El sitio de construcción en el 950 de la calle Market se ve el lunes 1 de abril de 2019 en San Francisco, California.
El sitio de construcción en el 950 de la calle Market el viernes 17 de julio de 2020, en San Francisco, California.
El desarrollo de viviendas a precio de mercado en San Francisco se detendrá en 2021, ya que una cosecha de nuevos edificios se abre y los alquileres y precios de condominios en caída se combinan para cerrar el flujo de capital en los mercados inmobiliarios de la ciudad, dicen los constructores y analistas.
Más de 4.000 nuevas unidades estarán disponibles en 2021, incluyendo condominios de lujo como el Four Seasons Private Residences en Mission Street y One Steuart Lane en el Embarcadero, así como proyectos de alquiler como la fase final de 500 unidades del Trinity Place de 1.900 unidades en Market Street. Esos totales están muy por encima de las cifras históricas de producción.
Pero es probable que los nuevos desarrollos, incluyendo tanto los apartamentos de relleno del barrio como los proyectos más grandes de varias fases, se retrasen hasta 2022 o 2023, lo que eventualmente podría conducir a un pico en los alquileres y los precios a medida que la economía se recupera.
Actualmente, 18.000 unidades que están listas para ir – los permisos de construcción han sido emitidos o aprobados – no han comenzado a construir, según el análisis de la publicación inmobiliaria en línea Socketsite. Esta cifra es un 31% superior a la del año pasado y la más alta de la última década.
Eric Tao, director de L37 Partners, no endulza los retos a los que se enfrentan los constructores a los nueve meses de la pandemia.
Su empresa está construyendo 232 condominios y un hotel Lines de 242 habitaciones en el 950 de la calle Market, que estará terminado el próximo verano. Cuando habla con los inversores, empieza con las malas noticias: Los alquileres han bajado un 20%, el mercado hotelero está diezmado, los edificios de oficinas están al 13% de su capacidad y todo lo que hacía especial al centro de San Francisco -restaurantes, teatro, museos, música en vivo- está cerrado.
La buena noticia es que se están distribuyendo las vacunas y la situación debería mejorar en julio, cuando abran los condominios del 950 de la calle Market, y a finales de 2022, cuando se supone que el hotel recibirá a sus primeros huéspedes.
«San Francisco sigue siendo una ciudad fantasma», dijo. «El único aspecto positivo es que seguimos construyendo, no hemos terminado. Si estuviéramos abiertos ahora mismo estaríamos bajo el agua»
Aunque L37 Partners tiene dos proyectos de apartamentos que suman 500 unidades que aún no han comenzado a construirse en el barrio de South of Market, Tao no espera que los fondos de inversión estén disponibles antes de 2022.
«Soy un conducto para grandes inversiones de capital y sólo puedo desplegar capital para construir viviendas cuando las matemáticas son correctas», dijo. «Ahora mismo las matemáticas no son correctas»
La pandemia ha convertido el mercado de la vivienda en un caos, con las viviendas unifamiliares suburbanas disparadas en valor mientras que los favoritos del boom tecnológico -las torres urbanas ricas en comodidades- han visto descender los alquileres y los precios.
El inventario de condominios en San Francisco es el más alto de los últimos 15 años, lo que ha hecho bajar los precios de reventa en un 10% desde que la pandemia golpeó. Mientras tanto, las viviendas unifamiliares en el Área de la Bahía han subido un 19% año tras año.
Bill Witte, presidente de la promotora Related California, dijo que, incluso antes de la COVID-19, había asumido que 2021 y 2022 serían años bajos para el desarrollo a precio de mercado. Su empresa tiene varios proyectos, incluyendo las torres en el 98 de la calle Franklin y el 530 de la calle Sansome, que probablemente no comenzarán a levantarse hasta 2022 o 2023.
«El mercado de alquiler tiene que ver con el crecimiento del empleo, y cuando no hay nuevos inquilinos entrando en el mercado no se puede hacer mucho», dijo Witte. «La vuelta a la normalidad es una condición previa a la recuperación del mercado de alquileres».
Ken Rosen, presidente del Centro Haas Fisher de Berkeley para la Economía Inmobiliaria y Urbana, dijo que cree que el 90% de los puestos de trabajo del Área de la Bahía volverán en un año, pero que la flexibilidad adicional permitirá a los trabajadores vivir más lejos de la oficina.
