Een favoriete vraag voor huizenkopers is “wie is de bouwer van dit huis?” Afhankelijk van de leeftijd van het huis, kan het antwoord weinig relevantie hebben op het bezitten of doorverkopen van een huis. Het kan ook een moeilijke vraag zijn om te beantwoorden.
Wie bouwt eigenlijk een huis?
Het woord “bouwer” is een verkeerde benaming voor de overgrote meerderheid van de huizen die worden gebouwd. Bijna alle huizenbouwers zijn algemene aannemers, wat betekent dat ze onderaannemers inhuren om de verschillende taken te voltooien bij het bouwen van een huis. Een funderingsonderaannemer stort de fundering, een framing bedrijf bouwt de structuur, een loodgietersbedrijf wordt ingehuurd om loodgieterswerk te installeren, een dakbedekkingsbedrijf installeert het dak, een gipsplaten bedrijf installeert de muren enzovoort. Geen van deze onderaannemers is in dienst van de bouwer, en de bouwer heeft waarschijnlijk een netwerk van voorkeursonderaannemers die hij regelmatig gebruikt.
De bouwer heeft vaak wel een klein aantal werknemers die betrokken zijn bij de bouw van het huis. De meest voor de hand liggende is de voorman die het werk van de onderaannemers inplant en controleert, en die vaak verantwoordelijk is voor het bestellen van materialen. Bouwers hebben ook een klein aantal arbeiders en hun eigen timmerlieden in dienst, die zich bezighouden met willekeurige en kleinere taken onderweg. Het is niet ongewoon dat een werknemer van de bouwer sierlijsten rond ramen aanbrengt of deurklinken installeert, maar het is veilig om te zeggen dat het grootste deel van het werk bij de bouw van een huis wordt uitgevoerd door andere bedrijven die door de bouwer zijn ingehuurd.
Kunt u er zelfs achter komen wie de bouwer is?
Het is niet altijd mogelijk om erachter te komen wie uw huis heeft gebouwd. Als u een huis koopt in een grote, recent gebouwde verkaveling, kunnen er duidelijke gegevens of algemene kennis zijn dat uw huis is gebouwd door een van de handvol grote huizenbouwers die er al vele jaren zijn.
Woningen gebouwd door kleinere, onafhankelijke bouwers kunnen problematischer zijn. Vaak wordt voor elk afzonderlijk bouwproject van deze kleinere bouwers een apart bedrijf opgericht dat eigenaar is van dat specifieke project, zodat eigendomsregisters simpelweg zeggen dat “123 Main Street, LLC” de oorspronkelijke eigenaar van het huis was. Dat vertelt u niets over de bouwer die dat huis gebouwd heeft. De geschiedenis van vergunningen kan wel of niet meer details geven over de daadwerkelijke bouwer. Vaak moet u vertrouwen op de kennis van de vorige eigenaar of historische vastgoedinformatie om enige informatie te verkrijgen.
Wat heeft de bouwer eigenlijk in de hand bij het bouwen van een huis?
De grootste invloed van de bouwer op het bouwen van een huis is de keuze van de plattegrond en beslissingen over hoeveel of hoe weinig te besteden aan het bouwen van het huis. Zij beslissen of ze goedkoop tapijt of dure hardhouten vloeren, vinyl of hout, goedkope of dure dakbedekking, enz.
De bouwer heeft ook een duidelijke invloed op de kwaliteit op basis van hun selectie van de verschillende onderaannemers. Ze gaan niet gedetailleerd het werk van elke onderaannemer controleren, maar ze maken wel keuzes onderweg die ofwel goedkope, snelle bouw of duurder vakmanschap bevoordelen, afhankelijk van het eindproduct dat ze proberen te bouwen.
De kwaliteit van de bouwer kan in de loop van de tijd veranderen
Veel bouwers reageren op de marktomstandigheden door de kwaliteit van de huizen die ze bouwen te variëren. In een moeilijke vastgoedmarkt kunnen ze meer uitgeven aan de betere afwerking om kopers te lokken. Wanneer de markt verbetert, kunnen ze kiezen voor goedkopere bouwmethoden om hun bottom line te verbeteren. Ik heb geholpen kopers kopen een huis van dezelfde bouwer in dezelfde onderverdeling slechts een paar maanden uit elkaar die merkbaar verschilden in hun afwerking levels.
Does de bouwer van belang zijn op de korte termijn?
