L’argent dur est un moyen d’emprunter sans faire appel aux prêteurs hypothécaires traditionnels. Les prêts proviennent d’individus ou d’investisseurs qui prêtent de l’argent en se basant (pour la plupart) sur la propriété que vous utilisez comme garantie.
Lorsque les prêts doivent se faire rapidement, ou lorsque les prêteurs traditionnels n’approuvent pas un prêt, le hard money peut être la seule option. Passons en revue le fonctionnement de ces prêts.
Qu’est-ce que le hard money ?
La plupart des prêts exigent une preuve que vous pouvez les rembourser. Habituellement, les prêteurs s’intéressent à vos scores de crédit et à votre revenu disponible pour rembourser un prêt. Si vous avez de solides antécédents d’emprunt responsable et la capacité de rembourser les prêts (mesurée par votre ratio dette/revenu), vous serez approuvé pour un prêt.
Se faire approuver par un prêteur traditionnel est un processus douloureusement lent – même avec d’excellents scores de crédit et beaucoup de revenus. Si vous avez des éléments négatifs dans vos rapports de crédit (ou un revenu difficile à vérifier à la satisfaction de votre prêteur), le processus prend encore plus de temps et vous pourriez ne jamais être approuvé.
Les prêteurs d’argent dur adoptent une approche différente : ils prêtent sur la base d’une garantie assurant le prêt, et ils sont moins préoccupés par votre capacité à rembourser. Si quelque chose tourne mal et que vous ne pouvez pas rembourser, les prêteurs d’argent dur prévoient de récupérer leur argent en prenant la garantie et en la vendant. La valeur de la garantie est plus importante que votre situation financière.
Les hard money loans sont généralement des prêts à court terme, d’une durée de un à cinq ans. Vous ne voudriez pas les garder beaucoup plus longtemps que cela de toute façon, car les taux d’intérêt pour l’argent dur sont généralement plus élevés que pour les prêts traditionnels.
Pourquoi utiliser l’argent dur ?
Si l’argent dur est cher, pourquoi l’utiliseriez-vous ? L’argent dur a sa place pour certains emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir de financement traditionnel lorsqu’ils en ont besoin.
Rapidité : parce que le prêteur se concentre surtout sur les garanties (et se préoccupe moins de votre situation financière), les prêts en argent dur peuvent être conclus plus rapidement que les prêts traditionnels. Les prêteurs préfèrent ne pas prendre possession de votre bien, mais ils n’ont pas besoin de passer autant de temps à passer au peigne fin une demande de prêt – en vérifiant vos revenus, en examinant vos relevés bancaires, etc. Une fois que vous avez une relation avec un prêteur, le processus peut avancer rapidement, ce qui vous donne la possibilité de conclure des affaires que d’autres ne peuvent pas conclure (c’est particulièrement important sur les marchés chauds avec des offres multiples).
Flexibilité : les accords de hard money peuvent également être plus flexibles que les accords de prêt traditionnels. Les prêteurs n’utilisent pas un processus de souscription standardisé. Au lieu de cela, ils évaluent chaque transaction individuellement. En fonction de votre situation, vous pouvez être en mesure d’ajuster des choses comme les calendriers de remboursement. Vous pourriez emprunter à un individu qui est prêt à parler – et non à une grande entreprise avec des politiques strictes.
Approbation : le facteur le plus important pour les prêteurs de hard money est la garantie. Si vous achetez un immeuble de placement, le prêteur prêtera autant que la valeur de l’immeuble. Si vous avez besoin d’emprunter contre une autre propriété que vous possédez, la valeur de cette propriété est ce dont le prêteur se soucie. Si vous avez une saisie ou d’autres éléments négatifs dans votre dossier de crédit, c’est beaucoup moins important – certains prêteurs pourraient même ne pas regarder votre crédit (bien que de nombreux prêteurs vous demanderont des informations sur vos finances personnelles).
La plupart des prêteurs de hard money gardent des ratios prêt/valeur (LTV) relativement bas. Leur ratio LTV maximum pourrait être de 50 % à 70 %, vous aurez donc besoin d’actifs pour être admissible à l’argent dur. Avec des ratios aussi bas, les prêteurs savent qu’ils peuvent vendre votre propriété rapidement et avoir une chance raisonnable de récupérer leur argent.
Quand le hard money est-il judicieux ?
Les prêts hard money sont les plus judicieux pour les prêts à court terme. Les investisseurs fix-and-flip sont un bon exemple d’utilisateurs de hard money : ils possèdent une propriété juste assez longtemps pour en augmenter la valeur – ils n’y vivent pas pour toujours. Ils vendent le bien et remboursent le prêt, souvent en l’espace d’un an environ. Il est possible d’utiliser l’argent dur pour entrer dans une propriété et y rester, mais vous voudrez refinancer dès que vous pourrez obtenir un meilleur prêt.
Inconvénients de l’argent dur
L’argent dur n’est pas parfait. Bien que cela semble simple – un actif garantit le prêt, donc tout le monde est en sécurité – le hard money n’est qu’une option. Il est coûteux, donc les choses doivent fonctionner comme prévu pour que les bénéfices se matérialisent.
L’argent dur fonctionne différemment des prêts que vous avez pu utiliser dans le passé : les prêteurs peuvent utiliser des méthodes plus conservatrices pour évaluer la propriété que vous ne le pensez.
Coût : les prêts d’argent dur sont coûteux. Si vous pouvez vous qualifier pour d’autres formes de financement, vous pourriez sortir gagnant avec ces prêts. Par exemple, les prêts FHA vous permettent d’emprunter même avec un crédit moins que parfait. Attendez-vous à payer des taux d’intérêt à deux chiffres sur l’argent dur, et vous pourriez également payer des frais de montage de plusieurs points pour obtenir un financement.
Si vous ne pouvez pas être approuvé pour un prêt parce que votre propriété a besoin de réparations sérieuses, un prêt FHA 203k pourrait payer la réhabilitation à un coût moindre.