Este vídeo concluye nuestro análisis de los tres enfoques de valoración. Para saber más sobre los otros dos enfoques de tasación, vea los vídeos de comparación de mercado y enfoque de costes.
Los ingresos por alquiler como vara de medir el valor
Bajo el enfoque de los ingresos, un tasador utiliza los ingresos por alquiler de una propiedad para fijar su valor.
Las propiedades que se tasan utilizando el enfoque de ingresos incluyen:
- apartamentos;
- oficinas;
- edificios industriales;
- unidades comerciales; y
- otras propiedades que producen ingresos.
- el método del multiplicador de la renta bruta (GRM); y
- el método de capitalización.
- impuestos sobre la propiedad;
- seguros;
- seguridad;
- gastos de gestión;
- servicios públicos; y
- mantenimiento.
Hay dos métodos para calcular el valor de la propiedad bajo el enfoque de los ingresos:
El método GRM utiliza la renta de mercado, determinada por un estudio de propiedades similares, de la propiedad en cuestión que luego se multiplica por un factor, el GRM, para llegar a un valor para la propiedad en cuestión. El factor GRM se determina comparando la propiedad en cuestión con propiedades similares que se han vendido recientemente.
Alternativamente, el método de capitalización determina el valor de la propiedad basado en los ingresos futuros de la propiedad y los gastos de funcionamiento. Ahora bien, el método GRM puede utilizar los ingresos mensuales o anuales. El método de capitalización necesita ser calculado utilizando los ingresos y costes anuales.
El primer paso para establecer el valor utilizando el enfoque de capitalización es determinar el ingreso bruto efectivo de la propiedad. El ingreso bruto efectivo de una propiedad es su ingreso bruto menos las vacantes y las pérdidas de cobro.
A continuación, deduzca los gastos operativos del ingreso bruto efectivo para determinar el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad.
Los gastos de explotación incluyen elementos como:
Algunos gastos de explotación son variables, como los servicios públicos y las reparaciones. Otros son fijos, como los impuestos sobre la propiedad y los seguros. Los gastos de explotación también incluyen las reservas constituidas para grandes gastos, como la sustitución del tejado.
Recuerde que hemos llegado a los ingresos netos de explotación de la propiedad deduciendo los gastos de explotación de los ingresos brutos efectivos.
El tercer paso es dividir matemáticamente los NOI de la propiedad por la tasa de capitalización adecuada (cap rate).
La tasa de capitalización se compone de la tasa anual esperada por un inversor prudente sobre el dinero invertido en este tipo de propiedad, ajustada por la inflación y las primas de riesgo, y una tasa de recuperación de sus fondos invertidos asignados a las mejoras. Esto también se llama depreciación.
Así, el valor justo de mercado de la propiedad se determina dividiendo el NOI por la tasa de capitalización.
Por ejemplo, si el NOI de una propiedad es de 100.000 dólares anuales, y se utiliza una tasa de capitalización del 10%, el valor de la propiedad bajo el enfoque de ingresos sería de 1.000.
Dado que estamos dividiendo por un porcentaje, la valoración justa de mercado resultante siempre será mayor que el NOI. Además, el tipo de interés que se paga por las hipotecas y el importe o las condiciones de la deuda hipotecaria de un inmueble no influyen en el valor de mercado de un inmueble. Para valorar una propiedad según el enfoque de ingresos, se considera que la propiedad está libre de cualquier gravamen monetario.
