Una de las preguntas favoritas de los compradores de viviendas es «¿quién es el constructor de esta casa?». Dependiendo de la edad de la casa, la respuesta puede tener poca relevancia en la posesión o reventa de una casa. También puede ser una pregunta difícil de responder.
¿Quién construye realmente una casa?
La palabra «constructor» es un término equivocado para la gran mayoría de las casas que se construyen. Casi todos los constructores de casas son contratistas generales, lo que significa que contratan a subcontratistas para completar las diversas tareas al construir una casa. Un subcontratista de cimientos vierte los cimientos, una empresa de carpintería construye la estructura, se contrata a una empresa de fontanería para que instale las tuberías, una empresa de tejados instala el tejado, una empresa de paneles de yeso instala las paredes, etc. Ninguno de estos subcontratistas es empleado por el constructor, y el constructor probablemente tiene una red de subcontratistas preferidos que utilizan regularmente.
El constructor a menudo tiene un pequeño número de empleados involucrados en la construcción de la casa. El más obvio es el capataz que programa y supervisa el trabajo de los subcontratistas y a menudo es responsable de ordenar los materiales. Los constructores también emplean a un pequeño número de obreros y a sus propios carpinteros que se encargan de tareas aleatorias y menores a lo largo de la obra. No es raro que un empleado del constructor instale las molduras alrededor de las ventanas o instale las manillas de las puertas, pero es seguro decir que la mayor parte del trabajo en la construcción de una casa se lleva a cabo por otras empresas que son contratadas por el constructor.
¿Puede usted incluso averiguar quién es el constructor?
Averiguar quién construyó su casa no siempre es posible. Si usted está comprando una casa en una gran subdivisión, recientemente construida, puede haber registros claros o el conocimiento común de que su casa fue construida por uno de los pocos constructores de casas grandes que han existido durante muchos años.
Las casas construidas por constructores más pequeños e independientes pueden ser más problemáticas. A menudo, cada proyecto de construcción por separado para estos constructores más pequeños forma una empresa separada para poseer ese proyecto en particular, por lo que los registros de propiedad simplemente dicen «123 Main Street, LLC» fue el propietario original de la casa. Eso no le dice nada sobre el constructor que construyó esa casa. El historial de permisos puede o no dar más detalles sobre el constructor real. A menudo, usted puede tener que confiar en el conocimiento del propietario anterior o la información histórica de los listados de bienes raíces para obtener cualquier información.
¿Qué es lo que el constructor realmente controla cuando se construye una casa?
El mayor impacto del constructor en la construcción de una casa es la selección del plan de piso y las decisiones sobre cuánto o cuán poco gastar en la construcción de la casa. Ellos toman la decisión de instalar alfombras baratas o pisos de madera de lujo, revestimientos de vinilo o de madera, techos baratos o caros, etc.
El constructor también tiene un impacto obvio en la calidad basado en su selección de los diversos subcontratistas. No van a hacer comprobaciones detalladas del trabajo de cada subcontratista, pero sí hacen elecciones en el camino que favorecen la construcción barata y rápida o la artesanía más cara, dependiendo del producto final que están tratando de construir.
La calidad del constructor puede cambiar con el tiempo
Muchos constructores responden a las condiciones del mercado variando la calidad de las casas que construyen. En un mercado inmobiliario difícil, pueden gastar más en acabados más elegantes para atraer a los compradores. Cuando el mercado mejora, pueden optar por métodos de construcción más baratos para mejorar sus resultados. He ayudado a los compradores a comprar una casa del mismo constructor en la misma subdivisión sólo unos meses de diferencia que eran notablemente diferentes en sus niveles de acabado.
¿El constructor importa en el corto plazo?
Si usted está comprando una casa nueva, que el constructor es bastante importante. Ellos proporcionan una experiencia positiva (o negativa) al cliente cuando construye y posiblemente personaliza una casa. También son responsables de la aplicación de cualquier garantía, que en nuestro estado suele durar un año después de la construcción de una casa para viviendas unifamiliares.
Cuando se revende una casa en los primeros años después de su construcción, la reputación del constructor también influye en la percepción del comprador sobre la casa. Por ejemplo, el constructor A tiene la reputación de construir casas baratas, mientras que el constructor B es conocido por su mano de obra más cara. Esa reputación puede durar varios años, y algunos grandes constructores pueden tener el suficiente reconocimiento de su nombre como para seguir afectando al valor percibido de una casa durante algún tiempo.
¿Importa el constructor a largo plazo?
En algún momento, quién construyó la casa se vuelve irrelevante. Sí, la elección original de los acabados puede estar todavía presente en la casa, pero es más importante en cómo la casa se ha mantenido y actualizado a lo largo de los años, que no tienen nada que ver con quién construyó la casa. La reputación del constructor también se desvanece con el tiempo. La reputación de un gran constructor puede influir en las percepciones de los compradores sobre el valor de la vivienda durante 10-20 años, pero la reputación de un constructor pequeño e independiente puede desaparecer inmediatamente en la mente de los compradores.
La vivienda que voy a comprar fue construida por un constructor del que no puedo averiguar más. ¿Debería preocuparme?
En la era de la investigación en Internet, a la gente le encanta averiguar detalles históricos sobre una casa. Recientemente tuve un comprador que estaba comprando una casa de 5 años de antigüedad construida por un pequeño constructor, llamémoslo «Seaview Homes». No hay ningún sitio web de Seaview Homes, ni información sobre si esta empresa sigue existiendo. El comprador estaba preocupado por cómo esto puede afectar a su propiedad de la casa.
Acabamos de pasar por una enorme caída del mercado inmobiliario, y muchos, muchos pequeños constructores simplemente cerraron el negocio durante la recesión. Esa es una simple realidad económica que dice poco sobre si eran un «buen» o «mal» constructor. Incluso en mercados más fuertes, los pequeños constructores pueden entrar o salir del negocio o fusionarse con otros constructores. Usted tiene que hacer su propio juicio acerca de la calidad de una casa sobre la base de los acabados utilizados y los resultados de una inspección de la casa a fondo.
Los pequeños constructores independientes pueden tener poco en la forma de una presencia pública o incluso un sitio web para medir lo que son, sin embargo, pueden construir las mejores casas por ahí. Un amigo mío tiene una casa multimillonaria absolutamente increíble, probablemente una de las casas de mayor calidad que he visto nunca. Aunque se construyó originalmente hace más de 100 años, ha pasado por dos grandes renovaciones con un pequeño equipo de artesanos. La mayor parte de la casa ha sido reconstruida en los últimos 7 años, pero sería difícil averiguar algo sobre el constructor, ya que operan sólo de boca en boca.
En última instancia, la casa en sí importa más que el constructor
La participación de un constructor en la casa es de corta duración. Mientras que usted puede ser pegado con las opciones que el constructor hizo en el revestimiento / techo / gabinetes / etc, usted no va a interactuar con el constructor a menos que compre una nueva construcción. La reputación del constructor se desvanecerá con el tiempo para su casa, a veces tan rápidamente como un año o dos, o tal vez hasta 10-20 años para unos pocos constructores conocidos.
Las casas necesitan ser mantenidas y actualizadas con el tiempo para mantener y maximizar su valor, y una inspección de la casa a fondo le va a decir mucho más acerca de una casa que quién la construyó hace 10 años.