Als u het kopen van een gloednieuwe woning, wie de bouwer is zaken heel wat. Zij zorgen voor een positieve (of negatieve) klantervaring bij het bouwen en eventueel aanpassen van een huis. Zij zijn ook verantwoordelijk voor de uitvoering van de garantie, die in onze staat meestal een jaar duurt nadat een huis is gebouwd voor eengezinswoningen.
Bij het doorverkopen van een huis in de eerste jaren nadat het is gebouwd, is de reputatie van de bouwer ook van invloed op de perceptie van de koper van het huis. Bijvoorbeeld, bouwer A heeft een reputatie voor goedkoop gebouwde huizen, terwijl bouwer B bekend staat voor duurder vakmanschap. Die reputatie kan een aantal jaren duren, en bepaalde grote bouwers kunnen voldoende naamsbekendheid hebben dat het enige tijd van invloed blijft op de waargenomen waarde van een huis.
Maakt de bouwer op de lange termijn iets uit?
Op een gegeven moment is het niet meer relevant wie het huis heeft gebouwd. Ja, de oorspronkelijke keuze van afwerkingen kan nog steeds aanwezig zijn in het huis, maar het is belangrijker op hoe het huis is onderhouden en bijgewerkt door de jaren heen, die niets te maken hebben met wie het huis gebouwd heeft. De reputatie van de bouwer zal ook vervagen na verloop van tijd. De reputatie van een grote bouwer kan invloed hebben op kopers perceptie van de waarde van een huis voor 10-20 jaar, maar de reputatie van een kleine, onafhankelijke bouwer kan onmiddellijk vervagen in de hoofden van kopers.
Het huis dat ik koop is gebouwd door een bouwer waar ik niet meer over te weten kan komen. Moet ik me zorgen maken?
In het tijdperk van internetonderzoek vinden mensen het heerlijk om historische details over een huis op te spitten. Onlangs had ik een koper die een 5 jaar oud huis wilde kopen, gebouwd door een kleine bouwer, laten we ze “Seaview Homes” noemen. Er is geen website voor Seaview Homes, en geen informatie over of dit bedrijf nog bestaat. De koper was bezorgd over de gevolgen hiervan voor zijn eigendom van het huis.
We hebben net een enorme crisis in de onroerendgoedmarkt achter de rug, en veel, heel veel kleine bouwers zijn tijdens de neergang gewoon failliet gegaan. Dat is een eenvoudige economische realiteit die weinig zegt over de vraag of ze een “goede” of “slechte” bouwer waren. Zelfs in sterkere markten kunnen kleinere bouwers in of uit het bedrijf stappen of fuseren met andere bouwers. Je moet je eigen oordeel vellen over de kwaliteit van een huis op basis van de gebruikte afwerking en de resultaten van een grondige huisinspectie.
Kleine onafhankelijke bouwers hebben misschien weinig publieke aanwezigheid of zelfs maar een website om te meten wie ze zijn, maar toch kunnen ze de beste huizen bouwen die er zijn. Een vriend van mij heeft een absoluut verbazingwekkend huis van meerdere miljoenen dollars, waarschijnlijk een van de huizen van de hoogste kwaliteit die ik ooit heb gezien. Hoewel het oorspronkelijk meer dan 100 jaar geleden is gebouwd, heeft het twee grote renovaties ondergaan met behulp van een klein team van ambachtslieden. Het grootste deel van het huis is de afgelopen 7 jaar verbouwd, maar het is moeilijk om iets over de bouwer te weten te komen, omdat ze alleen via mond-tot-mondreclame werken.
Het huis zelf is uiteindelijk belangrijker dan de bouwer
De betrokkenheid van een bouwer bij het huis is van korte duur. Hoewel u kunt worden opgezadeld met de keuzes die de bouwer heeft gemaakt over zijkant/dak/meubilair/etc., zult u geen interactie met de bouwer hebben, tenzij u nieuwbouw koopt. De reputatie van de bouwer zal vervagen na verloop van tijd voor uw huis, soms zo snel als een jaar of twee, of misschien tot 10-20 jaar voor een paar bekende bouwers.
Huizen moeten worden onderhouden en bijgewerkt na verloop van tijd te behouden en hun waarde te maximaliseren, en een grondige huis inspectie gaat u vertellen veel meer over een huis dan wie bouwde het 10 jaar geleden.