Un peu plus d’un an s’est écoulé depuis la mise en œuvre de la réforme historique des loyers à New York. À l’époque, les propriétaires avaient prédit que l’un des grands changements, le plafonnement du montant du dépôt de garantie qu’ils pouvaient percevoir, rendrait par inadvertance la location plus difficile pour ceux qui ne pouvaient pas répondre aux conditions de revenu abruptes que les propriétaires de NYC aiment voir. Ce scénario semble se dérouler.
De nombreux propriétaires exigent que les locataires aient à la fois un bon crédit et un salaire annuel de 40 à 45 fois le loyer mensuel. Dans le passé, si vous aviez un crédit douteux ou un revenu plus faible, vous pouviez offrir un dépôt de garantie plus élevé pour compenser le risque qu’un propriétaire prenait sur vous. Cette option a été retirée de la table avec de nouvelles lois limitant le dépôt à un mois de loyer.
Adam Frisch, directeur général chez Lee & Associates Residential NYC, une société qui représente des propriétaires de petits immeubles à Manhattan, dit avoir dû refuser des locataires qu’il aurait acceptés par le passé. Dans un cas, dit-il, à la place d’une preuve d’emploi, une locataire a fourni une lettre de son ancien patron expliquant qu’elle avait été mise au chômage technique mais qu’elle serait réembauchée bientôt, à une date ultérieure.
Parce qu’elle ne remplissait pas les conditions de revenu, Frisch n’a pas pu la qualifier comme locataire – même si elle avait des fonds importants sur son compte bancaire. Si la loi n’avait pas changé, il dit qu’il l’aurait acceptée à condition qu’elle fournisse trois mois de garantie – ce que la locataire a dit qu’elle était prête à payer.
« Je lui ai dit que je ne pouvais pas accepter – c’est illégal », dit Frisch, ajoutant qu’il était convaincu qu’elle aurait été un bon locataire.
En outre, la nouvelle loi rend la location à NYC particulièrement difficile pour les étudiants sans emploi et les employés internationaux sans crédit américain établi.S. (Les étudiants internationaux sont maintenant rares dans la ville, résultat des interdictions de voyage et des menaces de l’administration Trump.)
Dans le passé, dit Frisch, « Nous leur avons essentiellement fait une faveur en les prenant du tout avec une sécurité supplémentaire et maintenant le risque est si élevé, il vaut mieux trouver quelqu’un avec un crédit américain et un bon emploi », dit Frisch.
Même si le marché de la location a ralenti, il ne s’est pas arrêté, note-t-il. Un propriétaire peut refuser un locataire moins qualifié et être relativement confiant qu’il pourra quand même remplir l’appartement, bien qu’avec des concessions et à un loyer inférieur à celui d’avant la pandémie.
Alors, comment le locataire qui ne fait pas le poids peut-il obtenir un appartement ?
Dans des situations comme celle-ci, un garant personnel peut être une solution. Un garant personnel est une personne qui cosignera votre bail et paiera le loyer si vous ne le faites pas. On leur demande généralement d’avoir un score de crédit d’au moins 700, un revenu annuel de 80 fois le loyer mensuel et, si le propriétaire est très prudent, une résidence dans la région des trois États (New York, Connecticut ou New Jersey).
Certains locataires se tournent d’abord vers leurs parents ou d’autres proches plus âgés pour servir de garants, mais s’ils sont à la retraite – et n’ont pas de revenus réguliers – cela pourrait poser problème. Vous pouvez demander à un ami ou à un employeur de garantir votre location, mais étant donné les risques qui accompagnent cette démarche, vous pourriez constater que les personnes non apparentées sont réticentes à assumer cette responsabilité.
Voici quelques autres solutions à envisager :
Embaucher un garant institutionnel
À New York, vous pouvez payer quelqu’un pour faire presque tout ce qui doit être fait – y compris cosigner votre bail. Pour environ 70 à 85 % d’un mois de loyer si vous avez un crédit américain, et 90 à 110 % d’un mois de loyer si vous êtes étranger sans crédit américain, Insurent Lease Guaranty (un sponsor de Brick Underground) peut être votre garant avec des exigences de revenu et d’emploi beaucoup moins strictes que la plupart des propriétaires. (Pour voir si votre immeuble ou votre propriétaire potentiel accepte Insurent, cliquez ici.)
