Si vous magasinez pour une nouvelle maison, vous pourriez tomber sur quelque chose appelé un prêt FHA. Nommés d’après la Federal Housing Administration, l’agence qui les assure, ces prêts sont conçus pour rendre l’achat plus abordable, mais les acheteurs potentiels ont tendance à les regarder de travers. C’était aussi mon cas lorsque mon mari et moi cherchions un bungalow d’une chambre à Los Angeles. On croit généralement que les prêts FHA ciblent les Américains à faibles revenus pour les inciter à acheter des maisons qu’ils ne peuvent pas vraiment se permettre. Dans une certaine mesure, c’est vrai : « Les prêts FHA sont conçus pour aider les acheteurs à revenus faibles et moyens qui n’ont pas assez d’économies pour verser un acompte », explique Tim Manni, expert en prêts hypothécaires chez NerdWallet. Si c’est votre cas, écoutez bien : Les prêts FHA peuvent être un moyen très responsable d’acheter une maison. Vous devez juste peser le pour et le contre avant.
Sur le bon côté
« Les prêts FHA offrent des restrictions d’admissibilité plus souples, telles qu’un score de crédit plus faible, des fonds de réserve plus petits et un ratio dette/revenu plus élevé », explique Lauren Bowling, auteur de The Millennial Homeowner : A Guide to Successfully Navigating Your First Home Purchase. « En particulier pour les milléniaux qui peuvent avoir du mal à économiser suffisamment d’argent pour un acompte de 20 %, les prêts FHA sont une option populaire. » Et si les règles et les directives de la FHA ont changé au fil des ans, les avantages sont toujours aussi nombreux. « En plus des exigences plus faibles en matière de score de crédit et d’acompte, les prêts FHA offrent des taux d’intérêt compétitifs », explique Tim.
Lorsque mon mari et moi avons acheté notre maison l’année dernière, nous avons choisi un prêt FHA en raison du taux impressionnant qui l’accompagnait. Bien que mon score de crédit soit excellent, celui de mon mari n’était que moyen, et dans le monde de la souscription de prêts hypothécaires, le moyen l’emporte sur l’excellent. Grâce à son crédit moins qu’excellent, les taux d’intérêt des prêts conventionnels que nous avons étudiés étaient plus élevés que prévu, soit 4,5 % ou plus. Le taux d’intérêt d’un prêt FHA ? Seulement 3,125 %. Ce taux est suffisant pour que tout acheteur potentiel fasse une danse heureuse, mais n’oubliez pas qu’il a un coût. À savoir, l’assurance hypothécaire.
Les attrapes
L’assurance hypothécaire protège le prêteur si vous ne pouvez pas payer votre hypothèque en cours de route. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez généralement payer cette assurance, quel que soit le type de prêt que vous obtenez. Mais avec un prêt FHA, il y a une double peine. « Les emprunteurs doivent payer à la fois des frais d’assurance hypothécaire initiaux et des frais d’assurance hypothécaire annuels », explique Tim. Les frais initiaux représentent 1,75 % du prêt (donc, par exemple, si vous empruntez 250 000 $, ces frais s’élèvent à 4 375 $). Bien qu’elle varie en fonction de votre prêt, la prime d’assurance hypothécaire permanente est généralement inférieure à 1 %, ce qui peut ajouter quelques centaines de dollars à votre paiement hypothécaire mensuel. Cependant, le montant que vous économisez en intérêts en obtenant un prêt FHA pourrait compenser ce montant.
L’autre chose est qu’avec un prêt conventionnel, vous pouvez abandonner l’assurance hypothécaire une fois que vous atteignez 20% de capitaux propres. Ce n’est pas le cas avec les prêts FHA. Que vous obteniez un prêt FHA de 15 ou 30 ans, vous devrez payer ce coût mensuel supplémentaire aussi longtemps que vous l’aurez, peu importe l’équité que vous accumulez. Cela fait fuir beaucoup de gens des prêts FHA, mais là encore, en fonction de l’économie d’intérêts que vous réalisez, le coût peut en valoir la peine, surtout si vous refinancez peu après l’achat de votre maison. Après tout, si vous refinancez vers un prêt conventionnel, vous dites adieu au prêt FHA et à cette fichue assurance hypothécaire.
Cela dit, l’assurance hypothécaire n’est pas le seul piège. De nombreux vendeurs ne veulent pas faire face aux inspections plus rigoureuses exigées par le Department of Housing and Urban Development (HUD), ce qui peut être un inconvénient sur un marché concurrentiel. « Vous ne pouvez pas non plus contracter un prêt FHA sur n’importe quelle maison que vous voulez », explique Lauren. La maison doit être considérée comme « habitable » et coûter moins de 300 000 dollars dans la plupart des régions et moins de 625 000 dollars dans les zones métropolitaines plus chères. » Pour les bricoleurs, vous pouvez envisager un autre type de prêt FHA, le FHA 203(k).
Alors, est-ce que ça vaut le coup ?
Il faut faire les comptes. (La calculatrice d’hypothèque FHA de NerdWallet peut vous aider à le faire). Si vous avez les liquidités pour mettre confortablement 20% sur une maison, vous économiserez plus d’argent sur la durée de votre prêt – c’est moins d’argent que vous devez emprunter, et moins d’intérêts que vous devez payer. Mais même si vous avez un acompte considérable qui est juste en dessous de l’ancien standby de 20%, les prêts FHA peuvent vous faire économiser de l’argent.
Par exemple, mon mari et moi avons comparé le coût de l’assurance hypothécaire avec la différence d’intérêt et avons finalement décidé d’opter pour un prêt FHA. Puis nous avons refinancé un an plus tard, lorsque notre équité s’est améliorée (ainsi que le crédit de mon mari). Le prêt FHA nous a permis d’économiser des milliers de dollars.
« J’ai l’impression que la décision de faire ou non un FHA se résume à l’abordabilité de la maison dans votre région et à vos propres réserves de trésorerie », dit Lauren. « S’il est plus facile de devenir propriétaire plutôt que de louer dans votre région, que vous vous sentez suffisamment stable dans votre emploi et dans votre lieu de travail, et que la seule chose qui vous empêche d’acheter une maison est l’acompte de 20 %, je pense que les prêts FHA peuvent être une option fantastique. »