If you’re shopping for a new home, you might come across something called an FHA loan. Nomeado para a Administração Federal de Habitação, a agência que os assegura, estes empréstimos são concebidos para tornar a compra mais acessível, mas os potenciais compradores de casa tendem a olhar para eles com o olho lateral. Eu também o fiz quando o meu marido e eu estávamos a comprar um bungalow de um quarto em Los Angeles. Há uma crença predominante de que os empréstimos da FHA visam os americanos de baixos rendimentos para os levar a comprar casas que não podem realmente pagar. Até certo ponto, isso é verdade: “Os empréstimos FHA são concebidos para ajudar os compradores de casas de rendimento baixo e médio que não têm poupanças suficientes para uma entrada”, disse Tim Manni, especialista em hipotecas da NerdWallet. Se isso soa a si, preste atenção: Os empréstimos da FHA podem ser uma forma muito responsável de comprar uma casa. Só precisa de pesar primeiro os prós e os contras.
No Upside
“Os empréstimos FHA oferecem restrições de qualificação mais relaxadas, tais como uma pontuação de crédito mais baixa, fundos de reserva mais pequenos, e um maior rácio de endividamento”, diz Lauren Bowling, autora de The Millennial Homeowner: Um Guia para Navegar com Sucesso na Sua Primeira Compra de Casa. “Especialmente para milénios que podem ter dificuldade em poupar dinheiro suficiente para uma entrada de 20%, os Empréstimos FHA são uma opção popular”. E embora as regras e orientações da FHA tenham mudado ao longo dos anos, as vantagens continuam a ser inúmeras. “Para além de uma pontuação de crédito mais baixa e requisitos de entrada, os empréstimos FHA oferecem taxas de juro competitivas”, diz Tim.
Quando o meu marido e eu comprámos a nossa casa no ano passado, escolhemos um empréstimo FHA por causa da taxa fantástica que veio com ele. Embora a minha pontuação de crédito fosse excelente, a do meu marido era apenas média, e no mundo da subscrição de hipotecas, a média é excelente. Graças ao seu crédito menos que estelar, as taxas de juro dos empréstimos convencionais que contraímos foram mais elevadas do que o esperado, a 4,5% ou mais. A taxa de juro com um empréstimo da FHA? Apenas 3,125%. Essa taxa é suficiente para fazer qualquer potencial comprador de casa fazer uma dança feliz, mas tenha em mente, vem com um custo. Nomeadamente, o seguro hipotecário.
The Catches
Seguro hipotecário protege o mutuante se não puder pagar a sua hipoteca na estrada. Se a sua entrada for inferior a 20%, geralmente tem de pagar este seguro, independentemente do tipo de empréstimo que obtém. Mas com um empréstimo FHA, há um duplo infortúnio. “Os mutuários devem pagar tanto uma taxa de seguro hipotecário inicial como uma taxa anual de seguro hipotecário”, explica Tim. A taxa inicial é de 1,75% do empréstimo (por isso, se, por exemplo, se pedir emprestado $250.000, essa taxa seria de $4.375). Embora varie dependendo do seu empréstimo, o prémio do seguro hipotecário em curso é geralmente inferior a 1%, o que pode acrescentar algumas centenas de dólares ao seu pagamento mensal da hipoteca. Contudo, o montante que poupa em juros ao obter um empréstimo FHA poderia compensar esse montante.
A outra coisa é que, com um empréstimo convencional, pode abandonar o seguro hipotecário quando atingir 20% de capital próprio. Não é o caso dos empréstimos FHA. Quer obtenha um empréstimo FHA de 15 ou 30 anos, terá de pagar esse custo mensal extra enquanto o tiver, não importa quanto capital próprio acumular. Isto assusta muitas pessoas longe dos empréstimos FHA, mas mais uma vez, dependendo de quanto está a poupar em juros, o custo poderá valer a pena – especialmente se refinanciar pouco tempo depois de comprar a sua casa. Afinal, se refinanciar para um empréstimo convencional, diz adeus ao empréstimo FHA e àquele desagradável seguro hipotecário.
Dito isto, o seguro hipotecário não é o único senão. Muitos vendedores não querem lidar com as inspecções mais rigorosas exigidas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), o que pode ser uma desvantagem num mercado competitivo. “Também não se pode contrair um empréstimo FHA em qualquer casa que se queira”, diz Lauren. “A casa tem de ser considerada ‘habitável’ e ficar abaixo dos $300k na maioria das áreas e abaixo dos $625k nas áreas metropolitanas mais caras”. Para os fixer uppers, pode considerar outro tipo de empréstimo FHA, o FHA 203(k).
Então, vale a pena?
Terá de esmagar os números. (A Calculadora Hipotecária FHA da NerdWallet pode ajudar com isso). Se tiver o dinheiro para depositar confortavelmente 20% numa casa, poupará mais dinheiro ao longo da vida do seu empréstimo – é menos dinheiro que tem de pedir emprestado, e menos juros que tem de pagar. Mas mesmo que tenha uma entrada considerável que é pouco inferior aos antigos 20% de reserva, os empréstimos FHA podem poupar-lhe dinheiro.
Por exemplo, o meu marido e eu comparámos o custo do seguro hipotecário com a diferença de juros e acabámos por decidir optar por um empréstimo FHA. Depois refinanciámos um ano mais tarde, quando o nosso capital melhorou (juntamente com o crédito do meu marido). O empréstimo FHA poupou-nos milhares.
“Sinto que a decisão de fazer ou não um FHA se resume à acessibilidade da sua área e às suas próprias reservas de dinheiro”, diz Lauren. “Se é mais fácil possuir em vez de alugar na sua área, sente-se suficientemente estável no seu emprego e localização, e a única coisa que o impede de comprar uma casa é o pagamento de 20% de entrada, penso que os empréstimos FHA podem ser uma opção fantástica”