Offrir de payer un loyer plus élevé
Alors que les propriétaires se débattent avec le plafonnement des dépôts de garantie, il est possible que les locataires constatent qu’un loyer annoncé augmente en réponse aux antécédents de crédit d’un demandeur.
Frisch dit que c’est quelque chose que les locataires verront probablement plus à l’avenir. « Quelqu’un qui vient d’obtenir son diplôme et qui ne veut pas – ou ne peut pas – utiliser ses parents comme garants, nous le laisserons prendre l’appartement pour un supplément de 100 $ de loyer », dit-il.
Payer un loyer plus élevé peut être difficile à digérer, mais cela peut être suffisant pour qu’un propriétaire compense les risques de vous louer si vous n’avez pas d’antécédents de crédit.
Optez pour une sous-location (ou devenez le nouveau colocataire)
Il y a des avantages et des inconvénients certains à vivre dans un endroit où votre nom n’est pas sur le bail, mais un « pro » majeur est que vous pourriez ne pas avoir à passer par le gant de qualification. Il existe de nombreux endroits où chercher une sous-location, notamment les forums en ligne et les sites qui servent de marchés pour les locations à court terme. Si c’est une mise en colocation que vous recherchez, il existe de nombreux sites qui vous aideront à trouver une place.
Vous n’avez pas de garant ? Les experts en location de Triplemint, un partenaire de Brick Underground, peuvent vous aider à naviguer sur le marché et à trouver un super appartement à louer sans en avoir. Inscrivez-vous ici pour profiter du tarif de relocalisation d’entreprise de Triplemint, qui vous permet de payer des frais de courtage de 10 % du loyer annuel sur les annonces ouvertes, au lieu des 12 à 15 % habituels. En prime, c’est un plaisir de traiter avec les agents de Triplemint.
Allez avec une société de co-habitation
La co-habitation offre la commodité d’un appartement meublé avec des aliments de base dans le garde-manger et des colocataires prêts à l’emploi – le tout pour un paiement mensuel. De nombreuses sociétés vérifient les locataires de la même manière que les propriétaires traditionnels, avec des vérifications des antécédents et des qualifications de crédit et de revenu, mais vous pouvez trouver que certaines sont plus flexibles que d’autres.
De nos jours, vous constaterez que l’accent est mis sur les activités de groupe et les événements de réseautage et sur les conditions de bail flexibles, qui sont très demandées en ces temps incertains. Certaines sociétés de colocation proposent même des baux plus courts que d’habitude.
Une considération importante, cependant, est la légalité de l’opération. Vous ne voulez pas trouver votre unité brusquement fermée comme l’ont fait des centaines de locataires de Bedly. Vous devez savoir qu’il est illégal de louer une chambre individuelle dans un espace de cohabitation – tous les colocataires doivent figurer sur un bail. Vous devrez également faire preuve de diligence raisonnable à l’égard de l’entreprise pour vous assurer qu’elle est légale et que le logement est correctement aménagé pour la sécurité incendie. Les appartements en sous-sol et sans fenêtre ne sont pas légaux – ni sûrs.
Une assurance qui garantit votre loyer
Un type d’assurance relativement nouveau paiera votre loyer si vous perdez votre emploi. On l’appelle garantie de loyer, et elle est considérée comme une protection contre la perte d’emploi pour laquelle vous payez des frais mensuels. L’assurance garantie de loyer est généralement obtenue par les propriétaires, vous pouvez donc commencer à la voir mentionnée dans les annonces. Les propriétaires peuvent la faire rouler dans le loyer mensuel, et si on vous demande de la payer, cela doit être précisé dans le bail.
Ne perdez pas de vue qu’en garantissant votre loyer, vous perdez votre capacité à retenir le loyer si un propriétaire ne répare pas les choses, ce qui est un levier important sur un propriétaire négligent.
Shop around for the right landlord
Cela peut être difficile dans le processus déjà épuisant de la recherche d’appartement, mais surtout pendant les mois d’hiver, lorsque le marché est plus lent, vous aurez plus de chances de trouver un propriétaire prêt à travailler avec votre ensemble particulier de circonstances. Soyez franc avec votre courtier et les propriétaires que vous contactez au sujet de votre situation.
Des versions antérieures de cet article contenaient un reportage et une rédaction de Virginia K. Smith