Não importa o estado do mercado, é importante compreender o valor do imóvel comercial em que está sentado, independentemente de ainda estar pronto para vender. Aqui estão alguns métodos que utilizamos para avaliar imóveis comerciais para as nossas listas de representação de vendedores.
Leve em Comparative Properties
Como corretores, temos acesso a imóveis dentro e fora do mercado em todo o mundo. As nossas bases de dados ajudam-nos a encontrar imóveis de tamanho, localização e idade semelhantes aos seus. Podemos examinar a oferta de mercado, as vendas recentes e uma tonelada de outros dados demográficos. Estes recursos ajudam-nos a fornecer-lhe um preço preciso e atractivo.
Se não tiver um corretor, poderá ainda assim encontrar propriedades comparativas. Levará apenas mais tempo e provavelmente será menos preciso. Pode procurar nos registos públicos ou dar uma volta pelo seu bairro para caçar para vendas comerciais recentes.
Este método de avaliação de propriedades é conhecido como a abordagem de comparação de vendas. É tipicamente usado em imóveis residenciais mas também pode ser usado para transacções comerciais.
Look at Cost
A abordagem de custos calcula o custo total para reconstruir o imóvel a partir do zero. Este método tem em conta, o custo do terreno, construção e qualquer mão-de-obra associada à construção da estrutura actual.
Pode usar esta fórmula para calcular o seu valor: valor da propriedade = valor do terreno + custo para construir novo + acumulado depreciado.
Se for proprietário de uma propriedade a longo prazo, este pode ser o método mais fácil de usar uma vez que provavelmente sabe o preço que pagou para construir a estrutura. Este método pode causar mais dores de cabeça do que vale se não estiver seguro dos custos materiais e/ou do terreno ou se não souber como calcular a depreciação.
Leve em Rendimento
Se estiver a trabalhar com um corretor, há uma boa probabilidade de estarem a utilizar a abordagem de rendimento para avaliar a sua propriedade, uma vez que é o método mais amplamente utilizado. Esta abordagem analisa a estrutura em relação ao rendimento que se espera gerar.
Comece olhando para o seu rendimento operacional líquido (NOI) e taxa de capitalização (taxa limite.) O NOI é calculado tomando o rendimento bruto efectivo menos as despesas operacionais. NOI não inclui impostos ou o pagamento da sua hipoteca.
Após ter o seu NOI, pode calcular a sua taxa limite. A taxa limite é um rácio de NOI para o valor do imóvel. É calculada tomando o NOI e dividindo-o pelo valor. As taxas de limite variam de acordo com o mercado, por isso não se preocupe se vir taxas de limite muito mais baixas em Nova Iorque, por exemplo.
Agora, é aqui que as coisas se complicam. Se o seu NOI estiver mesmo ligeiramente fora do normal, a sua taxa de limite será distorcida. Isto pode afastar os potenciais investidores que procuram uma taxa específica. Um mediador imobiliário comercial experiente, pode ajudá-lo a posicionar a sua propriedade à taxa ideal de limite para atrair investidores.
Outras questões a considerar
Obviamente, há coisas que tornam a sua propriedade e venda potencial únicas. Se concluiu recentemente renovações ou actualizações de equipamento, por exemplo, a sua propriedade pode ter um preço mais elevado do que um edifício mais antigo, de dimensão semelhante. Além das actualizações, também gostamos de fazer aos proprietários as seguintes perguntas:
- O seu imóvel tem estacionamento? Se estiver localizado numa cidade densamente povoada ou no centro da cidade, mesmo alguns lugares podem fazer a diferença.
- Vende o seu negócio e o seu imóvel ou apenas o edifício? O negócio e a venda de edifícios são tratados de forma muito diferente, e a venda de um negócio lucrativo pode fazer subir o preço do imóvel.
li>Está mais perto de uma auto-estrada ou de fácil acesso através de trânsito público? Se o seu edifício estiver localizado directamente fora de uma saída de auto-estrada, poderá ser mais valioso do que um vizinho situado ao fundo da estrada.
p>P>Embora ninguém conheça o seu edifício melhor do que você, um profissional do ramo imobiliário comercial pode ajudá-lo a posicionar com precisão o seu imóvel enquanto faz o levantamento pesado. Com apenas algumas informações, eles podem fornecer-lhe uma simples análise da propriedade que o ajudará a compreender o seu valor actual juntamente com a identificação de potenciais melhoramentos que poderiam fazer subir o seu preço.