New York est connue pour être une ville extrêmement chère pour les locataires, mais il existe des lois pour s’assurer que tous les locataires new-yorkais ne sont pas laissés aux caprices du marché, et environ 1 million d’appartements dans la ville sont soumis à ces protections. La stabilisation des loyers est de loin la protection la plus couramment appliquée, mais des appartements à loyer contrôlé très convoités existent encore dans certaines poches de la ville, également.
Ces lois, cependant, ne s’appliquent qu’à certains immeubles ou certains appartements, et comportent souvent des failles dont les propriétaires sont prompts à tirer parti. Les lois ont évolué au fil du temps, les mises à jour les plus récentes apportant des protections radicales et favorables aux locataires que les défenseurs du logement considèrent comme une victoire, mais les propriétaires et les propriétaires immobiliers affirment que cela déstabilisera le marché locatif de la ville.
En résumé : le marché locatif de New York est compliqué, mais on peut y trouver des appartements à loyer réglementé. Ici, nous avons décomposé ce que vous devez savoir sur les différences entre les unités à loyer contrôlé et à loyer stabilisé, et vos chances d’accrocher chacun. (Spoiler : quasi-impossible pour les premiers, mais pas trop mal pour les seconds.)
Appartements à loyer contrôlé
Pensez à ces appartements comme le ticket d’or du monde immobilier de New York. Le contrôle des loyers intervient lorsqu’un locataire vit sans interruption dans son appartement depuis le 1er juillet 1971-oui, 1971-dans un immeuble construit avant 1947. Le contrôle des loyers devrait, en théorie, garantir aux locataires des hausses de prix mineures au fil des ans, de sorte qu’ils paient essentiellement des loyers des années 1970 dans des quartiers qui ont explosé en valeur immobilière. (Bien qu’une enquête du HPD de 2019 montre que le loyer brut médian des appartements à loyer contrôlé est d’environ 1 039 $).
Mais cela ne durera pas éternellement ; lorsqu’un appartement à loyer contrôlé devient vacant, il devient soit stabilisé en termes de loyer, soit – s’il se trouve dans un immeuble de moins de six logements – typiquement retiré de la réglementation tout court.
Cela signifie que le nombre total d’unités contrôlées a diminué au fur et à mesure que les unités deviennent stabilisées ou déréglementées. A savoir : Dans les années 1950, 2 millions d’appartements de la ville étaient à loyer contrôlé ; aujourd’hui, ce nombre est d’environ 22 000 (selon une enquête de 2019 du Rent Guidelines Board), soit à peine un pour cent du parc immobilier total de New York.
Les locataires à loyer contrôlé peuvent également être soumis à des augmentations de loyer chaque année. Les appartements qui sont sous contrôle des loyers sont soumis à un système de « loyer de base maximum », ce qui signifie qu’il y a un montant maximum que les propriétaires sont autorisés à facturer aux locataires, et ils peuvent choisir d’augmenter le loyer maximum percevable – ce qu’un locataire paie réellement – jusqu’à ce qu’ils atteignent ce point maximum. (Le Metropolitan Council on Housing a une explication approfondie sur la façon dont cela peut se produire).
Le loyer de base maximum peut augmenter tous les deux ans, ce qui signifie que les loyers de ces appartements peuvent monter en flèche, si les propriétaires choisissent de le faire. (Ce n’est pas le cas de tous les propriétaires, et les propriétaires ayant des violations du bâtiment ne sont pas autorisés à le faire). En vertu des nouvelles lois sur les loyers, le loyer maximum percevable sera désormais limité à la moyenne sur cinq ans des dernières augmentations du Rent Guidelines Board.
Comment puis-je obtenir un appartement à loyer contrôlé ?
Un parent occupe un et vous y vivez également ? Lorsqu’un locataire d’un appartement à loyer stabilisé ou à loyer contrôlé décède ou déménage, certains membres de la famille (y compris les membres de la famille « non traditionnelle », comme les couples non mariés) qui ont vécu dans l’appartement ont le droit, sous certaines conditions, de reprendre la location.
Sinon, c’est fondamentalement impossible. Les colocataires qui n’ont pas de lien familial avec le locataire principal n’ont pas de droit de succession, pas plus que les sous-locataires ou les membres de la famille qui ne vivent pas dans le logement.
Appartements à loyer stabilisé
Ce qui nous amène à la stabilisation des loyers, un moyen beaucoup plus courant pour les New-Yorkais d’obtenir un loyer inférieur au marché. Si seulement environ un pour cent des logements locatifs new-yorkais sont à loyer contrôlé, environ 50 % des logements de la ville sont stabilisés. La stabilisation des loyers s’applique généralement aux appartements situés dans des immeubles de six logements ou plus construits avant 1974.
