Het is nu iets meer dan een jaar geleden dat de historische huurhervormingen van New York werden doorgevoerd. Destijds voorspelden verhuurders dat een van de grote veranderingen, een limiet aan de hoogte van de borg die ze konden innen, het huren onbedoeld moeilijker zou maken voor mensen die niet konden voldoen aan de strenge inkomenseisen die verhuurders in New York graag zien. Dat scenario lijkt zich nu af te spelen.
Veel verhuurders eisen van huurders zowel een goed krediet als een jaarsalaris van 40-45 keer de maandelijkse huur. In het verleden, als je een wankel krediet of een lager inkomen had, kon je een hogere borg bieden om het risico te compenseren dat een verhuurder op je nam. Die optie is van tafel gehaald met nieuwe wetten die de borg beperken tot één maand huur.
Adam Frisch, directeur bij Lee & Associates Residential NYC, een bedrijf dat eigenaren van kleine gebouwen in Manhattan vertegenwoordigt, zegt dat hij huurders heeft moeten afwijzen die hij in het verleden wel zou hebben geaccepteerd. In één geval, zegt hij, gaf een huurder in plaats van een bewijs van werk een brief van haar voormalige baas waarin stond dat ze met verlof was, maar binnenkort weer zou worden aangenomen.
Omdat ze niet aan de inkomensvereisten voldeed, kon Frisch haar niet als huurder kwalificeren – ook al had ze een aanzienlijk bedrag op haar bankrekening staan. Als de wet niet was veranderd, zou hij haar hebben geaccepteerd op voorwaarde dat ze drie maanden borg zou betalen – wat ze bereid was te doen.
“Ik heb haar gezegd dat ik het niet kon accepteren – het is illegaal,” zegt Frisch, die eraan toevoegt dat hij erop vertrouwde dat ze een goede huurder zou zijn geweest.
Daarnaast maakt de nieuwe wet huren in NYC vooral een uitdaging voor studenten zonder baan en internationale werknemers zonder gevestigd Amerikaans krediet (internationale studenten kunnen nu in NYC huren).Amerikaanse krediet (internationale studenten zijn nu schaars in de stad, een gevolg van reisverboden en dreigementen van de Trump-administratie.)
In het verleden, zegt Frisch, “deden we ze in wezen een plezier door ze überhaupt aan te nemen met extra beveiliging en nu het risico zo hoog is, is het beter om iemand te vinden met Amerikaans krediet en een goede baan,” zegt Frisch.
Ondanks dat de huurmarkt is vertraagd, is deze niet tot stilstand gekomen, merkt hij op. Een verhuurder kan een minder gekwalificeerde huurder afwijzen en er relatief zeker van zijn dat ze nog steeds het appartement kunnen vullen, zij het met concessies en tegen een lagere huur dan vóór de pandemie.
Dus hoe krijgt een huurder die niet de rang haalt een appartement?
In situaties als deze kan een persoonlijke garantsteller een oplossing zijn. Een persoonlijke borgsteller is iemand die uw huurovereenkomst mede ondertekent en de huur betaalt als u dat niet doet. Meestal moeten ze een kredietscore van minstens 700 hebben, een jaarinkomen van 80 keer de maandelijkse huur, en als de verhuurder extra voorzichtig is, moeten ze in het drie-staten gebied wonen (New York, Connecticut, of New Jersey).
Sommige huurders zullen eerst hun ouders of andere oudere familieleden vragen om garant te staan, maar als zij gepensioneerd zijn en geen vast inkomen hebben, kan dit een probleem zijn. U kunt een vriend of werkgever vragen om garant te staan voor uw huur, maar gezien de risico’s die dat met zich meebrengt, kan het zijn dat niet-familieleden deze verantwoordelijkheid niet graag op zich nemen.
Hier zijn enkele andere oplossingen die u kunt overwegen:
Huur een institutionele borg
In New York City kunt u iemand betalen om bijna alles te doen wat gedaan moet worden – inclusief het medeondertekenen van uw huurcontract. Voor ongeveer 70 tot 85 procent van een maand huur als je een Amerikaans krediet hebt, en 90 tot 110 procent van een maand huur als je buitenlands bent zonder Amerikaans krediet, kan Insurent Lease Guaranty (een Brick Underground sponsor) je borg zijn met veel minder strenge inkomens- en tewerkstellingseisen dan de meeste verhuurders. (Om te zien of uw potentiële gebouw of verhuurder Insurent accepteert, klik hier.)
