As Estimativas de Valores Zillow Exactos
Valores Zillow Explicados
P>Pergunta-se se os valores da casa Zillow são exactos?
Uma das questões que os agentes imobiliários obtêm frequentemente dos consumidores é “quão precisas são as estimativas do valor Zillow de uma casa”
Existem mais ferramentas disponíveis do que nunca para a pessoa média interessada em comprar ou vender uma casa. A Internet fornece inúmeros recursos para tudo relacionado com imóveis – localização de propriedades, visualização, listagem, conselhos sobre compra e venda, e até calculadoras de preços.
Zillow é um dos mais populares websites imobiliários que oferecem muitas destas ferramentas. Infelizmente, embora estas ferramentas possam certamente revelar-se úteis, há alturas em que a sua utilização pode dar-lhe informações pouco fiáveis.
Uma dessas ferramentas que se tem revelado imprevisível uma e outra vez é um valor de casa Zillow.
Quando acabar de ler, terá uma compreensão profunda da razão pela qual os valores de casa Zillow não devem ser confiáveis.
O problema com as estimativas de valor de casa Zillow
Sites como Zillow têm um grande potencial para capacitar compradores e vendedores. Onde antes o mundo das vendas e valores imobiliários comparáveis era compreendido apenas por agentes imobiliários, agora compradores e vendedores diários podem aprender toneladas de informação útil sobre propriedades da área, incluindo as suas próprias.
Já não têm de ir a um agente imobiliário por cada pedacinho de conhecimento. O problema são as estimativas – ou “Zestima”, como Zillow lhes chama – nem sempre são exactas. De facto, podem estar muito mal, deixando o comprador ou o vendedor pior do que antes de os analisar.
Zillow pode fazer o seu melhor para lhe dar um preço exacto do que vale uma casa. No final, no entanto, é apenas um sistema automatizado que não consegue pensar por si próprio.
Não pode contabilizar variações em qualquer número de coisas – alterações que alteram substancialmente o preço de qualquer tipo de “média”
Pode as estimativas ser melhor programadas para contabilizar este material? Definitivamente. Mas não estamos a lidar com o Zillow ideal; estamos a lidar com ele tal como está agora.
Quando se está a tentar comprar ou vender, não se pode dar ao luxo de se desvalorizar em dezenas de milhares de dólares no seu preço ou na sua licitação.
Assim, quando alguém pergunta a um agente imobiliário, “se o valor da casa Zillow é estimado com precisão”, provavelmente verá um aspecto semelhante ao da imagem acima.
Da minha experiência pessoal, olhando para os valores da casa Zillow na área de Massachusetts, onde estou localizado, eles estão tipicamente fora em qualquer lugar entre $20.000 e $50.000 do valor real do mercado. Provavelmente melhor do que alguns mercados mas pior do que outros.
Tem melhores probabilidades de ver o Pé Grande do que uma estimativa Zillow precisa! Clique em To Tweet
How Zillow Estimates Value
Zillow usa uma fórmula proprietária para determinar o valor de uma casa baseada em informação que o website obteve a partir de registos públicos e informação introduzida pelos utilizadores.
O site sabe o que a casa foi vendida pela última vez, e sabe esta mesma informação para outras casas na área circundante. Utilizando isto e os dados introduzidos pelos proprietários – coisas como características da sua casa em particular – Zillow chega a um preço que uma casa vale.
Do que muitos reuniram, um dos factores de valor que estão no topo da fórmula de Zillow é a utilização de um valor avaliado das propriedades.
Felizmente, raramente o valor avaliado da casa tem uma correlação com o valor de mercado. São duas coisas completamente diferentes. Os valores avaliados são utilizados pelas cidades para cobrar impostos e, em muitos casos, rastrear o valor real de mercado de uma casa. A utilização desta informação irá lançar fora os valores de casa Zillow directamente do morcego.
Na minha experiência, já vi casas serem vendidas por mais de $100.000 mais do que o valor avaliado. Também já as vi vender por tanto abaixo do valor.
