Terwijl u nadenkt over en voorbereidingen treft voor estate planning, vraagt u zich wellicht af: “Is het mogelijk om het eigendom van mijn huis over te dragen zonder het te verkopen?” Uw huis is immers een ongelooflijk waardevol bezit dat een aanzienlijke waarde kan hebben voor een dierbare of een goed doel. Als u het kunt schenken zonder het eerst te verkopen, bespaart u zeker geld, toch? Dat kan waar zijn.
Maar waar begint u, wie moet erbij worden betrokken, en op welk moment moet de overdracht van eigendom plaatsvinden? Hier is wat u moet weten.
Hoe eigendom van onroerend goed overdragen
Voordat u het eigendom van onroerend goed aan iemand anders kunt overdragen, moet u het volgende afhandelen.
-
Benoem de begiftigde of ontvanger
-
Bespreek de voorwaarden met die persoon
-
Vul een formulier voor eigendomsoverdracht in
-
Verander de titel op de akte
-
Wijzig de titel op de akte
-
Huur een onroerend goed advocaat om de akte op te stellen
-
Notificeer en archiveer de akte
Hoewel de bovenstaande stappen eenvoudig genoeg lijken, moet u er goed over nadenken en er een goede planning voor maken.
Eigenschappen die u moet overwegen wanneer u onroerend goed schenkt
Voordat u begint met het invullen van een overdrachtsformulier, bedenk dan aan wie u uw onroerend goed schenkt. Gaat het naar een familielid of dierbare? Een goed doel? De aktevereisten verschillen niet alleen op basis van het type akte, maar ze verschillen ook afhankelijk van de staat waarin u woont, dus zorg ervoor dat u een akteformulier gebruikt dat specifiek is voor uw staat.
Hier zijn een paar populaire opties om te overwegen bij het overdragen van eigendom aan een familielid of liefdadigheidsinstelling.
Overdracht bij overlijden
De overdracht bij overlijden of TOD-akte, soms een begunstigde akte genoemd, biedt u de volledige controle over uw eigendom terwijl u leeft, maar draagt het over aan een geselecteerde persoon wanneer u overlijdt. Dit betekent dat u geen schenkingsrecht hoeft te betalen omdat de overdracht herroepbaar of niet onmiddellijk is. U kunt ook op elk moment van gedachten veranderen, voor het geval u van begunstigde wilt veranderen.
Het is ook een zeer strategische optie voor uw dierbare, omdat hij niet door een testament hoeft te gaan. Er zijn echter ook nadelen aan verbonden, met name als er een hypotheek op uw huis rust, zal de begunstigde van de nalatenschap de verantwoordelijkheid van de betaling van de hypotheek erven. Ten tweede, het is niet beschikbaar in elke staat. U moet met een onroerend goed advocaat spreken om uit te vinden of een akte van overdracht van overlijden een optie voor u is.
Gift akte
Een gift akte draagt vrijwillig de titel van onroerend goed over van de eigenaar (tijdens zijn of haar leven) aan een familielid of een goed doel. Het is een voorkeursoptie voor eigenaars van onroerend goed die een uitgestelde schenking willen doen.
Net als TOD’s zijn schenkingsakten herroepbaar. Maar ze kunnen ook onherroepelijk zijn – wat betekent dat het onmiddellijk wordt gedocumenteerd, waardoor de begiftigde of ontvanger de nieuwe wettelijke eigenaar wordt na ontvangst van het document.
Om als schenking te worden beschouwd, moet de akte een uitdrukkelijke verklaring bevatten dat er geen vergoeding wordt verwacht of vereist is. De schenker is verantwoordelijk voor het betalen van de federale schenkingsbelasting, evenals de staatsschenkingsbelasting, indien van toepassing. Meer daarover hieronder.
Fiscale gevolgen en implicaties
Zelfs schenkingen en donaties brengen kosten met zich mee bij het schenken van onroerend goed. U moet dus begrijpen welke belastingen verbonden zijn aan de overdracht van eigendom.