Bied aan een hogere huur te betalen
Als verhuurders worstelen met de limiet op borgsommen, is het mogelijk dat huurders merken dat een geadverteerde huur omhoog gaat in reactie op de kredietgeschiedenis van een aanvrager.
Frisch zegt dat dit iets is waar huurders in de toekomst waarschijnlijk meer van zullen zien. “Iemand die net is afgestudeerd en zijn ouders niet als borg wil of kan gebruiken, mag van ons het appartement nemen voor $100 extra huur,” zegt hij.
Het betalen van een hogere huur is misschien moeilijk te verkroppen, maar het kan voor een verhuurder genoeg zijn om de risico’s van het verhuren aan jou te compenseren als je geen kredietverleden hebt.
Kies voor onderhuur (of word de nieuwe huisgenoot)
Er zijn voor- en nadelen aan het wonen op een plek waar je naam niet op het huurcontract staat, maar een groot “voordeel” is dat je misschien niet door de kwalificatie-roets hoeft te gaan. Er zijn genoeg plaatsen waar je een onderhuurwoning kunt zoeken, waaronder online forums en sites die fungeren als marktplaats voor kortetermijnverhuur. Als u op zoek bent naar een kamergenoot, zijn er tal van sites die u kunnen helpen een plekje te vinden.
Heeft u geen borgsteller? De verhuurdeskundigen van Triplemint, een partner van Brick Underground, kunnen u helpen uw weg te vinden op de markt en een leuke huurwoning te vinden zonder borgstelling. Schrijf u hier in om te profiteren van het bedrijfsverhuizingstarief van Triplemint – waarbij u een makelaarscommissie betaalt van 10 procent van een jaar huur op open advertenties in plaats van de gebruikelijke 12 tot 15 procent. Bonus: de agenten van Triplemint zijn een genot om mee te werken.
Ga voor een co-living bedrijf
Co-living biedt het gemak van een gemeubileerd appartement met basisbenodigdheden in de voorraadkast en kant-en-klare kamergenoten-alles voor één maandelijkse betaling. Veel bedrijven screenen huurders op dezelfde manier als traditionele verhuurders dat doen, met achtergrondcontroles, en krediet- en inkomenskwalificaties, maar je zult merken dat sommige flexibeler zijn dan andere.
Dezer dagen ligt de nadruk niet zozeer op groepsactiviteiten en netwerkevenementen, maar op flexibele huurvoorwaarden, waar in deze onzekere tijden veel vraag naar is. Sommige co-living bedrijven bieden zelfs huurcontracten aan die korter zijn dan gebruikelijk.
Een belangrijke overweging is echter de legaliteit van de operatie. U wilt niet dat uw eenheid abrupt wordt gesloten, zoals honderden huurders van Bedly hebben gedaan. Je moet weten dat het illegaal is om een enkele kamer te verhuren in een gemeenschappelijke woonruimte – alle huisgenoten moeten op een huurovereenkomst staan. Je zult ook wat onderzoek willen doen naar het bedrijf om er zeker van te zijn dat het legaal is en dat de eenheid goed is ingesteld voor brandveiligheid. Kelder- en raamloze appartementen zijn niet legaal of veilig.
Verzekering die uw huur garandeert
Een relatief nieuwe soort verzekering betaalt uw huur als u uw baan verliest. Het heet huurgarantie, en het wordt beschouwd als bescherming tegen baanverlies waarvoor u een maandelijks bedrag betaalt. Een huurwaarborgverzekering wordt meestal afgesloten door verhuurders, dus je kunt het in advertenties zien staan. Verhuurders kunnen het in de maandelijkse huurprijs verrekenen, en als je wordt gevraagd ervoor te betalen, moet dat in de huurovereenkomst worden vermeld.
Houd in gedachten dat door het garanderen van je huur, je de mogelijkheid verliest om huur in te houden als een verhuurder dingen niet repareert, wat een belangrijk pressiemiddel is ten opzichte van een nalatige eigenaar.
Shop rond voor de juiste verhuurder
Dit kan moeilijk zijn in het toch al vermoeiende proces van appartementenjacht, maar vooral in de wintermaanden wanneer de markt trager is, heb je een betere kans om een verhuurder te vinden die bereid is om te werken met jouw specifieke set omstandigheden. Wees openhartig met je makelaar en de verhuurders met wie je contact opneemt over je situatie.
Eerdere versies van dit artikel waren geschreven en gerapporteerd door Virginia K. Smith