O dinheiro duro é uma forma de pedir emprestado sem utilizar os credores hipotecários tradicionais. Os empréstimos vêm de indivíduos ou investidores que emprestam dinheiro com base (na maior parte) na propriedade que está a utilizar como garantia.
Quando os empréstimos precisam de acontecer rapidamente, ou quando os credores tradicionais não aprovam um empréstimo, o dinheiro duro pode ser a única opção. Vamos rever como funcionam estes empréstimos.
O que é dinheiro vivo?
A maioria dos empréstimos requer provas de que os pode reembolsar. Normalmente, os credores estão interessados nas suas pontuações de crédito e nos seus rendimentos disponíveis para reembolsar um empréstimo. Se tiver um historial sólido de empréstimos de forma responsável e a capacidade de reembolsar empréstimos (medida pelo seu rácio dívida/receitas), será aprovado para um empréstimo.
A aprovação com um credor tradicional é um processo dolorosamente lento – mesmo com grandes pontuações de crédito e muitas receitas. Se tiver itens negativos nos seus relatórios de crédito (ou um rendimento que seja difícil de verificar a contento do seu credor), o processo demora ainda mais tempo e poderá nunca ser aprovado.
Prestadores de dinheiro duro adoptam uma abordagem diferente: emprestam com base em garantias que garantem o empréstimo, e estão menos preocupados com a sua capacidade de reembolso. Se alguma coisa correr mal e não conseguir pagar, os emprestadores de dinheiro duro planeiam recuperar o seu dinheiro, aceitando as garantias e vendendo-o. O valor da garantia é mais importante do que a sua posição financeira.
Os empréstimos de dinheiro duro são geralmente empréstimos a curto prazo, com uma duração de um a cinco anos. Não gostaria de os manter por muito mais tempo do que isso, porque as taxas de juro para dinheiro duro são geralmente mais altas do que para empréstimos tradicionais.
Porquê usar dinheiro duro?
Se o dinheiro pesado é caro, porque o utilizaria? A moeda forte tem o seu lugar para certos mutuários que não podem obter financiamento tradicional quando precisam dela.
Velocidade: porque o mutuante está principalmente concentrado em garantias (e menos preocupado com a sua posição financeira), os empréstimos de moeda forte podem ser fechados mais rapidamente do que os empréstimos tradicionais. Os credores preferem não tomar posse da sua propriedade, mas não precisam de passar tanto tempo através de um pedido de empréstimo com um pente com dentes finos – verificação dos seus rendimentos, revisão de extractos bancários, etc. Uma vez que tenha uma relação com um credor, o processo pode avançar rapidamente, dando-lhe a capacidade de fechar negócios que outros não conseguem fechar (isso é especialmente importante em mercados quentes com ofertas múltiplas).
Flexibilidade: os acordos de hard money também podem ser mais flexíveis do que os tradicionais acordos de empréstimo. Os mutuantes não utilizam um processo de subscrição padronizado. Em vez disso, avaliam cada negócio individualmente. Dependendo da sua situação, poderá ser capaz de ajustar coisas como os prazos de reembolso. Pode estar a pedir emprestado a um indivíduo que está disposto a falar – não a uma grande corporação com políticas rigorosas.
Aprovação: o factor mais importante para os emprestadores de dinheiro duro é a garantia. Se estiver a comprar uma propriedade de investimento, o emprestador emprestará tanto quanto a propriedade vale. Se precisar de pedir emprestado contra uma propriedade diferente que possua, o valor dessa propriedade é o que o emprestador se preocupa. Se tiver uma execução hipotecária ou outros itens negativos no seu relatório de crédito, é muito menos importante – alguns credores podem nem sequer olhar para o seu crédito (embora muitos credores perguntem sobre as suas finanças pessoais).
A maior parte dos credores mantém rácios empréstimo-valor (rácios LTV) relativamente baixos. O seu rácio máximo de LTV pode ser de 50% a 70%, pelo que necessitará de activos para se qualificar para dinheiro vivo. Com rácios tão baixos, os emprestadores sabem que podem vender a sua propriedade rapidamente e ter uma hipótese razoável de recuperar o seu dinheiro.
Quando é que o dinheiro duro faz sentido?
Empréstimos de dinheiro duro fazem o maior sentido para empréstimos a curto prazo. Os investidores de “fix-and-flip” são um bom exemplo de utilizadores de dinheiro duro: possuem uma propriedade apenas o tempo suficiente para aumentar o valor – não vivem lá para sempre. Vendem a propriedade e reembolsam o empréstimo, frequentemente no prazo de um ano ou mais. É possível usar dinheiro vivo para entrar numa propriedade e ficar lá, mas seria desejável refinanciar assim que se consegue um empréstimo melhor.
Devoluções de dinheiro vivo
O dinheiro vivo não é perfeito. Embora pareça simples – um bem assegura o empréstimo para que todos fiquem seguros – o dinheiro duro é apenas uma opção. É caro, por isso as coisas têm de funcionar de acordo com o plano de lucros para se materializarem.
Custo: os empréstimos de dinheiro duro são caros. Se puder qualificar-se para outras formas de financiamento, poderá sair à frente com esses empréstimos. Por exemplo, os empréstimos FHA permitem-lhe pedir emprestado mesmo com crédito menos que perfeito. Espere pagar taxas de juro de dois dígitos sobre dinheiro vivo, e poderá também pagar taxas de origem de vários pontos para obter financiamento.
Se não conseguir obter aprovação para um empréstimo porque a sua propriedade necessita de reparações sérias, um empréstimo FHA 203k poderá pagar pela reabilitação a um custo inferior.