Si usted está comprando una nueva casa, es posible que se encuentre con algo llamado un préstamo FHA. Llamados así por la Administración Federal de la Vivienda, la agencia que los asegura, estos préstamos están diseñados para hacer la compra más asequible, pero los posibles compradores de vivienda tienden a mirarlos de reojo. Yo también lo hice cuando mi marido y yo buscábamos un bungalow de un dormitorio en Los Ángeles. Prevalece la creencia de que los préstamos de la FHA están dirigidos a los estadounidenses de bajos ingresos para que compren casas que realmente no pueden pagar. Hasta cierto punto, eso es cierto: «Los préstamos de la FHA están diseñados para ayudar a los compradores de viviendas de ingresos bajos y medios que no tienen lo suficiente ahorrado para un pago inicial», dijo Tim Manni, experto en hipotecas de NerdWallet. Si eso le suena a usted, preste atención: Los préstamos de la FHA pueden ser una forma muy responsable de comprar una casa. Sólo tienes que sopesar primero los pros y los contras.
En el lado positivo
«Los préstamos de la FHA ofrecen restricciones de calificación más relajadas, como un puntaje de crédito más bajo, fondos de reserva más pequeños y una relación deuda-ingreso más alta», dice Lauren Bowling, autora de The Millennial Homeowner: A Guide to Successfully Navigating Your First Home Purchase. «Especialmente para los millennials que pueden tener dificultades para ahorrar suficiente dinero para un pago inicial del 20%, los préstamos de la FHA son una opción popular». Y aunque las normas y directrices de la FHA han cambiado a lo largo de los años, las ventajas siguen siendo innumerables. «Además de los requisitos de puntuación de crédito y de pago inicial más bajos, los préstamos de la FHA ofrecen tipos de interés competitivos», dice Tim.
Cuando mi marido y yo compramos nuestra casa el año pasado, elegimos un préstamo de la FHA por el increíble tipo de interés que incluía. Aunque mi puntuación crediticia era excelente, la de mi marido era sólo media, y en el mundo de la suscripción de hipotecas, la media supera a la excelente. Gracias a su crédito menos que estelar, los tipos de interés de los préstamos convencionales que buscamos eran más altos de lo esperado, del 4,5% o más. ¿El tipo de interés con un préstamo FHA? Sólo el 3,125%. Esa tasa es suficiente para hacer que cualquier posible comprador de vivienda haga un baile feliz, pero tenga en cuenta que tiene un costo. A saber, el seguro hipotecario.
Los inconvenientes
El seguro hipotecario protege al prestamista si no puedes pagar tu hipoteca en el futuro. Si su pago inicial es inferior al 20%, generalmente tendrá que pagar este seguro sin importar el tipo de préstamo que obtenga. Pero con un préstamo de la FHA, hay un doble problema. «Los prestatarios deben pagar una cuota inicial de seguro hipotecario y una cuota anual de seguro hipotecario», explica Tim. La cuota inicial es del 1,75% del préstamo (así que si, por ejemplo, pides un préstamo de 250.000 dólares, esa cuota sería de 4.375 dólares). Aunque varía en función del préstamo, la prima de seguro hipotecario en curso suele ser inferior al 1%, lo que puede añadir un par de cientos de dólares a la cuota mensual de la hipoteca. Sin embargo, la cantidad que se ahorra en intereses al obtener un préstamo de la FHA podría compensar esa cantidad.
La otra cosa es que con un préstamo convencional, usted puede deshacerse del seguro hipotecario una vez que alcance el 20% de la equidad. No es así con los préstamos FHA. Ya sea que obtenga un préstamo FHA de 15 o 30 años, tendrá que pagar ese costo mensual adicional durante todo el tiempo que lo tenga, sin importar la cantidad de capital que acumule. Esto ahuyenta a mucha gente de los préstamos de la FHA, pero, de nuevo, dependiendo de cuánto se ahorre en intereses, el coste podría merecer la pena, especialmente si refinancia poco después de comprar su casa. Después de todo, si refinancia a un préstamo convencional, dice adiós al préstamo FHA y a ese molesto seguro hipotecario.
Dicho esto, el seguro hipotecario no es la única pega. Muchos vendedores no quieren enfrentarse a las inspecciones más rigurosas que exige el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), lo que puede ser un inconveniente en un mercado competitivo. «Tampoco se puede pedir un préstamo FHA para cualquier casa que se quiera», dice Lauren. «La casa tiene que ser considerada ‘habitable’ y estar por debajo de los 300.000 dólares en la mayoría de las áreas y por debajo de los 625.000 dólares en las áreas metropolitanas más caras». Para arreglar las casas, podría considerar otro tipo de préstamo FHA, el FHA 203(k).
Entonces, ¿merece la pena?
Tendrá que hacer números. (La calculadora de hipotecas FHA de NerdWallet puede ayudar con eso). Si tiene el dinero para dar un anticipo cómodo del 20% en una casa, ahorrará más dinero durante la vida de su préstamo, es decir, menos dinero que tiene que pedir prestado y menos intereses que tiene que pagar. Pero incluso si usted tiene un pago inicial considerable que está justo por debajo de la antigua norma del 20%, los préstamos de la FHA pueden ahorrarle dinero.
Por ejemplo, mi marido y yo comparamos el costo del seguro hipotecario con la diferencia de interés y finalmente decidimos ir con un préstamo de la FHA. Luego refinanciamos un año más tarde, cuando nuestro patrimonio neto mejoró (junto con el crédito de mi marido). El préstamo de la FHA nos ahorró miles.
«Creo que la decisión de hacer o no una FHA se reduce a la asequibilidad de la vivienda en tu zona y a tus propias reservas de efectivo», dice Lauren. «Si es más fácil de poseer en lugar de alquilar en su área, se siente lo suficientemente estable en su trabajo y la ubicación, y la única cosa que le impide comprar una casa es el 20% de pago inicial, creo que los préstamos de la FHA puede ser una opción fantástica «.