New York City staat bekend als een extreem dure stad voor huurders, maar er zijn wetten van kracht om ervoor te zorgen dat niet elke huurder in New York wordt overgelaten aan de grillen van de markt, en ongeveer 1 miljoen appartementen in de stad zijn onderworpen aan deze bescherming. Huurstabilisatie is verreweg de meest toegepaste bescherming, maar in sommige delen van de stad bestaan ook nog steeds felbegeerde huurgecontroleerde appartementen.
Dergelijke wetten gelden echter alleen voor bepaalde gebouwen of bepaalde appartementen, en hebben vaak mazen in de wet waar verhuurders snel hun voordeel mee doen. De wetten zijn in de loop van de tijd veranderd, met de meest recente updates met ingrijpende, huurder-vriendelijke bescherming die huisvesting voorstanders zien als een overwinning, maar verhuurders en eigenaren van onroerend goed beweren dat de huurmarkt van de stad zal destabiliseren.
Simpel gezegd: de huurmarkt van New York is gecompliceerd, maar er zijn huur gereguleerde appartementen te vinden. Hier hebben we uiteengezet wat u moet weten over de verschillen tussen de huurprijs gecontroleerde en de huurprijs gestabiliseerde eenheden, en uw kansen om ze te bemachtigen. (Spoiler: bijna onmogelijk voor de eerste, maar niet al te slecht voor de tweede.)
Rent-controlled appartementen
Denk aan deze appartementen als het gouden ticket van de New York City vastgoedwereld. Er is sprake van huurcontrole wanneer een huurder sinds 1 juli 1971 ononderbroken in zijn appartement woont – ja, 1971 – in een gebouw dat vóór 1947 is gebouwd. Huurcontrole zou, in theorie, huurders kleine prijsstijgingen door de jaren heen moeten garanderen, zodat ze in wezen huren uit de jaren 1970 betalen in buurten die zijn geëxplodeerd in vastgoedwaarde. (Hoewel uit een enquête van HPD uit 2019 blijkt dat de mediane brutohuur voor huurgecontroleerde appartementen rond de $ 1.039 ligt).
Maar dit zal niet eeuwig duren; wanneer een huurgecontroleerd appartement vrijkomt, wordt het ofwel huur gestabiliseerd, of – als het in een gebouw met minder dan zes eenheden is -typisch helemaal uit de regelgeving verwijderd.
Dat betekent dat het totale aantal gecontroleerde eenheden is afgenomen naarmate eenheden gestabiliseerd of gedereguleerd worden. Om een voorbeeld te geven: In de jaren 1950 waren 2 miljoen van de appartementen van de stad huurgecontroleerd; nu is dat aantal ongeveer 22.000 (volgens een 2019-onderzoek van de Huurrichtlijnenraad), of slechts ongeveer één procent van de totale woningvoorraad in New York City.
Huurbeheerders kunnen ook elk jaar onderhevig zijn aan huurverhogingen. Appartementen die onder huurcontrole staan zijn onderworpen aan een “maximum basishuur” systeem, wat betekent dat er een maximum bedrag is dat verhuurders mogen vragen aan huurders, en ze kunnen ervoor kiezen om de maximaal inbare huur – wat een huurder daadwerkelijk betaalt – te verhogen tot ze dat maximum punt bereiken. (De Metropolitan Council on Housing heeft een grondige uitleg over hoe dit kan gebeuren).
De maximale basishuur kan elke twee jaar stijgen, wat betekent dat de huren in deze appartementen de pan uit kunnen rijzen, als verhuurders daarvoor kiezen. (Niet elke verhuurder doet dat, en verhuurders met bouwovertredingen mogen dat niet). Onder de nieuwe huurwetten zal de maximaal inbare huurprijs nu worden beperkt tot het vijfjarig gemiddelde van de laatste verhogingen van de Huurcommissie.
Hoe kom ik aan een huurgecontroleerd appartement?
Heeft u een familielid dat een appartement bewoont, en woont u er zelf ook? Wanneer een huurder in een huurwoning met huurstabilisatie of huurcontrole overlijdt of verhuist, hebben bepaalde familieleden (waaronder “niet-traditionele” familieleden, zoals ongehuwde stellen) die in de woning hebben gewoond, onder bepaalde voorwaarden het recht om de huur over te nemen.
In de andere gevallen is het in principe onmogelijk. Huisgenoten die geen familieband hebben met de hoofdhuurder hebben geen recht van opvolging, evenmin als onderhuurders of familieleden die niet in de woning wonen.
Gestabiliseerde appartementen
Dat brengt ons bij huurstabilisatie, een veel gangbaardere manier voor New Yorkers om een huur onder de markthuur te krijgen. Hoewel slechts ongeveer één procent van de huurwoningen in New York huurstabilisatie kent, is ongeveer 50 procent van de huurwoningen in de stad gestabiliseerd. Huurstabilisatie geldt over het algemeen voor appartementen in gebouwen met zes of meer eenheden die voor 1974 zijn gebouwd.
