Met deze video sluiten we onze analyse van de drie taxatiebenaderingen af. Voor meer over de andere twee taxatiebenaderingen, zie de video’s Marktvergelijking en Kostenbenadering.
Huurinkomsten als maatstaf voor waarde
Bij de inkomstenbenadering gebruikt een taxateur de huurinkomsten van een pand om de waarde vast te stellen.
Onroerend goed dat wordt getaxeerd volgens de inkomstenbenadering omvat:
- appartementen;
- kantoren;
- industriële gebouwen;
- commerciële eenheden; en
- ander inkomensgenererend onroerend goed.
Er zijn twee methoden om de waarde van het onroerend goed volgens de inkomstenbenadering te berekenen:
- de bruto huur vermenigvuldigingsfactor (GRM) methode; en
- de kapitalisatiemethode.
De GRM-methode maakt gebruik van de markthuur, zoals bepaald door een onderzoek van soortgelijke eigendommen, van het onderwerpelijke onroerend goed dat vervolgens wordt vermenigvuldigd met een factor, de GRM, om tot een waarde voor het onderwerpelijke onroerend goed te komen. De GRM-factor wordt bepaald door het object te vergelijken met soortgelijke objecten die onlangs zijn verkocht.
Aternatief bepaalt de kapitalisatiemethode de waarde van het object op basis van de toekomstige inkomsten en exploitatiekosten van het object. Welnu, de GRM-methode kan zowel maandelijkse als jaarlijkse inkomsten gebruiken. De kapitalisatiemethode moet worden berekend op basis van jaarlijkse inkomsten en kosten.
De eerste stap om de waarde vast te stellen met de kapitalisatiemethode is het bepalen van de effectieve bruto-inkomsten van het onroerend goed. De effectieve bruto-inkomsten van een pand zijn de bruto-inkomsten minus leegstand en incassoverliezen.
Daarna trekt u de exploitatiekosten af van de effectieve bruto-inkomsten om de netto-exploitatieopbrengsten (NOI) van het pand te bepalen.
De operationele kosten omvatten posten als:
- vastgoedbelastingen;
- verzekering;
- beveiliging;
- managementkosten;
- utilities; en
- onderhoud.
Sommige operationele kosten zijn variabel, zoals nutsvoorzieningen en reparaties. Andere zijn vast, zoals onroerendgoedbelasting en verzekeringen. De exploitatiekosten omvatten ook reserves die opzij zijn gezet voor grote uitgaven, zoals de vervanging van het dak.
Werk eraan dat we de netto-exploitatie-inkomsten van het pand hebben berekend door de exploitatiekosten af te trekken van de effectieve bruto-inkomsten.
De derde stap is om de NOI van het pand wiskundig te delen door de juiste kapitalisatievoet (cap rate).
Het kapitalisatietarief bestaat uit het verwachte jaarlijkse rendement van een voorzichtige investeerder op de in dit soort onroerend goed geïnvesteerde gelden, gecorrigeerd voor inflatie en risicopremies, en een terugverdientarief voor de geïnvesteerde gelden die aan de verbeteringen zijn besteed. Dit wordt ook wel afschrijving genoemd.
Daarom wordt de reële marktwaarde van het onroerend goed bepaald door de NOI te delen door het cap rate.
Bijv. als de NOI van een onroerend goed jaarlijks $ 100.000 is, en een cap rate van 10% wordt gebruikt, zou de waarde van het onroerend goed volgens de inkomstenbenadering $ 1.000.000 zijn.
Omdat we delen door een percentage, zal de resulterende reële marktwaardering altijd groter zijn dan de NOI. Verder hebben het rentepercentage dat op hypotheken wordt betaald en het bedrag of de voorwaarden van de hypotheekschuld op een onroerend goed geen invloed op de marktwaarde van een onroerend goed. Voor de waardering van een onroerend goed volgens de inkomstenbenadering wordt het onroerend goed beschouwd als vrij van monetaire lasten.
