Hard geld is een manier om te lenen zonder gebruik te maken van traditionele hypotheekverstrekkers. Leningen komen van individuen of investeerders die geld lenen op basis van (voor het grootste deel) het onroerend goed dat u gebruikt als onderpand.
Wanneer leningen snel moeten gebeuren, of wanneer traditionele kredietverstrekkers een lening niet zullen goedkeuren, kan hard geld de enige optie zijn. Laten we eens kijken hoe deze leningen werken.
Wat is hard geld?
De meeste leningen vereisen bewijs dat u ze kunt terugbetalen. Meestal zijn kredietverstrekkers geïnteresseerd in uw kredietscores en uw inkomen dat beschikbaar is om een lening terug te betalen. Als u een solide geschiedenis van verantwoord lenen en het vermogen om leningen terug te betalen (zoals gemeten door uw schuld naar inkomen ratio), krijg je goedgekeurd voor een lening.
Het krijgen van goedgekeurd met een traditionele geldschieter is een pijnlijk traag proces – zelfs met grote credit scores en voldoende inkomen. Als u negatieve items in uw kredietrapporten hebt (of een inkomen dat moeilijk te verifiëren is naar tevredenheid van uw geldschieter), duurt het proces nog langer en wordt u misschien nooit goedgekeurd.
Hard money lenders hebben een andere aanpak: ze lenen op basis van onderpand dat de lening waarborgt, en ze zijn minder bezorgd over uw vermogen om terug te betalen. Als er iets misgaat en je kunt niet terugbetalen, hard geld kredietverstrekkers van plan om hun geld terug te krijgen door het nemen van het onderpand en de verkoop ervan. De waarde van het onderpand is belangrijker dan uw financiële positie.
Hard geld leningen zijn over het algemeen kortlopende leningen, met een looptijd van een tot vijf jaar. U zou ze sowieso niet veel langer dan dat willen aanhouden, omdat de rentetarieven voor hard geld over het algemeen hoger zijn dan die voor traditionele leningen.
Waarom hard geld gebruiken?
Als hard geld duur is, waarom zou je het dan gebruiken? Hard geld heeft zijn plaats voor bepaalde leners die geen traditionele financiering kunnen krijgen wanneer ze die nodig hebben.
Snelheid: omdat de geldschieter vooral gericht is op het onderpand (en minder bezorgd is over uw financiële positie), kunnen hard geld leningen sneller worden afgesloten dan traditionele leningen. Kredietverstrekkers willen liever geen bezit nemen van uw eigendom, maar ze hoeven niet zo veel tijd te besteden aan het met een fijne kam doornemen van een leningaanvraag – het verifiëren van uw inkomen, het bekijken van bankafschriften, enzovoort. Zodra u een relatie met een geldschieter heeft, kan het proces snel gaan, waardoor u de mogelijkheid heeft om deals te sluiten die anderen niet kunnen sluiten (dat is vooral belangrijk in warme markten met meerdere aanbiedingen).
Flexibiliteit: hard geld overeenkomsten kunnen ook flexibeler zijn dan traditionele lening overeenkomsten. Kredietverstrekkers maken geen gebruik van een gestandaardiseerd acceptatieproces. In plaats daarvan evalueren zij elke deal afzonderlijk. Afhankelijk van uw situatie kunt u misschien dingen aanpassen, zoals de aflossingsschema’s. Misschien leent u van een particulier die bereid is om te praten – niet van een groot bedrijf met een strikt beleid.
Goedkeuring: de belangrijkste factor voor hard money-kredietverstrekkers is het onderpand. Als u een beleggingspand koopt, zal de kredietverstrekker zoveel lenen als het pand waard is. Als u nodig hebt om te lenen tegen een andere eigenschap die u bezit, dat eigendom waarde is wat de geldschieter geeft over. Als je een afscherming of andere negatieve items in uw credit verslag, het is veel minder belangrijk – sommige kredietverstrekkers misschien niet eens kijken naar uw krediet (hoewel veel kredietverstrekkers zal vragen over uw persoonlijke financiën).
De meeste hard geld kredietverstrekkers houden loan-to-value ratio’s (LTV-ratio’s) relatief laag. Hun maximale LTV-ratio kan 50% tot 70% zijn, dus u zult activa nodig hebben om in aanmerking te komen voor hard geld. Met zulke lage ratio’s weten kredietverstrekkers dat ze uw pand snel kunnen verkopen en een redelijke kans hebben hun geld terug te krijgen.
Wanneer is hard geld zinvol?
Hard geld leningen zijn het meest zinvol voor de korte termijn leningen. Fix-and-flip investeerders zijn een goed voorbeeld van hard money gebruikers: zij bezitten een pand net lang genoeg om de waarde te laten stijgen – ze blijven er niet eeuwig wonen. Ze verkopen het pand en betalen de lening terug, vaak binnen een jaar of zo. Het is mogelijk om hard geld te gebruiken om in een pand te komen en daar te blijven, maar je zou willen herfinancieren zodra je een betere lening kunt krijgen.
Hard Money Nadelen
Hard geld is niet perfect. Hoewel het eenvoudig lijkt – een actief stelt de lening veilig, dus iedereen is veilig – is hard geld slechts één optie. Het is duur, dus alles moet volgens plan verlopen om winst te maken.
Hard geld werkt anders dan leningen die u in het verleden hebt gebruikt: kredietverstrekkers kunnen conservatievere methoden gebruiken om onroerend goed te taxeren dan u verwacht.
Kosten: hard geld leningen zijn duur. Als u in aanmerking komt voor andere vormen van financiering, kunt u met die leningen misschien beter af zijn. Met FHA-leningen kunt u bijvoorbeeld zelfs lenen met een minder dan perfect krediet. Verwachten te betalen dubbele cijfers rente op hard geld, en je zou ook betalen originatie kosten van enkele punten om gefinancierd te krijgen.
Als je niet kunt krijgen goedgekeurd voor een lening omdat uw woning is in nood van ernstige reparaties, kan een FHA 203k lening betalen voor rehabilitatie tegen een lagere kostprijs.