Eenmaal in een gestabiliseerd appartement kan uw huisbaas uw huur alleen verhogen met een percentage dat wordt bepaald door de Huurcommissie, wat elk jaar weer een heet hangijzer wordt. In tegenstelling tot andere betaalbare programma’s is de huur niet afhankelijk van uw inkomensniveau, de grootte van het appartement, hoeveel mensen er wonen, of andere op behoeften gebaseerde factoren.
In het verleden werden de grootste veranderingen in de huurprijzen in deze eenheden beïnvloed door hoe vaak het appartement in het verleden is veranderd, en door eventuele renovaties die de verhuurder heeft ondernomen. Maar de nieuwe huurwetten, die eerder deze zomer zijn aangenomen, zullen dat aanzienlijk beperken: Nu is het vermogen van een verhuurder om de huur te verhogen op basis van ofwel individuele verbeteringen van een appartement (IAI’s) of grote kapitaalverbeteringen (MCI’s) aanzienlijk ingeperkt, in theorie om het moeilijker te maken voor louche huiseigenaren om upgrades te gebruiken als een middel om de huur van een huurder lastig te vallen of oneerlijk te verhogen.
Andere regels zullen het ook moeilijker maken voor verhuurders om de huur gestabiliseerde eenheden op marktprijs te brengen: Tot voor kort konden gestabiliseerde appartementen gedereguleerd worden als de huur hoger was dan 2700 dollar en de huurder vertrok, een praktijk die bekend staat als leegstandscontrole met hoge huurprijzen. Dankzij huurhervormingen die dit jaar door de wetgevende macht van de staat zijn aangenomen, is die praktijk afgeschaft, net als de mogelijkheid voor een verhuurder om de huur van een gestabiliseerd appartement met 20 procent te verhogen tussen twee huurders in.
Hoe kom ik aan een gestabiliseerd huurappartement?
Het is niet zo moeilijk! Hier is een ongelooflijk grondige lijst van huur gestabiliseerde gebouwen in elk stadsdeel. Er is een meer eenvoudige manier om te controleren of een gebouw is gestabiliseerd hier.
Als u denkt dat u verhuist naar een huur gestabiliseerd appartement, een verhuurder moet een huur-stabilisatie ruiter in alle nieuwe huurovereenkomsten en verlengingen te informeren huurders van hun wettelijke rechten. Het is vrij gebruikelijk dat verhuurders deze details niet aanbieden aan toekomstige huurders, en nietsvermoedende huurders meer in rekening brengen dan wettelijk mogelijk is. Het is vaak aan de huurder om onderzoek te doen naar huurstabilisatie en vervolgens zijn toekomstige verhuurder hiermee te confronteren voordat hij een huurcontract tekent.
Hoe zit het met preferentiële huur?
Huurstabilisatie stelt een maximale wettelijke huurprijs vast voor elk appartement – zoals we eerder zeiden, is dit een getal dat is gebaseerd op de unieke geschiedenis van elk appartement. Preferentiële huur daarentegen is de huur die aan een huurder met huurstabilisatie wordt berekend en die lager is dan de wettelijke huur.
Hoewel dit in theorie klinkt als een goed idee, kan het in de praktijk leiden tot problemen voor huurders. In een rapport van ProPublica uit 2017 staat: “Verhogingen van preferentiële huren zijn niet onderworpen aan door de stad vastgestelde limieten die gelden voor andere appartementen met huurstabilisatie. Verhuurders kunnen de preferentiële tarieven intrekken en de huren tot het wettelijke maximum verhogen wanneer de huurcontracten verlengd moeten worden. Dat kan leiden tot stijgingen van honderden of zelfs duizenden dollars.”
De huurhervorming die eerder deze zomer in Albany werd goedgekeurd, beperkt de mogelijkheden van een verhuurder om die enorme verhogingen door te voeren; volgens de nieuwe wetgeving moet een huurder bij huurverlenging de voorkeurshuur krijgen aangeboden, in plaats van dat hij onverwacht wordt getroffen door een enorme huurverhoging. Verhuurders krijgen alleen het recht om de maximale wettelijke gestabiliseerde huurprijs te vragen wanneer een huurder het appartement verlaat.
En om de hierboven genoemde problemen te voorkomen, zegt de Metropolitan Council on Housing het volgende: “Huurders met preferentiële huren worden sterk aangemoedigd om hun rechten en opties zo vroeg mogelijk te leren kennen.”
Correctie: in een eerdere versie van dit stuk was informatie weggelaten over de maximale basishuren voor huurgecontroleerde appartementen; Curbed betreurt de fout.