Os agentes imobiliários inteligentes nunca olham para o valor avaliado quando tentam determinar o valor de mercado. Se ao menos a vida fosse assim tão fácil. Tornaria o nosso trabalho como agentes muito mais fácil.
Porquê as estimativas Zillow falham tão frequentemente
Na superfície, o método de Zillow parece que daria um valor bastante decente para o valor de uma casa. E, por vezes, é bem sucedido. Mais frequentemente, no entanto, o valor de uma casa Zillow é significativamente inferior – por vezes em 40% ou mais.
O preço de venda mais recente de uma propriedade é certamente informação útil e é provavelmente o dado concreto mais fácil que Zillow pode obter.
O que uma casa vendida é informação que compradores e vendedores devem saber sobre propriedades. Contudo, não indica o valor de uma casa agora.
O mercado está a mudar minuto a minuto e um preço de venda que tem anos, senão décadas, não é forma de estimar o valor actual de uma casa.
Os preços de venda recentes de casas próximas também são úteis quando se está a comprar ou a vender. Conhecidas como vendas comparáveis, elas constituem um factor importante na forma como um agente imobiliário irá fixar o preço de uma casa.
O problema é que estas vendas comparáveis precisam de ser consideradas pelo que realmente são – não como números indiscutíveis. As vendas comparáveis só podem ser vistas como um cenário de maçãs para maçãs em situações muito específicas.
Se a sua casa é muito semelhante a todas as outras casas do bairro – tal como num desenvolvimento habitacional mais recente de casas de preço moderado – e ninguém teve tempo de renovar as propriedades, as vendas comparáveis podem ser vistas como maçãs para maçãs. Mas se estiver numa área onde a idade, tamanho ou características são variados, rapidamente se torna uma situação de maçã a laranja: ambas as frutas, mas tipos de fruta muito diferentes.
A forma como um corretor de imóveis determina o valor do mercado imobiliário é diferente da forma como Zillow o faz. Os agentes imobiliários locais ou mesmo um avaliador compreendem como uma venda comparável se relaciona com a seguinte.
Um excelente Mediador Imobiliário é experiente em comparar casas drasticamente diferentes num único bairro para obter um preço preciso numa propriedade. Zillow não tem este tipo de capacidade. É por isso que por vezes pode estar tão mal.
As vendas comparáveis são apenas uma ferramenta para medir o valor de uma casa, e Zillow não é tão bom a utilizar esta informação como deveria ser.
Zillow, de facto, faz um bom trabalho informando os consumidores de que Z estima que pode não ser preciso nesta página web. O problema, porém, é que a maioria das pessoas nunca a vê. Talvez fosse uma boa ideia os corretores de imóveis partilharem mais esta página web?
p>Outra razão pela qual as estimativas estão tão erradas, segundo Zillow, é que o seu método de avaliação difere do de uma análise comparativa do mercado (CMA) completada por um agente imobiliário ou uma avaliação da casa completada por um avaliador.
Geograficamente, os dados que Zillow utiliza são muito mais amplos do que apenas o seu bairro ou cidade. Zillow afirma que muitas vezes, utilizam todos os dados de um condado para calcular.
Não há vendas recentes no “bairro”, mesmo algumas vendas na área permitem-lhes extrapolar mudanças no mercado imobiliário local.
No entanto, os dados que recolhem permitem aos modelos incorporar os padrões de bairro das vendas recentes.
Existe alguma maravilha porque é que as estimativas do valor da casa Zillow são tão imprecisas? Tudo o que me vem sempre à mente quando penso em usar “dados do condado” é que deve estar a brincar comigo.
Os valores de um condado para o outro na minha área variam tremendamente! Vamos atirar todos os dados para um grande barril e chamar-lhe sopa de valor Zillow.
