Een van de meest kritische (en verwarrende) stukjes informatie die gaat in een land transactie is de juridische beschrijving.
Om het eenvoudig te zeggen, een eigenschap juridische beschrijving is de definitie van het onroerend goed wordt gekocht en verkocht. Het is meer gezaghebbend dan het adres en het perceelnummer, en als deze informatie onjuist is vermeld op een akte, zal het verkeerde stuk onroerend goed worden overgedragen.
De juridische beschrijving (en in sommige gevallen, de gemeentelijke plat kaarten waarnaar wordt verwezen) stellen ons in staat om de grootte, vorm, grenzen, en de locatie van een perceel te bepalen. Dit is de reden waarom juridische beschrijvingen zijn vereist op elke akte, en waarom landmeters deze informatie nodig hebben om hun werk te doen.
Zelfs met het inherente belang van de juridische beschrijving van een woning, heb ik gemerkt dat de meeste investeerders in vastgoed geen idee hebben hoe ze deze bizarre reeks van letters en cijfers moeten begrijpen of interpreteren. Ze gewoon kopiëren en plakken van het ene document naar het andere, zonder waardering voor wat het betekent, waarom het belangrijk is, en waarom nauwkeurigheid is van cruciaal belang.
Voor een lange tijd nu, heb ik van plan om een gedetailleerde blog post uit te leggen van de basisprincipes van hoe juridische beschrijvingen werken en waarom ze belangrijk zijn. Echter, eerder dit jaar struikelde ik over dit boek en merkte een sectie die een grote primer over het onderwerp gaf. Omdat dit boek genageld het met zoveel precisie, heb ik de auteur uitgenodigd om dit segment van zijn boek hier te delen op de REtipster Blog.
Side Note: Sommige juridische beschrijvingen zijn ZEER ingewikkeld en vereisen een ervaren oog om volledig te ‘decoderen’ de informatie. Dit artikel zal je niet meteen tot een expert maken, maar ik denk dat je zult zien dat het een nuttige inleiding is die wat duidelijkheid biedt in een tamelijk verwarrend onderwerp.
Toen Thomas Jefferson wakker werd op 3 mei 1803, de dag na het afronden van zijn beroemde “Louisiana Purchase”, moet er een moment zijn geweest waarop hij naar zichzelf in de spiegel keek en dacht,
“Louisiana Purchase? Wat heb ik nu precies gekocht?!”
Toen de schok was weggeëbd, stuurde hij ongetwijfeld een heleboel landmeters op pad om te proberen het uit te zoeken.
Gelukkig was de monumentale inspanning van de Amerikaanse regering om landmeetkundige rasters – townships – vast te stellen toen al begonnen, jaren eerder in feite.
De resultaten hebben de decennia doorstaan, en zijn vandaag de dag nog steeds zeer nuttig voor degenen die zich bezighouden met onroerend goed. Bijna het hele land is verdeeld in deze zes-mijl-vierkante dozen.
Er zijn echter enkele interessante uitzonderingen. Texas, ooit een onafhankelijk land, is meestal verdeeld in ‘surveys’ die zijn gebaseerd op oude Spaanse landsubsidies. In de Lone Star State begint een wettelijke beschrijving op een aangewezen punt van de survey (het Point of Beginning of POB) en loopt vanaf daar als een “metes-and-bounds” beschrijving.
Maar voor de meesten van ons buiten Texas, is het Township System (‘PLSS’ of Public Land Survey System), waar het om draait. Een goed begrip van het Township-systeem is essentieel voor elke landman (of -vrouw), en zal u lichtjaren voorsprong geven op de concurrentie als het gaat om het lokaliseren van land.
Om een specifieke township (een specifieke doos van zes mijl breed en zes mijl hoog) te identificeren – hebben staten een oost-west-as en een noord-zuid-as door hun midden getrokken. Het is net een cartesiaanse grafiek.
Zo kan een bepaalde gemeente 2 mijl ten zuiden van de parallelle lijn van die staat liggen en 2 mijl ten oosten van de verticale lijn. Dat is waar de gemeenten hun namen krijgen. Laten we eens een voorbeeld bekijken:
De township in dit voorbeeld zou heten: “Township 2 South, Range 2 East (T2S-R2E).”
