Uma das informações mais críticas (e confusas) que entra numa transacção de terrenos é a descrição legal.
Para simplificar, a descrição legal de um imóvel é a definição do imóvel que está a ser comprado e vendido. É mais autorizada do que a morada e o número da parcela, e se esta informação for indicada incorrectamente numa escritura, a parcela errada será transferida.
A descrição legal (e em alguns casos, a placa municipal a que se refere) permite-nos determinar o tamanho, forma, limites, e localização de uma parcela. É por isso que são necessárias descrições legais em cada escritura, e porque é que os agrimensores precisam desta informação para fazer o seu trabalho.
Com a importância inerente da descrição legal de uma propriedade, descobri que a maioria dos investidores imobiliários não têm ideia de como compreender ou interpretar esta bizarra cadeia de letras e números. Limitam-se a copiá-la e colá-la de um documento para outro, sem qualquer apreciação do seu significado, da sua importância e da importância da sua exactidão.
Há muito tempo que tencionava escrever um post de blogue detalhado explicando as noções básicas de como funcionam as descrições legais e porque são importantes. No entanto, no início deste ano deparei-me com este livro e reparei numa secção que deu uma grande cartilha sobre o assunto. Como este livro o pregou com tanta precisão, convidei o autor a partilhar este segmento do seu livro aqui mesmo no REtipster Blog.
Nota lateral: Algumas descrições legais são MUITO complicadas e requerem um olhar experiente para ‘descodificar’ completamente a informação. Este artigo não fará de si um especialista da noite para o dia, mas penso que verá como é uma introdução útil que oferece alguma clareza a um assunto bastante confuso.
Quando Thomas Jefferson acordou a 3 de Maio de 1803, no dia seguinte à finalização da sua famosa “Louisiana Purchase,” deve ter havido um momento em que ele se olhou ao espelho e pensou,
“Louisiana Purchase? O que é que acabei de comprar exactamente?!”
Logo após o choque ter desaparecido, sem dúvida, despachou um grupo inteiro de topógrafos para tentar descobrir.
Felizmente, o esforço monumental do governo dos Estados Unidos para estabelecer grelhas de sondagem – townships – já tinha começado nessa altura, anos antes na realidade.
Os resultados têm durado décadas, e ainda hoje são muito úteis para aqueles que se dedicam à área imobiliária. Quase todo o país está dividido nestas caixas de seis milhas quadradas.
Existem, contudo, algumas excepções interessantes. O Texas, outrora um país independente, está na sua maioria dividido em ‘inquéritos’ que se baseiam em antigas concessões de terras espanholas. No Estado Estrela Solitária, uma descrição legal começa num ponto designado do levantamento (o Ponto de Início ou POB) e corre como uma descrição de “metes-and-bounds” a partir daí.
Mas para a maioria de nós fora do Texas, o Sistema de Município (‘PLSS’ ou Public Land Survey System), é onde se encontra. A compreensão do sistema de Township é essencial para qualquer homem (ou mulher) terrestre, e colocá-lo-á anos-luz à frente da concorrência quando se trata de localizar terras.
para identificar um township específico (uma caixa específica com seis milhas de largura e seis milhas de altura) – os estados têm um eixo este-oeste e um eixo norte-sul desenhado através do seu meio. É como um gráfico cartesiano.
Assim, um determinado township pode estar 2 milhas a sul da linha paralela desse estado e 2 milhas a leste da linha vertical. É aí que os townships obtêm os seus nomes. Vejamos um exemplo:
O township neste exemplo chamar-se-ia: ‘Township 2 South, Range 2 East (T2S-R2E).”
(Ao explicarmos isto, talvez queira verificar alguns exemplos do mundo real. Veja El Paso County Colorado para uma ilustração particularmente quadrada, e portanto simples.)
Remember: Cada township tem seis milhas de largura por seis milhas de altura.
Isto significa que um township contém 36 milhas quadradas.
As milhas quadradas são chamadas secções.
As secções são numeradas, normalmente começando com #1 no canto NE e passando pelo township até terminar com #36 no canto SE.
Uma secção (uma milha quadrada) é 5.280′ X 5.280′ e contém 640 acres. Esta é uma secção perfeita, que na sua maioria não são.
Assim, uma vez identificado o município, nomeamos a nossa secção dentro do município. Digamos que a nossa propriedade se encontra na Secção 14 (como mostrado na imagem acima).
Agora estamos a estudar a Secção 14, Township 2 South, Range 2 East (que também pode ser abreviada como: S14, T2S-R2E).
Identificámos uma determinada parcela de terreno com 640 acres.
O agrimensor pode começar num ponto desta secção e fazer uma descrição metese-e-limite para identificar os seus 20,02 acres.
OR: Ele pode descrever um tracto de terra dividindo a secção em fracções.
A ‘metade norte’ (N/2) é a parte norte de 320 acres. O ‘bairro noroeste’ (NW/4) é o noroeste de 160 acres. O ‘bairro noroeste do bairro noroeste’ (NW/4 de NW4) é os 40 acres no extremo NW da secção.
É por isso que 40 acres é um tamanho tão comum de terra nos EUA. Uma secção de terra tem 16 blocos de 40 acres.
Descrições legais usando o sistema S-T-R (Section-Township-Range) têm de ser lidas para trás. Se o fizer, será alimentado com a informação assim:
State, County, Township, Section, Fraction of Section, Fraction of that Fraction.
Assim poderá comprar 20 acres descritos como:
‘the E/2 of the SE/4 of the SE/4 of Section 14, Township 2 South, Range 2 East, Madison County, Utah.
Inicie lendo-o para trás:
Utah
Madison County
T2S-R2E
Sec.14
SE/4 (da referida Secção 14)
SE/4 (da referida SE/4 da referida Secção 14)
E/2 (da referida SE/4 da referida SE/4 da referida Secção 14)
Não desesperar. Não precisa de aprender tudo isto agora mesmo. Pode aprendê-lo à medida que avança, ao tentar encontrar propriedades individuais.
P>Pode também obter a grelha S-T-R adicionada ao Google Earth por uma taxa mínima. Veja o Earthpoint. Vale a pena. Verá o sistema de grelha sobreposto às fotografias aéreas.
Jogue com ele. Tente encontrar a descrição legal da sua própria casa.
Anyway, eu não lhe disse tudo isto só para fazer girar a cabeça. O conhecimento do Sistema de Secção-Township-Range é útil quando estamos à procura de ofertas de terra no escritório do Assessor, ou mesmo identificando correctamente a parcela de 40 acres do Old Man Brown que o seu filho está a anunciar no Facebook de forma barata (mas não tem um prato para isso).
No geral, um conhecimento sólido deste sistema permitir-lhe-á traçar propriedades enquanto a concorrência ainda lhes arranha a cabeça.
Se gostou disto, e está com fome de mais dicas sobre terrenos, consulte o livro de E.B. Farmer’s book on land flipping, o seu blog, e o seu abrangente e-course (não se esqueça de usar o código de desconto ‘RETIPSTER’ na caixa para algumas poupanças rápidas).