Als u op zoek bent naar een nieuw huis, komt u misschien een zogenaamde FHA-lening tegen. Genoemd naar de Federal Housing Administration, het agentschap dat ze verzekert, zijn deze leningen ontworpen om kopen betaalbaarder te maken, maar potentiële huizenkopers hebben de neiging om ze met een schuin oog te bekijken. Dat deed ik ook, toen mijn man en ik aan het winkelen waren voor een bungalow met één slaapkamer in Los Angeles. De heersende opvatting is dat FHA-leningen bedoeld zijn voor Amerikanen met een laag inkomen om hen een huis te laten kopen dat ze zich eigenlijk niet kunnen veroorloven. Tot op zekere hoogte, dat is waar: “FHA leningen zijn ontworpen om te helpen lagere- en middeninkomens huizenkopers die niet genoeg hebben gespaard voor een aanbetaling,” zei Tim Manni, hypotheek expert bij NerdWallet. Als dat klinkt als u, luister goed: FHA leningen kunnen een zeer verantwoorde manier zijn om een huis te kopen. Je moet alleen eerst de voors en tegens afwegen.
Aan de positieve kant
“FHA-leningen bieden meer ontspannen kwalificatiebeperkingen, zoals een lagere kredietscore, kleinere reservefondsen en een hogere schuld/inkomensverhouding,” zegt Lauren Bowling, auteur van The Millennial Homeowner: A Guide to Successfully Navigating Your First Home Purchase. “Vooral voor millennials die het misschien moeilijk hebben om genoeg geld te sparen voor een aanbetaling van 20%, zijn FHA-leningen een populaire optie.” En hoewel de FHA regels en richtlijnen in de loop der jaren zijn veranderd, zijn de voordelen nog steeds legio. “Naast lagere credit score en aanbetalingsvereisten, bieden FHA-leningen concurrerende rentetarieven,” zegt Tim.
Toen mijn man en ik vorig jaar ons huis kochten, kozen we voor een FHA-lening vanwege het geweldige tarief dat ermee gepaard ging. Hoewel mijn kredietscore uitstekend was, was die van mijn man slechts gemiddeld, en in de wereld van hypotheekacceptatie is gemiddeld beter dan uitstekend. Dankzij zijn minder dan stellaire krediet waren de rentetarieven voor conventionele leningen hoger dan verwacht: 4,5% of meer. De rente bij een FHA lening? Slechts 3,125%. Dat tarief is genoeg om elke potentiële huizenkoper een vreugdedansje te laten doen, maar vergeet niet dat er een prijskaartje aan hangt. Namelijk de hypotheekverzekering.
De valkuilen
De hypotheekverzekering beschermt de geldverstrekker als u uw hypotheek later niet kunt betalen. Als uw aanbetaling minder dan 20% is, moet u in het algemeen deze verzekering betalen, ongeacht het soort lening dat u krijgt. Maar met een FHA lening, is er een dubbele whammy. “Leners moeten zowel vooraf als jaarlijks een bedrag voor de hypotheekverzekering betalen,” legt Tim uit. De upfront vergoeding is 1,75% van de lening (dus als u bijvoorbeeld $250.000 leent, zou die vergoeding $4.375 bedragen). Hoewel het varieert afhankelijk van uw lening, is de lopende hypotheekverzekeringspremie meestal minder dan 1%, wat een paar honderd dollar kan toevoegen aan uw maandelijkse hypotheekbetaling. Het bedrag dat u bespaart aan rente door een FHA-lening te krijgen, kan dat bedrag echter compenseren.
Het andere ding is dat u met een conventionele lening de hypotheekverzekering kunt laten vallen zodra u 20% eigen vermogen hebt bereikt. Dat is niet het geval bij FHA-leningen. Of je nu een 15- of 30-jarige FHA-lening afsluit, je zult die extra maandelijkse kosten moeten betalen zolang je die hebt, ongeacht hoeveel eigen vermogen je opbouwt. Dit schrikt veel mensen af van FHA-leningen, maar nogmaals, afhankelijk van hoeveel u bespaart aan rente, kunnen de kosten de moeite waard zijn – vooral als u kort na het kopen van uw huis herfinanciert. Immers, als u herfinanciert naar een conventionele lening, zegt u vaarwel tegen de FHA-lening en die vervelende hypotheekverzekering.
Hypotheekverzekering is niet het enige addertje onder het gras. Veel verkopers willen niet te maken hebben met de strengere inspecties die worden vereist door het Department of Housing and Urban Development (HUD), wat een nadeel kan zijn in een concurrerende markt. “Je kunt ook geen FHA-lening afsluiten voor elk huis dat je maar wilt,” zegt Lauren. “Het huis moet als ‘leefbaar’ worden beschouwd en in de meeste gebieden onder de $300k liggen en in duurdere metrogebieden onder de $625k.” Voor opknappers kunt u een ander type FHA-lening overwegen, de FHA 203(k).
Dus, is het de moeite waard?
U zult de cijfers moeten kraken. (NerdWallet’s FHA Hypotheek Calculator kan daarbij helpen). Als je het geld hebt om gemakkelijk 20% op een huis neer te leggen, bespaar je meer geld gedurende de looptijd van je lening – dat is minder geld dat je hoeft te lenen, en minder rente die je hoeft te betalen. Maar zelfs als u een aanzienlijke aanbetaling hebt die net onder de oude 20% ligt, kunnen FHA-leningen u geld besparen.
Bij wijze van voorbeeld vergeleken mijn man en ik de kosten van de hypotheekverzekering met het verschil in rente en besloten uiteindelijk om voor een FHA-lening te gaan. Een jaar later, toen ons eigen vermogen verbeterde (samen met het krediet van mijn man), hebben we de lening geherfinancierd. De FHA-lening heeft ons duizenden bespaard.
“Ik denk dat de beslissing om al dan niet voor een FHA-lening te kiezen, afhangt van de betaalbaarheid van het huis in je regio en je eigen kasreserves,” zegt Lauren. “Als het gemakkelijker is om te bezitten in plaats van huren in uw omgeving, je voelt je stabiel genoeg in je baan en locatie, en het enige wat je tegenhoudt van het kopen van een huis is de 20% aanbetaling, ik denk dat FHA Leningen kan een fantastische optie zijn.”