Une fois dans un appartement stabilisé, votre propriétaire ne peut augmenter votre loyer que d’un pourcentage déterminé par le Rent Guidelines Board, qui devient un sujet brûlant chaque année. Contrairement à d’autres programmes abordables, le loyer ne dépend pas de votre niveau de revenu, de la taille de l’appartement, du nombre de personnes qui y vivent ou de tout autre facteur lié aux besoins.
Dans le passé, les plus grands changements dans les loyers de ces logements étaient impactés par la fréquence de rotation de l’appartement dans le passé, ainsi que par les rénovations entreprises par le propriétaire. Mais les nouvelles lois sur les loyers, qui ont été adoptées plus tôt cet été, réduiront considérablement ces facteurs : Désormais, la capacité d’un propriétaire à augmenter le loyer en fonction des améliorations individuelles de l’appartement (IAI) ou des améliorations majeures des immobilisations (MCI) a été considérablement réduite, en théorie pour rendre plus difficile pour les propriétaires véreux d’utiliser les améliorations comme un moyen de harceler ou d’augmenter injustement le loyer d’un locataire.
D’autres règles rendront également plus difficile pour les propriétaires d’amener les unités à loyer stabilisé au taux du marché : Jusqu’à très récemment, les appartements stabilisés pouvaient devenir déréglementés si le loyer dépassait 2 700 dollars et que le locataire partait, une pratique connue sous le nom de décontrôle de la vacance des loyers élevés. Grâce aux réformes des loyers adoptées par la législature de l’État cette année, cette pratique a été abrogée, tout comme la possibilité pour un propriétaire d’augmenter le loyer d’un appartement stabilisé de 20 % entre deux locataires.
Comment puis-je obtenir un appartement à loyer stabilisé ?
Ce n’est pas si difficile ! Voici une liste incroyablement complète des immeubles à loyer stabilisé dans chaque arrondissement. Il y a un moyen plus simple de vérifier si un immeuble est stabilisé ici.
Si vous pensez emménager dans un appartement à loyer stabilisé, un propriétaire devrait inclure un avenant de stabilisation des loyers dans tous les nouveaux baux et renouvellements informant les locataires de leurs droits légaux. Il est assez fréquent que les propriétaires n’offrent pas ces détails aux locataires potentiels et qu’ils fassent payer aux locataires peu méfiants un montant supérieur à celui qu’ils sont en droit d’exiger. C’est souvent au locataire de faire ses recherches sur la stabilisation des loyers, puis de confronter son propriétaire à ce sujet avant de signer un bail.
Qu’en est-il du loyer préférentiel ?
La stabilisation des loyers fixe un loyer légal maximum pour chaque appartement – comme nous l’avons mentionné précédemment, c’est un nombre basé sur l’histoire unique de chaque appartement. Le loyer préférentiel, quant à lui, est connu comme étant le loyer facturé à un locataire dont le loyer est stabilisé et qui est inférieur au loyer légal.
Bien que cela semble être une bonne idée en théorie, en pratique, cela peut entraîner des problèmes pour les locataires. Comme l’indique un rapport ProPublica de 2017, « les augmentations des loyers préférentiels ne sont pas soumises aux limites fixées par la ville qui régissent les autres appartements à loyer stabilisé. Les propriétaires peuvent révoquer les taux préférentiels et augmenter les loyers jusqu’au maximum légal, chaque fois que les baux doivent être renouvelés. Cela peut signifier des hausses de centaines, voire de milliers de dollars. »
La réforme des loyers votée à Albany plus tôt cet été réduira la capacité d’un propriétaire à décréter ces augmentations massives ; en vertu de la nouvelle législation, un locataire doit se voir proposer le loyer préférentiel lors du renouvellement du bail, plutôt que d’être frappé inopinément par une hausse de loyer massive. Elle donne aux propriétaires le droit de facturer jusqu’au maximum du loyer stabilisé légal uniquement lorsqu’un locataire libère l’appartement.
Et pour éviter les problèmes soulevés ci-dessus, le Metropolitan Council on Housing a ceci à dire : « Les locataires ayant des loyers préférentiels sont fortement encouragés à apprendre leurs droits et leurs options le plus tôt possible. »
Correction : une version précédente de cet article a omis des informations concernant les loyers de base maximums pour les appartements à loyer contrôlé ; Curbed regrette cette erreur.