Los elevados impuestos, los retrasos burocráticos y los problemas de calidad de vida -tráfico de drogas, campamentos de indigentes y delincuencia callejera- podrían motivar menos a las empresas a volver al centro de la ciudad o a los barrios con alto componente tecnológico, como Mid-Market, lo que ralentizaría la recuperación, argumentó.
«Mis amigos de los mercados de capitales de Nueva York y Chicago se preguntan: «¿Se ha acabado San Francisco? ¿Está California acabada?», dijo. «No creo que los líderes de la ciudad y del estado se den cuenta de la crisis que van a tener. La Junta de Supervisores de San Francisco no va a tener dinero para gastar si expulsa a las empresas. Tuvimos el boom, pero el boom ha terminado».
Durante los tres meses que terminaron el 31 de octubre, el precio medio de un condominio existente en San Francisco fue de 1,2 millones de dólares, un descenso del 9,1% respecto al año pasado. Pero hay indicios de que los precios más bajos están impulsando una mayor actividad, dijo Miles Garber, que dirige la investigación de Polaris Pacific, una correduría de condominios. Hubo 673 reventas registradas durante los tres meses que terminaron el 31 de octubre, un aumento del 5,2% respecto al año pasado, dijo.
En las nuevas comunidades que Polaris Pacific está vendiendo, más del 90% de los compradores cerraron la plica. Durante la Gran Recesión, en cambio, menos de la mitad de los compradores de condominios con contrato cerraron la plica tras la caída de Lehman Bros.
Rich Baumert, director del promotor 706 Mission Street Co, dijo que casi todos los compradores pre-COVID en el proyecto Four Season Residences han permanecido con contrato a pesar de la pandemia. Esto incluye dos áticos programados para cerrar la próxima semana, uno por 11,3 millones de dólares y otro por 12,5 millones de dólares.
«Hemos mantenido a nuestros compradores en su mayor parte», dijo.
En One Steuart Lane, los precios tampoco se han reducido, dijo Christopher Brandt, vicepresidente senior de gestión de activos, Paramount Group, Inc. El edificio abrirá sus puertas en verano.
«Las ventas están siendo extremadamente fuertes y hemos visto una demanda constante», dijo. «Vemos esto como una oportunidad única en una generación»
Pero para una región que ha estado luchando con una crisis de asequibilidad, el descenso en el desarrollo de la tasa de mercado podría ser algo útil de una manera inesperada. La desaceleración podría conducir a una caída en los valores de la tierra y los costos de construcción, lo que podría beneficiar a los constructores de complejos asequibles subvencionados.
La Oficina del Alcalde de Vivienda y Desarrollo Comunitario planea comenzar a trabajar en 1.345 unidades asequibles en los próximos dos años en 12 proyectos diferentes.
Related California, que construye tanto edificios a precio de mercado como asequibles, se está asociando con organizaciones no lucrativas en tres de esos proyectos. Witte dijo que también iniciará la construcción en 2021 en desarrollos asequibles en Santa Rosa, South Lake Tahoe, Los Ángeles y Mountain View.
«Nuestro negocio de vivienda asequible está más ocupado que nunca», dijo. «Estamos contratando en el lado asequible».
El alcalde London Breed ha propuesto aplazar las tasas para animar a los constructores a empezar a trabajar y ha impulsado una enmienda a los estatutos que permitiría el desarrollo «de pleno derecho» para ciertos proyectos que incluyen más del nivel requerido de unidades asequibles.
«Las primeras consecuencias de esta recesión pandémica ya están impidiendo que los nuevos proyectos de vivienda avancen», dijo Breed. «No podemos quedarnos quietos y dejar que eso ocurra. Nuestra recuperación va a depender de los puestos de trabajo que traen estos proyectos de construcción, y necesitaremos que las nuevas viviendas se abran en los próximos años para no volver a caer en la trampa de ver enormes aumentos de alquiler una vez que nuestra economía se recupere.»
Mark MacDonald, director de DM Development, que ha construido o está planeando construir una docena de proyectos de San Francisco en la última década, dijo que está tratando de convencer a los inversores de que ahora es el momento de poner dinero en la vivienda de San Francisco. En 2010 y 2011, tras la recesión, McDonald compró varios sitios de desarrollo en Hayes Valley. Todos obtuvieron pingües beneficios.
«Cuando miras hacia atrás, 2010 y 2011 fue el mejor momento para hacer nuevas inversiones», dijo. «No lo parecía en ese momento, pero todas esas inversiones se convirtieron en oro»
J.K. Dineen es redactor del San Francisco Chronicle. Correo electrónico: [email protected] Twitter: @sfjkdineen