Al pensar y prepararse para la planificación de la herencia, es posible que se pregunte: «¿Es posible transferir la propiedad de mi casa sin venderla?» Después de todo, su casa es un activo increíblemente valioso que puede proporcionar un valor significativo a un ser querido o a una organización benéfica. Si puedes donarla sin venderla primero, seguro que ahorrarás dinero, ¿verdad? Eso puede ser cierto.
Pero, ¿por dónde empezar, quién tiene que estar involucrado y en qué momento debe producirse la transferencia de la propiedad? Esto es lo que necesita saber.
Cómo transferir la propiedad de un inmueble
Antes de poder transferir la propiedad de un inmueble a otra persona, tendrá que completar lo siguiente.
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Identificar al donatario o destinatario
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Discutir los términos y condiciones con esa persona
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Cumplimentar un formulario de cambio de titularidad
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Cambiar el título en la escritura
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Contratar a un abogado de bienes raíces para preparar la escritura
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Notarizar y presentar la escritura
Aunque los pasos anteriores pueden parecer bastante simples, hay que pensar y planificar mucho su enfoque. Hay muchas escrituras disponibles para usted, y sus beneficios varían.
Deberes a tener en cuenta a la hora de regalar una propiedad
Antes de empezar a rellenar un formulario de transferencia de propiedad, considere a quién va a regalar su propiedad. ¿Se destinará a un familiar o a un ser querido? ¿A una organización benéfica? Los requisitos de las escrituras no sólo difieren en función del tipo de escritura, sino que también difieren según el estado en el que viva, así que asegúrese de que está utilizando un formulario de escritura que sea específico para su estado.
Aquí hay algunas opciones populares a tener en cuenta cuando se transfiere la propiedad a un familiar o a una organización benéfica.
Transferencia al morir
La transferencia al morir o escritura TOD, a veces llamada escritura de beneficiario, le proporciona el control total de su propiedad mientras está vivo, pero la transfiere a una persona seleccionada cuando usted muere. Esto significa que puede evitar el pago del impuesto sobre donaciones porque la transferencia es revocable o no inmediata. También puede cambiar de opinión en cualquier momento, en el caso de que quiera cambiar de beneficiarios.
También es una opción muy estratégica para sus seres queridos porque les evita tener que pasar por la sucesión. Aunque tiene algunos contras ligados, principalmente si hay una hipoteca sobre su casa, el beneficiario de la TOD heredará la responsabilidad de pagar la hipoteca. En segundo lugar, no está disponible en todos los estados. Usted tendrá que hablar con un abogado de bienes raíces para averiguar si una transferencia de la escritura de la muerte es una opción para usted.
La escritura de donación
Una escritura de donación transfiere voluntariamente el título de propiedad real del propietario (durante su vida) a un miembro de la familia o de la caridad. Es la opción preferida por los propietarios que quieren hacer una donación en diferido.
Al igual que las TOD, las escrituras de donación son revocables. Aunque también pueden ser irrevocables – lo que significa que se documenta inmediatamente, convirtiendo al donatario o receptor en el nuevo propietario legal al recibir el documento.
Para que se considere una donación, la escritura debe contener un texto que indique explícitamente que no se espera ni se requiere ninguna compensación. El donante es responsable de pagar el Impuesto Federal sobre Donaciones, así como el Impuesto Estatal sobre Donaciones, si es aplicable. Más sobre esto a continuación.
Consecuencias e implicaciones fiscales
Incluso los regalos y donaciones tienen un coste cuando se dona una propiedad. Por lo tanto, es necesario entender los impuestos asociados con la transferencia de la propiedad de bienes.
Impuestos sobre las donaciones para los donantes
El IRS implementa un impuesto sobre las donaciones al donante en cualquier transferencia de bienes de un individuo a otro. Este impuesto esencialmente evita que los contribuyentes regalen su dinero y artículos de valor a otros para evitar el pago de impuestos. Como las regulaciones del impuesto sobre donaciones pueden ser muy complicadas, lo mejor es consultar con sus respectivas autoridades fiscales si ha hecho un regalo a alguien por valor de más de 15.000 dólares -que es la exclusión anual de donaciones 2019/2020.
Impuesto sobre las ganancias de capital para los receptores
En cuanto a las implicaciones fiscales para los receptores, cuando llegue el momento de vender la casa, podría estar enfrentándose a pagar un impuesto sobre las ganancias de capital. Es decir, si vende un bien que vale más de lo que pagó por él, tendrá que pagar impuestos por la ganancia.
Así es como funciona. Cuando vendes el bien, calculas tu ganancia o pérdida tomando los ingresos de la venta y deduciendo los gastos de la misma. Una vez hecho ese paso, deduces tu «base». La base consiste en el coste del activo, aunque también incluye el coste de cualquier mejora importante.
Pero aquí es donde se complica – ya que un miembro de la familia transfirió la propiedad a usted, no hay ningún costo para usted. Por lo tanto, el impuesto se basa en su costo, lo que significa que tendrá que averiguar lo que su miembro de la familia pagó o cómo adquirió la propiedad. Lo más probable es que, si se trata de un pariente mayor, haya gastado mucho menos por la vivienda que su valor actual. Esto significa que podría enfrentarse a un considerable impuesto sobre las plusvalías. Para 2020, el impuesto sobre las plusvalías a largo plazo puede llegar a ser del 20%.
Transferir el título de propiedad frente a heredar la propiedad
¿Y si en lugar de transferir el título, deja su propiedad como herencia para un ser querido, es más fácil para ambas partes? Posiblemente. La pregunta más importante que puede hacer para encontrar la respuesta correcta es: «¿necesita mi ser querido la propiedad ahora, o puede esta persona esperar hasta que yo fallezca?»
Si su destinatario puede esperar, la herencia ciertamente facilita la comprensión de su impuesto sobre las ganancias de capital, ya que el IRS considerará el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la muerte del donante.
Considere este ejemplo, según lo explicado por los expertos de Symphony Financial Planning
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Usted compró un terreno por 25.000 dólares. Ahora tiene un valor de 250.000 dólares. Usted dona la propiedad a su hijo (y no está obligado a pagar el impuesto sobre donaciones). Esto significa que su hijo tendrá una base fiscal de 25.000 dólares. Si su hijo vende el terreno por 250.000 dólares, su hijo tendría una ganancia imponible de 225.000 dólares (250.000 dólares del producto de la venta menos 25.000 dólares de base).
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Por otro lado, si usted transfiere la propiedad a su hijo a su muerte (cuando el terreno vale 250.000 dólares – el valor justo de mercado), su hijo tendría una base fiscal de 250.000 dólares. Si su hijo vende el terreno por 250.000 dólares, su hijo no tendría ninguna ganancia imponible (250.000 dólares de producto de la venta menos 250.000 dólares de base).
En el ejemplo anterior, su hijo no está obligado a pagar un impuesto sobre las ganancias de capital, lo que hace que la donación de la propiedad sea significativamente más valiosa.
La conclusión
Donar y recibir bienes inmuebles es un gesto amable, pero puede tener un coste tanto para el donante como para el receptor. Es importante investigar sobre las transferencias de propiedades para poder planificar desde el punto de vista fiscal. Asegúrese de hablar con un abogado con licencia en su estado para entender qué opción es la mejor para usted.