstamo garantizado, el titular del gravamen principal puede recibir el 100% del saldo del préstamo por la venta de los activos subyacentes. Sin embargo, el titular del segundo gravamen puede recibir sólo una fracción del importe del préstamo pendiente.
Por ejemplo, si un prestatario incumple un préstamo inmobiliario con una segunda hipoteca, los acreedores pueden ejecutar la hipoteca y vender la vivienda. Tras el pago íntegro del saldo de la primera hipoteca, la distribución de los ingresos restantes se destina al prestamista de la segunda hipoteca.
Riesgos de los prestamistas de segunda hipoteca
El principal riesgo para los prestamistas que plantean las hipotecas de segundo gravamen es la insuficiencia de la garantía en caso de impago o de declaración de quiebra. Durante el proceso de solicitud, los prestamistas de segundas hipotecas suelen evaluar muchos de los mismos factores y ratios financieros que los prestamistas de primeras hipotecas. Estos parámetros financieros incluyen la puntuación de crédito, los ingresos y el flujo de caja. Los prestamistas también revisan la relación deuda-ingresos del prestatario, que muestra el porcentaje de ingresos mensuales dedicado a pagar las deudas. Por lo general, los prestatarios con un bajo riesgo de impago reciben condiciones crediticias favorables que se traducen en tipos de interés más bajos.
Para mitigar el riesgo, los prestamistas de segundo gravamen también deben determinar la cantidad de capital disponible por encima del saldo adeudado de la deuda principal. El capital es la diferencia entre el valor de mercado del activo subyacente menos los préstamos pendientes sobre ese activo.
Por ejemplo, si una empresa tiene un primer gravamen pendiente de 1.000.000 de dólares sobre un edificio, y la estructura tiene un valor tasado de 2.500.000 dólares, hay 1.500.000 dólares de capital restante. En este caso, el prestamista del segundo gravamen puede aprobar un préstamo sólo por una parte del capital pendiente, por ejemplo, 750.000 $-50%. Además, el titular del primer gravamen puede tener estipulaciones en sus condiciones crediticias que establezcan restricciones en cuanto a si la empresa puede tomar deuda adicional o una segunda hipoteca sobre el edificio.
Otros cálculos que un prestamista revisa durante el proceso de préstamo incluyen el valor de mercado del edificio, el potencial de pérdida de valor del activo subyacente y el coste de la liquidación. Los prestamistas pueden restringir el tamaño de los segundos gravámenes para garantizar que el saldo acumulado de la deuda pendiente sea significativamente menor que el valor de la garantía subyacente.
Los prestamistas suelen incluir cláusulas en las condiciones del crédito. Estas cláusulas imponen restricciones y establecen requisitos específicos para el prestatario. Si una empresa se retrasa en los pagos, se activan pactos de préstamo que podrían requerir la venta de activos para pagar la deuda.
Riesgos de los inversores de segundo gravamen
Aunque los inversores de deuda de segundo gravamen reciben el pago antes que los accionistas comunes en caso de desaparición de una empresa, la deuda junior tiene sus riesgos. Si la empresa emisora es insolvente, y a través del proceso de liquidación, no hay suficientes activos disponibles para pagar tanto la deuda senior como la junior, los inversores de segundo gravamen incurrirán en la pérdida.
Aunque la deuda junior puede ofrecer a los inversores un tipo de interés más alto que la deuda tradicional a tipo fijo, los inversores deben ser conscientes de la viabilidad financiera de la empresa emisora y de la probabilidad de ser reembolsada.
Riesgos del prestatario de segundo gravamen
La deuda junior puede ser en forma de préstamos de un banco o a través de la venta de bonos a los inversores. Los prestatarios pueden utilizar los embargos secundarios para acceder al patrimonio inmobiliario o para añadir capital al balance de una empresa. Pignorar activos para garantizar un segundo gravamen también supone un riesgo para el prestatario.
Independientemente de los motivos del segundo préstamo, si el prestatario se retrasa en el pago de la deuda, ese prestamista puede iniciar los procedimientos para forzar la venta del activo pignorado.