Geschenkbelasting voor schenkers
De IRS voert een schenkingsbelasting in voor de schenker op elke overdracht van eigendom van de ene persoon aan de andere. Deze belasting voorkomt in wezen dat belastingbetalers hun geld en waardevolle zaken aan anderen schenken om belastingen te ontduiken. Aangezien de regelgeving inzake schenkingsrecht zeer ingewikkeld kan zijn, kunt u het beste bij uw respectieve belastingautoriteiten nagaan of u iemand een geschenk hebt gegeven met een waarde van meer dan $ 15.000 – wat de jaarlijkse schenkingsuitsluiting van 2019/2020 is.
Winstbelasting voor ontvangers
Wat de belastingimplicaties voor ontvangers betreft, wanneer de tijd komt om het huis te verkopen, zou u kunnen kijken naar het betalen van een vermogenswinstbelasting. Met andere woorden, als u een goed verkoopt dat meer waard is dan u ervoor hebt betaald, moet u belasting betalen over de winst.
Hier ziet u hoe het werkt. Wanneer u het onroerend goed verkoopt, berekent u uw winst of verlies door de verkoopopbrengst te nemen en de verkoopkosten af te trekken. Als u die stap hebt uitgevoerd, trekt u uw “basis” af. De basis bestaat uit de kosten van het onroerend goed, maar omvat ook de kosten van eventuele grote verbeteringen.
Maar hier wordt het ingewikkeld – omdat een familielid het onroerend goed aan u heeft overgedragen, zijn er voor u geen kosten. De belasting is dus gebaseerd op de kosten, wat betekent dat u moet uitzoeken wat uw familielid heeft betaald of hoe hij het pand heeft verkregen. De kans is groot – als het om een ouder familielid gaat – dat hij of zij veel minder voor het huis heeft betaald dan de huidige waarde. Dit betekent dat u geconfronteerd kunt worden met een aanzienlijke vermogenswinstbelasting. Voor 2020 kan de vermogenswinstbelasting op lange termijn oplopen tot 20%.
Titel overdragen vs. woning erven
Wat als u in plaats van de eigendomstitel over te dragen, uw woning als erfenis nalaat aan een geliefde – is dat voor beide partijen gemakkelijker? Mogelijk. De belangrijkste vraag die u kunt stellen om het juiste antwoord te vinden is: “heeft mijn geliefde het onroerend goed nu nodig, of kan deze persoon wachten tot ik overlijd?”
Als uw ontvanger kan wachten, maakt een erfenis het zeker gemakkelijker om inzicht te krijgen in uw vermogenswinstbelasting, aangezien de belastingdienst rekening zal houden met de reële marktwaarde van het onroerend goed op het moment van overlijden van de schenker.
Kijk eens naar dit voorbeeld, zoals uitgelegd door de experts van Symphony Financial Planning
-
U hebt grond gekocht voor $25.000. Het is nu $250.000 waard. U schenkt het onroerend goed aan uw kind (en hoeft geen schenkingsrecht te betalen). Dit betekent dat uw kind een fiscale boekwaarde van $ 25.000 zal aannemen. Als uw kind het land voor $ 250.000 verkoopt, heeft uw kind een belastbare winst van $ 225.000 (verkoopopbrengst $ 250.000 minus basis $ 25.000).
-
Aan de andere kant, als u het onroerend goed bij uw overlijden aan uw kind overdraagt (wanneer het land $ 250.000 waard is – de reële marktwaarde), heeft uw kind een fiscale basis van $ 250.000. Als uw kind het land voor $ 250.000 verkoopt, heeft uw kind een fiscale basis van $ 25.000. Als uw kind het land verkoopt voor $ 250.000, heeft uw kind geen belastbare winst (verkoopopbrengst $ 250.000 minus basis $ 250.000).
In bovenstaand voorbeeld hoeft uw kind geen vermogenswinstbelasting te betalen, waardoor de schenking van het onroerend goed aanzienlijk waardevoller is.
De kern van de zaak
Het schenken en ontvangen van onroerend goed is een vriendelijk gebaar, maar er kunnen kosten aan verbonden zijn voor zowel de schenker als de ontvanger. Het is belangrijk om onderzoek te doen naar de overdracht van onroerend goed, zodat u vanuit fiscaal oogpunt vooruit kunt plannen. Praat met een advocaat in uw staat om te begrijpen welke optie het beste voor u is.