La ciudad de Nueva York es conocida por ser una ciudad extremadamente cara para los inquilinos, pero existen leyes para garantizar que no todos los inquilinos de Nueva York queden a merced de los caprichos del mercado, y aproximadamente 1 millón de apartamentos en la ciudad están sujetos a estas protecciones. La estabilización de los alquileres es, con mucho, la protección más aplicada, pero en algunas zonas de la ciudad siguen existiendo apartamentos con alquileres controlados muy codiciados.
Sin embargo, estas leyes sólo se aplican a determinados edificios o apartamentos, y a menudo tienen lagunas que los propietarios se apresuran a aprovechar. Las leyes han cambiado a lo largo del tiempo, y las actualizaciones más recientes aportan protecciones amplias y favorables a los inquilinos que los defensores de la vivienda consideran una victoria, pero que los caseros y propietarios afirman que desestabilizarán el mercado de alquiler de la ciudad.
En pocas palabras: el mercado de alquiler de Nueva York es complicado, pero hay apartamentos de alquiler regulado que se pueden encontrar por ahí. Aquí, hemos desglosado lo que necesitas saber sobre las diferencias entre las unidades de renta controlada y de renta estabilizada, y tus posibilidades de enganchar cada una. (Spoiler: casi imposible para las primeras, pero no tan malo para las segundas)
Apartamentos de alquiler controlado
Piensa en estos apartamentos como el billete de oro del mundo inmobiliario de Nueva York. El control de alquileres se produce cuando un inquilino ha estado viviendo de forma continuada en su apartamento desde el 1 de julio de 1971 -sí, 1971- en un edificio construido antes de 1947. El control de alquileres debería, en teoría, garantizar a los inquilinos pequeñas subidas de precios a lo largo de los años, por lo que esencialmente están pagando alquileres de los años 70 en barrios que han explotado su valor inmobiliario. (Aunque una encuesta del HPD de 2019 muestra que la renta bruta media de los apartamentos con control de alquileres ronda los 1.039 dólares).
Pero esto no durará para siempre; cuando un apartamento de renta controlada se queda vacante, se convierte en una renta estabilizada, o -si está en un edificio con menos de seis unidades- normalmente se elimina de la regulación por completo.
Eso significa que el número total de unidades controladas ha disminuido a medida que las unidades se estabilizan o se desregulan. A saber: En la década de 1950, 2 millones de apartamentos de la ciudad eran de alquiler controlado; ahora, ese número es de alrededor de 22,000 (según una encuesta de 2019 de la Junta de Directrices de Alquiler), o sólo alrededor del uno por ciento del total de viviendas en la ciudad de Nueva York.
Los inquilinos con alquiler controlado también pueden estar sujetos a aumentos de alquiler cada año. Los apartamentos que están bajo control de alquileres están sujetos a un sistema de «alquiler base máximo», lo que significa que hay una cantidad máxima que los propietarios pueden cobrar a los inquilinos, y pueden optar por aumentar el alquiler máximo cobrable -lo que un inquilino realmente paga- hasta llegar a ese punto máximo. (El Consejo Metropolitano de la Vivienda tiene una explicación exhaustiva de cómo puede ocurrir esto).
El alquiler base máximo puede aumentar cada dos años, lo que significa que los alquileres en estos apartamentos pueden dispararse, si los propietarios deciden hacerlo. (No todos los propietarios lo hacen, y los que tienen infracciones en el edificio no están autorizados a hacerlo). Bajo las nuevas leyes de alquiler, la renta máxima cobrable se limitará ahora a la media de cinco años de los últimos aumentos de la Junta de Directrices de Alquiler.
¿Cómo puedo conseguir un apartamento de alquiler controlado?
¿Tienes un familiar ocupando uno, y también vives allí? Cuando un inquilino de un piso de renta estabilizada o de renta controlada fallece o se muda, ciertos familiares (incluidos los «no tradicionales», como las parejas de hecho) que han estado viviendo en el piso tienen derecho, bajo ciertas condiciones, a hacerse cargo del alquiler.
De lo contrario, es básicamente imposible. Los compañeros de piso que no tengan relación familiar con el inquilino principal no tienen derecho a la sucesión, ni tampoco los subarrendatarios o familiares que no vivan en la vivienda.