Porquê tantos agentes imobiliários odeiam Zillow
Embora o ódio seja uma palavra forte, isto é o que muitos agentes imobiliários sentem sobre Zillow. Porque é que é este o caso? É tudo sobre uma palavra – credibilidade.
Como um todo, os agentes imobiliários têm dificuldades, uma vez que algumas pessoas confiam neles. Em alguns círculos, somos vistos apenas um pouco acima dos vendedores de automóveis. Quando um vendedor de casas se senta para entrevistar um agente em muitas ocasiões, um proprietário já terá visitado Zillow e dado uma vista de olhos à sua “Zestimativa de valor” para a sua casa.
Ainda vem um Realtor que apresenta a sua análise comparativa do mercado de todas as casas na área que venderam recentemente, que foram contratadas e que estão actualmente à venda.
O Realtor leva cuidadosamente o proprietário da casa através de todos os dados até que este chegue finalmente ao preço de lista sugerido e ao provável preço de venda. O maxilar do vendedor bate no chão. O perito imobiliário local acaba de chegar à mesa com um valor que é $50.000 menos do que o que Zillow diz que a casa vale.
É aqui que o agente imobiliário tem de ir na defensiva porque “Mr. & Mrs. I don’t trust Realtors” está agora a olhar para si como se tivesse três cabeças.
Como poderia Zillow estar errado afinal de contas, eles são uma organização realmente bem gerida, e vemo-los a fazer publicidade na televisão?
A maioria dos vendedores não compreende que Zillow estima os valores de mais de 100 milhões de casas em todo o país. Seria impossível para eles preverem com precisão o valor de cada casa na América.
Não sabem o que, se é que alguma coisa, fazemos às nossas casas. Poderiam largar 75.000 dólares renovando a sua cozinha e banhos amanhã, e Zillow não saberá isso.
Da última vez que verifiquei, não havia um túmulo Zillow a espreitar que olhasse para as janelas de todos. Penso que todos podem concordar, no entanto, que largar tanto dinheiro na cozinha e nos banhos terá um impacto substancial no valor de mercado.
Aqui estão mais coisas a ponderar:
- Zillow não sabe que o cartão de dados da cidade está errado, e realmente só tem três quartos, não quatro.
- Zillow não sabe que tem uma fenda estrutural de $20.000 na sua fundação que precisa de ser reparada.
- Zillow não sabe que o seu telhado está na sua última perna e precisa de ser substituído.
- Zillow não sabe que tem uma grande facilidade a atravessar o seu quintal que limita a sua utilização.
- Zillow não sabe que acabou de adicionar ar condicionado central, um sistema de aspersão, um sistema de segurança, e $10.000 de paisagismo.
p>Estará a imagem a começar a ficar mais clara sobre a precisão das estimativas de Zillow? Os valores de casa de Zillow podem estar fora destes e de outros.
Como Zillow é Útil
Pode estar a pensar depois de ler a informação acima que não sou fã de Zillow. Na verdade, isso está realmente longe da verdade. Adoro tudo sobre Zillow excepto as suas Zestimates of value.
As outras informações que Zillow reúne podem ser realmente úteis quando se está a comprar ou a vender uma casa.
Quando se está pronto para comprar uma casa, eles têm uma excelente plataforma para olhar para as propriedades. A informação fornecida é inigualável, na minha opinião.
Não há dúvida de que toneladas de pessoas adoram os seus mapas Bing integrados que vêm com cada listagem. Estes são super úteis quando se tenta decifrar o que está à volta de uma determinada propriedade.
Têm toda a informação que seria de esperar quando se compra uma casa como a filmagem quadrada, o quarto e a contagem do banho, a idade, o tamanho do lote, os impostos, etc. No entanto, onde realmente se destacam são os seus dados sobre a propriedade passada da casa e o que o proprietário pagou.
Estas estatísticas são difíceis de encontrar noutros locais, e Zillow faz uma maravilha ao colocá-la na ponta dos dedos de um comprador.