Por ejemplo, si un propietario tiene una segunda hipoteca en mora, el banco puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que el prestamista toma el control de la propiedad y comienza el proceso de venta del activo. La ejecución hipotecaria se produce cuando un prestatario no puede realizar los pagos completos y programados del principal y los intereses, tal y como se indica en el contrato hipotecario.
Las empresas suelen tener una gama más amplia de activos para pignorar como garantía, incluyendo bienes inmuebles, equipos y sus cuentas por cobrar. Al igual que una segunda hipoteca sobre una casa, una empresa puede estar en riesgo de perder los activos a la liquidación si el prestamista de segundo gravamen ejecuta la hipoteca.
La deuda secundaria paga un tipo de interés más alto
Durante la liquidación, la deuda secundaria se paga antes que los accionistas comunes
Añadir un préstamo de segunda categoría puede proporcionar acceso al capital
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En una liquidación, la deuda junior puede no recibir un reembolso completo
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El reembolso depende de la viabilidad financiera de la empresa emisora
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Puede que no haya suficiente garantía para la deuda
Resultados del incumplimiento de los préstamos
Tanto las empresas como los individuos tienen una puntuación de crédito que clasifica su capacidad de reembolso de los préstamos. Una puntuación de crédito es un número estadístico que evalúa la solvencia de un prestatario teniendo en cuenta su historial crediticio.
Si una persona se retrasa en los pagos o incumple un préstamo, su puntuación de crédito caerá. Las puntuaciones bajas dificultan que estos prestatarios puedan pedir un préstamo más adelante y pueden afectar a su capacidad para conseguir empleo, apartamentos y artículos como teléfonos móviles.
Para una empresa, un historial crediticio negativo puede significar que tendrá dificultades para encontrar compradores de los futuros bonos que pueda emitir sin ofrecer un tipo de cupón elevado. Además, muchas empresas utilizan líneas de crédito de capital de trabajo para el funcionamiento de su negocio. Por ejemplo, una empresa puede pedir prestado de una línea de crédito (LOC) para comprar inventario. Una vez que reciben el pago por sus productos terminados, pagan la LOC y comienzan el proceso de nuevo para el siguiente ciclo de ventas.
Otro resultado del incumplimiento para una empresa es el impacto en el flujo de caja de la compañía. El flujo de caja es una medida de la cantidad de efectivo que genera una empresa para llevar a cabo sus operaciones y cumplir con sus obligaciones. Como resultado de un mayor coste del servicio de la deuda y de los gastos por intereses derivados de unos tipos de interés más altos, el flujo de caja se reduce.
Ejemplo del mundo real
Como ejemplo, digamos que Ford Motor Company (F) tiene un préstamo pendiente en una de sus fábricas que producen camiones. El préstamo es de aproximadamente 10.000.000 de dólares, mientras que el edificio y la propiedad valen 22.000.000 de dólares según una evaluación reciente de su valor de mercado. Como resultado, la empresa cuenta con 12.000.000 de dólares de capital disponible (22.000.000 de dólares – 10.000.000 de dólares).
El préstamo pendiente de 10.000.000 de dólares es una deuda senior y es la primera prioridad a pagar en caso de impago o liquidación de la empresa. A cambio de ser el primer tenedor del gravamen, el banco cobra un 2% de interés sobre el pagaré de 10.000.000 de dólares.
Ford busca tomar una segunda hipoteca -en esencia, un segundo gravamen- sobre la propiedad de otro banco. Sin embargo, el segundo banco sólo prestará el 50% del capital restante para la deuda del segundo gravamen. Como resultado, Ford puede pedir prestados 6.000.000 de dólares.
Supongamos que se produce una recesión, que hace caer no sólo los ingresos de la empresa por la venta de camiones, sino también el valor de la propiedad. Si la empresa no paga sus deudas, cualquiera de los dos prestamistas puede iniciar la liquidación para satisfacer el préstamo. Tras la liquidación y el pago del saldo del primer préstamo de 10.000.000 de dólares, a la empresa sólo le quedan 5.000.000 de dólares en fondos. Al tratarse de una deuda subordinada, el segundo banco no puede recibir el importe total del segundo préstamo.