(Terwijl we dit uitleggen, wilt u misschien een paar voorbeelden uit de praktijk bekijken. Kijk eens naar El Paso County Colorado voor een bijzonder vierkante, en dus eenvoudige illustratie.)
Opgelet: Elke township is zes mijl breed bij zes mijl hoog.
Dit betekent dat een township 36 vierkante mijl omvat.
De vierkante mijl worden secties genoemd.
De secties zijn genummerd, meestal beginnend met #1 op de hoek NE en slingerend door de township om te eindigen met #36 op de hoek SE.
Een sectie (een vierkante mijl) is 5,280′ X 5,280′ en bevat 640 acres. Dit is een perfecte sectie, wat de meeste niet zijn.
Dus zodra de township is geïdentificeerd, geven we onze sectie een naam binnen de township. Laten we zeggen dat ons eigendom in sectie 14 ligt (zoals in de afbeelding hierboven).
Nu bestuderen we sectie 14, Township 2 South, Range 2 East (wat ook kan worden afgekort als: S14, T2S-R2E).
We hebben een bepaald stuk land van 640 acre geïdentificeerd.
De landmeter kan op een punt in deze sectie beginnen en een metes-and-bounds beschrijving uitvoeren om uw 20,02 acres te identificeren.
Of: hij kan een stuk land beschrijven door de sectie in fracties te verdelen.
De ‘noordelijke helft’ (N/2) is de noordelijke 320 acres. De ‘noordwestelijke kwart’ (NW/4) is het noordwesten van 160 acres. Het ‘noordwestelijke kwart van het noordwestelijke kwart’ (NW/4 van NW4) is de 40 acres in het uiterste NW van de sectie.
Dit is de reden waarom 40 acres zo’n gebruikelijke grootte is voor land in de V.S. Een sectie land bestaat uit 16 blokken van 40-acre tracts.
Wettelijke beschrijvingen die gebruik maken van het S-T-R (Section-Township-Range) systeem moeten achterstevoren worden gelezen. Als je dat doet, krijg je de volgende informatie:
State, County, Township, Section, Fraction of Section, Fraction of that Fraction.
Dus u zou 20 acres kunnen kopen die worden beschreven als:
‘de E/2 van de SE/4 van de SE/4 van sectie 14, Township 2 South, Range 2 East, Madison County, Utah.’
Start met achterwaarts lezen:
Utah
Madison County
T2S-R2E
Sec.14
SE/4 (van genoemde sectie 14)
SE/4 (van genoemde SE/4 van genoemde sectie 14)
E/2 (van genoemde SE/4 van genoemde SE/4 van genoemde sectie 14)
Denk niet te wanhopen. Je hoeft dit niet allemaal nu te leren. U kunt het gaandeweg leren, terwijl u probeert individuele eigendommen te vinden.
U kunt het S-T-R-raster tegen een minimale vergoeding ook aan Google Earth laten toevoegen. Kijk eens bij Earthpoint. Het is de moeite waard. U ziet het rastersysteem over de luchtfoto’s gesuperponeerd.
Probeer ermee.
Probeer de juridische beschrijving van je eigen huis te vinden.
Hoe dan ook, ik heb je dit niet allemaal verteld om je hoofd op hol te brengen. Kennis van het Section-Township-Range System is nuttig bij het zoeken naar land-flip deals in het kantoor van de Assessor, of zelfs het correct identificeren van Old Man Brown’s 40-acre perceel dat zijn zoon adverteert op Facebook vuil goedkoop (maar niet beschikt over een plat voor).
Al met al, een solide kennis van dit systeem zal u in staat om eigenschappen plotten terwijl de concurrentie is nog steeds krassen op hun hoofd.
Als je genoten hebt van deze, en zijn hongerig naar meer land tips, check out E.B. Farmer’s boek op het land flipping, zijn blog, en zijn uitgebreide e-cursus (zorg ervoor dat u kortingscode ‘RETIPSTER’ te gebruiken bij het afrekenen voor een aantal snelle besparingen).