Da perspectiva de um vendedor, o site é excelente porque quanto melhor for a aparência de uma propriedade online, maior será a hipótese de um comprador atender o telefone para marcar um encontro com o seu agente imobiliário.
Zillow também tem uma aplicação fantástica para aqueles que têm um smartphone. Enquanto estiver à caça de casas, pode rápida e facilmente obter informações em frente de uma casa!
p>Esta, claro, vem mesmo a calhar quando está sozinho e não tem um agente imobiliário à mão para fazer uma pergunta para a qual pode não obter as respostas de imediato.
Folks, há uma razão pela qual Zillow é o #1 website imobiliário mais visitado na Internet. Apesar do facto de muitos agentes imobiliários os odiarem por causa do seu modelo de estimativa grosseiro, fornecem dados excelentes que são úteis tanto para compradores como para vendedores.
No entanto, NUNCA deve pensar que o valor de uma casa Zillow é o que a sua propriedade vale.
Pensamentos Finais sobre os Valores de Casa Zillow
Têm sido feitos vários estudos que demonstram que é possível que a Zillow possa ser precisa dentro de 80-90% do valor de uma casa. Isto significa que as suas estimativas podem ser um bom ponto de partida.
No entanto, quando se quer fixar o preço de uma casa para vender, ou quando se quer saber o que vale realmente uma casa para que se possa comprar agora, os seus números não são suficientemente precisos.
Para uma precisão pontual, é necessário um agente imobiliário experiente que conheça a área e a esteja a trabalhar com sucesso neste momento.
Zillow também lhe mostra como os preços estão a subir ou a descer, num determinado local. Esta é certamente uma informação útil que o pode ajudar a decidir onde e quando realmente quer comprar. É sempre bom saber para onde os preços parecem ir quando se faz uma transacção tão grande.
Zillow é uma ferramenta útil, mas não fornece precisão suficiente sobre os preços domésticos para ser usada exclusivamente. O site afirma que as suas estimativas são apenas um ponto de partida. Tenha isto em mente quando estiver a receber os seus próprios Zestimates.
Se estiver a vender uma casa para venda pelo proprietário e não estiver a planear encontrar-se com um avaliador ou agente imobiliário para o ajudar a determinar o valor de mercado exacto, porque pensou que a estimativa Zillow era suficientemente boa, esperemos que tenha sido um abrir de olhos.
Cuidado que a razão número um para as casas não venderem é um preço pedido irrealista. Se o preço da sua casa sair incorrectamente do portão, mais do que provável, acabará por vendê-la por menos do que teria se o preço fosse correcto.
Recursos Zillow Adicionais Úteis
- Factos e Números sobre Zillow, incluindo Zestimates – ver mais informações úteis sobre como funcionam os valores de Zillow home.
- Quão longe estão Zillow Zestimaates of value – aprender a discrepância entre o valor de uma casa Zillow e o valor real de mercado.
- Porquê portais como Zillow não matam os agentes imobiliários – compreender porque é que agentes imobiliários não se extinguirão por causa de qualquer coisa relacionada com Zillow.
Preçar correctamente uma casa é uma arte e ciência, tudo isso enrolado numa só. Não se consegue muito bem confiando num valor gerado por computador, quer seja Zillow ou alguma outra ferramenta de avaliação on-line.
Se quiser um valor preciso da sua casa, consulte sempre um profissional imobiliário local ou um avaliador competente.
Video: Explicação dos valores da casa Zillow
O vídeo faz um bom trabalho examinando o preço Zillow e a precisão da sua característica Zestimate. Tire algum tempo para compreender porque é que as estimativas Zillow não são fiáveis.
As informações acima referidas sobre as estimativas do valor da casa Zillow foram fornecidas por Bill Gassett, um líder reconhecido nacionalmente na sua área. Bill pode ser contactado por e-mail ou por telefone através do número 508-625-0191. Bill tem ajudado pessoas a entrar e sair de muitas cidades do Metrowest nos últimos 34+ Anos.
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