Pisos estabilizados
Esto nos lleva a la estabilización del alquiler, una forma mucho más común para los neoyorquinos de asegurar un alquiler por debajo del mercado. Mientras que sólo alrededor del uno por ciento de las unidades de alquiler de Nueva York son de alquiler controlado, aproximadamente el 50 por ciento de las unidades de la ciudad están estabilizadas. La estabilización de los alquileres se aplica generalmente a los apartamentos de edificios con seis o más unidades construidos antes de 1974.
Una vez en un apartamento estabilizado, el propietario sólo puede aumentar el alquiler en un porcentaje determinado por la Junta de Directrices de Alquiler, que se convierte en un tema candente cada año. A diferencia de otros programas asequibles, el alquiler no depende de tu nivel de ingresos, del tamaño del apartamento, de cuántas personas viven en él ni de ningún otro factor basado en las necesidades.
En el pasado, los mayores cambios en los alquileres de estas unidades se veían afectados por la frecuencia con la que el apartamento había cambiado en el pasado, así como por las renovaciones que el propietario había realizado. Pero las nuevas leyes de alquileres, aprobadas a principios de este verano, reducirán significativamente esta situación: Ahora, la capacidad de un propietario para aumentar el alquiler sobre la base de las mejoras individuales de los apartamentos (IAI) o de las grandes mejoras de capital (MCI) se ha restringido significativamente, en teoría para hacer más difícil para los dueños de las propiedades sombrías utilizar las actualizaciones como un medio de acoso o de aumentar injustamente el alquiler de un inquilino.
Otras normas también harán más difícil para los propietarios llevar las unidades de alquiler estabilizado a la tasa de mercado: Hasta hace muy poco, los apartamentos estabilizados podían desregularse si el alquiler superaba los 2.700 dólares y el inquilino se marchaba, una práctica conocida como descontrol de vacantes por rentas altas. Gracias a las reformas de los alquileres promulgadas por la legislatura estatal este año, esa práctica ha sido derogada, al igual que la capacidad de un propietario para aumentar el alquiler de un apartamento estabilizado en un 20 por ciento entre inquilinos.
¿Cómo puedo conseguir un apartamento de alquiler estabilizado?
¡No es tan difícil! Aquí hay una lista increíblemente completa de edificios de alquiler estabilizado en cada municipio. Hay una forma más sencilla de comprobar si un edificio está estabilizado aquí.
Si usted cree que se está mudando a un apartamento de alquiler estabilizado, el propietario debe incluir una cláusula de estabilización de alquiler en todos los nuevos contratos y renovaciones informando a los inquilinos de sus derechos legales. Es bastante común que los propietarios no ofrezcan esos detalles a los futuros inquilinos y cobren a los incautos más de lo que pueden legalmente. A menudo depende del inquilino hacer su investigación sobre la estabilización del alquiler, y luego confrontar a su futuro propietario al respecto antes de firmar un contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa con el alquiler preferente?
La estabilización de alquileres establece una renta máxima legal para cada apartamento – como mencionamos anteriormente, es un número basado en la historia única de cada apartamento. El alquiler preferente, por otro lado, se conoce como el alquiler que se cobra a un inquilino estabilizado que es más bajo que el alquiler legal.
Aunque en teoría parece una buena idea, en la práctica puede acarrear problemas a los inquilinos. Como decía un informe de ProPublica de 2017, «los aumentos de los alquileres preferentes no están sujetos a los límites establecidos por la ciudad que rigen otros apartamentos de alquiler estabilizado. Los propietarios pueden revocar las tarifas preferentes, y aumentar los alquileres hasta el máximo legal, cada vez que se renueven los contratos. La reforma de los alquileres aprobada en Albany a principios de este verano reducirá la capacidad de los propietarios para aplicar esos aumentos masivos; según la nueva legislación, al inquilino se le debe ofrecer el alquiler preferente en el momento de la renovación del contrato, en lugar de ser golpeado inesperadamente con un aumento masivo del alquiler. La ley otorga a los propietarios el derecho a cobrar hasta el máximo de la renta legal estabilizada sólo cuando el inquilino abandona la vivienda.
Y para evitar las cuestiones planteadas anteriormente, el Consejo Metropolitano de la Vivienda tiene esto que decir: «Se recomienda encarecidamente a los inquilinos con alquileres preferentes que conozcan sus derechos y opciones lo antes posible.»
Corrección: en una versión anterior de este artículo se omitió la información relativa a las Rentas Básicas Máximas de los apartamentos con alquiler controlado; Curbed lamenta el error.