Hypotheken met een omgekeerde terugbetaling zijn een manier voor oudere Amerikanen om toegang te krijgen tot het eigen vermogen in hun huis en dit te gebruiken om hun pensioen te financieren. Er zijn echter strikte regels en richtlijnen over wie in aanmerking komt voor deze hypotheken, evenals hoeveel inkomen een omgekeerde hypotheek kan bieden en hoeveel ze kosten.
Als u overweegt een omgekeerde hypotheek, is het belangrijk om de basis regels en voorschriften te begrijpen.
Reverse hypotheken: Een overzicht
Een omgekeerde hypotheek is een lening die over het algemeen wordt verstrekt aan huiseigenaren die 62 jaar en ouder zijn. Deze leningen stellen leners in staat om een deel van het vermogen in hun huis om te zetten in belastingvrij geld zonder maandelijkse betalingen, zegt Darryl Hicks, vice-president van communicatie voor de National Reverse Mortgage Lenders Association.
Zie meer
“De lening wordt een omgekeerde hypotheek genoemd omdat in plaats van maandelijkse betalingen aan een geldverstrekker te doen, zoals bij een traditionele hypotheek, de geldverstrekker betalingen doet aan de lener,” zegt Hicks.
Het meest voorkomende type omgekeerde hypotheek is een Home Equity Conversion Mortgage (HECM), aangeboden door het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD).
“Een HECM is geen overheidslening. Het is een lening uitgegeven door een hypotheekverstrekker, maar verzekerd door de Federal Housing Administration, die deel uitmaakt van HUD,” legt Hicks uit.
Reverse hypotheken stellen de huiseigenaar in staat om geld te lenen met hun huis als onderpand. Huiseigenaren ontvangen home equity-leningen van een bank – hetzij als een forfaitair bedrag of als doorlopende betalingen – op basis van een percentage van de hoeveelheid eigen vermogen die ze hebben opgebouwd in hun huis.
Eisen voor een omgekeerde hypotheek
Er zijn een verscheidenheid aan vereisten en richtlijnen om in aanmerking te komen voor een HECM omgekeerde hypotheek.
Voor alles moet de huiseigenaar 62 jaar of ouder zijn. Aanvullende eisen zijn:
- Het huis waarop u een omgekeerde hypotheek wilt afsluiten, moet uw hoofdverblijfplaats zijn. Dat betekent dat het het adres moet zijn waar u het grootste deel van het kalenderjaar doorbrengt.
- U moet het huis volledig bezitten of een zeer laag saldo op het huis hebben bij het aanvragen van een HECM omgekeerde hypotheek. Degenen die nog een hypotheeksaldo hebben, moeten in staat zijn om dat saldo af te betalen bij het afsluiten van de omgekeerde hypotheek.
- U mag niet achterstallig zijn op een federale schuld. Dit zou inkomstenbelasting of federale studieleningen omvatten. Het is echter belangrijk op te merken dat u fondsen van een omgekeerde hypotheek mag gebruiken om dergelijke schulden af te lossen.
- U moet bereid zijn om een deel van de omgekeerde hypotheekfondsen opzij te zetten bij het afsluiten (of genoeg eigen geld hebben) om te betalen voor zaken als onroerendgoedbelasting en verzekering, evenals onderhoud van het huis en reparatiekosten.
Om goedgekeurd te worden voor een omgekeerde hypotheek, moet uw huis ook in goede staat zijn, en u moet deelnemen aan counseling die wordt gegeven door een HUD-erkende omgekeerde hypotheek counseling bureau. Tijdens de counseling sessie, zal een agent te beoordelen of u in aanmerking komt voor een omgekeerde hypotheek en ook de financiële gevolgen te bespreken.
Zie meer
Bijv, Wie bijvoorbeeld op te jonge leeftijd een omgekeerde hypotheek afsluit, loopt het risico later in zijn leven zonder geld te komen zitten, in een tijd waarin het inkomen waarschijnlijk lager zal zijn en de zorgkosten hoger zullen uitvallen.
Kosten van een omgekeerde hypotheek
Een omgekeerde hypotheek is geen gratis geld – rente en kosten worden elke maand aan uw hypotheeksaldo toegevoegd. Dat betekent dat het bedrag dat u verschuldigd bent op uw hypotheek zal stijgen wanneer u tekent voor dit type lening.
Daarnaast moet de lener nog steeds onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering betalen.
“Het grote voordeel van een omgekeerde hypotheek is het cashflowvoordeel van het elimineren van de maandelijkse hypotheekbetaling, evenals de toegang tot eigen vermogen in de vorm van een kredietlijn of een eenmalige betaling,” zegt David Reyes, financieel adviseur bij Reyes Financial Architecture. Veel financiële experts suggereren het behandelen van omgekeerde hypotheken als een laatste redmiddel, omdat het vaak niet financieel zinvol is om huisvermogen op te offeren voor inkomen.
“Over het algemeen moet een omgekeerde hypotheek worden overwogen als onderdeel van een pensioenplan voor senioren,” zegt Reyes. “In sommige gevallen kan de senior alleen hun maandelijkse hypotheekbetalingen elimineren. In andere gevallen, afhankelijk van hun eigen vermogen, kunnen ze hun maandelijkse hypotheekbetaling elimineren en toegang krijgen tot (een) aanzienlijk bedrag aan contanten. In andere situaties, met een huis dat vrij en duidelijk is, kan de huiseigenaar of senior toegang hebben tot een grote kredietlijn die kan worden aangeboord wanneer de behoefte zich voordoet.”
Hoe het geld wordt uitbetaald
Het leenbedrag dat beschikbaar is via een omgekeerde hypotheek hangt af van de leeftijd van de lener (of de leeftijd van de jongste echtgenoot als er een paar is), evenals de geschatte waarde van het huis, de huidige rentetarieven, en in het geval van het HECM-programma, de FHA-leningslimiet van $ 765.600, zegt Hicks. Er is een verscheidenheid aan keuzes als het gaat om hoe leners betalingen ontvangen van een HECM omgekeerde hypotheek. Opties omvatten:
Kredietlijn
Een kredietlijn kan worden benaderd wanneer geld nodig is. Om toegang te krijgen tot het geld moet een schriftelijk verzoek worden ingediend bij de leningverstrekker.
Term payments
Met deze optie ontvangen kredietnemers vaste maandelijkse betalingen voor een bepaalde tijd, zoals vijf jaar. Gedurende deze tijd, zal het bedrag dat de lener elke maand ontvangt niet veranderen. Dit geldt zelfs als de woning tijdens de betalingstermijn in waarde daalt.
Tenure payments
Leningnemers ontvangen vaste maandelijkse betalingen zolang zij in de woning wonen als hun primaire verblijfplaats. De betalingen gaan door, zelfs als de lening de waarde van het huis overschrijdt. De betalingen eindigen wanneer de kredietnemer overlijdt of het huis verlaat.
Enkele van de aanvullende opties omvatten Modified Term/Line of Credit, een soort hybride uitbetaling waarbij de kredietnemer zowel een kredietlijn als vaste maandelijkse betalingen voor een specifieke tijdlijn krijgt. Evenzo biedt een Modified Tenure / Line of Credit de kredietnemer een kredietlijn en vaste maandelijkse betalingen zolang het huis hun hoofdverblijfplaats is.
Door middel van een omgekeerde hypotheek is het ook mogelijk om een enkele uitbetaling of een forfaitair bedrag aan te vragen. Deze optie betekent dat alle opbrengsten van de lening bij het afsluiten aan de kredietnemer worden verstrekt.
Aflossing van een omgekeerde hypotheek
De kredietnemer is niet verplicht om een omgekeerde hypotheeklening terug te betalen totdat het huis wordt verkocht, verlaten of de laatste overlevende kredietnemer overlijdt.
Hoewel, als het huis op een bepaald moment niet langer uw primaire verblijfplaats is, zult u de lening moeten terugbetalen.
Bovendien kunt u ook worden verplicht om de lening eerder terug te betalen als:
- U de onroerendgoedbelasting of huiseigenarenverzekering niet betaalt
- U het huis niet in goede staat houdt
Propriëtaire omgekeerde hypotheken
Terwijl HECM omgekeerde hypotheken goed zijn voor meer dan 90 procent van alle omgekeerde hypotheken die in de VS worden gemaakt, is er een groeiende markt voor wat bekend staat als een eigen omgekeerde hypotheek, die particulier verzekerd is door de hypotheekbedrijven die ze aanbieden, zegt Hicks.
“Eigen omgekeerde hypotheken hebben over het algemeen hogere leninglimieten (meestal tot $ 4 miljoen) en meer flexibiliteit met soorten onroerend goed,” legt Hicks uit.
Propriëtaire omgekeerde hypotheken komen ook met veel van dezelfde consumentenbeschermingen die zijn gekoppeld aan het HECM-programma, zoals verplichte counseling.
Winkelen voor een omgekeerde hypotheek
Het is altijd een goed idee om uw onderzoek te doen en rond te shoppen wanneer u een lening van welk type dan ook overweegt, inclusief een omgekeerde hypotheek.
Wanneer u winkelt, vergelijkt u de kosten en rentetarieven van meerdere kredietverstrekkers om ervoor te zorgen dat u de best mogelijke deal krijgt voor uw financiële situatie.
Lees meer:
- Home equity loan, HELOC of omgekeerde hypotheek: Welke is geschikt voor u?
- Reverse hypotheek voor-en nadelen
- Wat zijn omgekeerde hypotheek oplichting?
Zie meer