New York city is known for being an extremely expensive city for renters, but there are laws in place to ensure that not every New York renter is left to the whims of the market, and approximately 1 million apartments in the city are subject to these protections. A estabilização do arrendamento é de longe a protecção mais comummente aplicada, mas também existem apartamentos altamente cobiçados, controlados pelo arrendamento, em alguns bolsos da cidade.
Suas leis, contudo, só se aplicam a certos edifícios ou certos apartamentos, e muitas vezes têm lacunas de que os proprietários são rápidos a tirar partido. As leis mudaram ao longo do tempo, com as actualizações mais recentes a trazerem protecções abrangentes e amigas do inquilino que os defensores da habitação vêem como uma vitória, mas os senhorios e os proprietários de propriedades afirmam que desestabilizarão o mercado de arrendamento da cidade.
Simplificando: o mercado de arrendamento de Nova Iorque é complicado, mas há apartamentos regulados pelo arrendamento a serem encontrados lá fora. Aqui, decompusemos o que precisa de saber sobre as diferenças entre as unidades controladas e estabilizadas pelo arrendamento, e as suas possibilidades de se apoderar de cada uma delas. (Spoiler: nigh-impossible for the first, but not too bad for the latter.)
Apartamentos controlados pelo aluguer
Pense nestes apartamentos como o bilhete dourado do mundo imobiliário da cidade de Nova Iorque. O controlo do arrendamento acontece quando um inquilino vive continuamente no seu apartamento desde 1 de Julho de 1971 – sim, 1971 – num edifício construído antes de 1947. O controlo do arrendamento deveria, em teoria, garantir aos inquilinos pequenos aumentos de preços ao longo dos anos, pelo que estão essencialmente a pagar rendas dos anos 70 em bairros que explodiram em valor imobiliário. (Embora um inquérito HPD de 2019 mostre que a renda bruta mediana para apartamentos controlados pelo arrendamento é de cerca de $1,039).
Mas isto não vai durar para sempre; quando um apartamento controlado por renda fica vago, ou se estabiliza a renda, ou – se está num edifício com menos de seis unidades -typicamente removido da regulamentação no seu conjunto.
Isso significa que o número total de unidades controladas diminuiu à medida que as unidades se tornam estabilizadas ou desregulamentadas. A saber: Nos anos 50, 2 milhões de apartamentos da cidade eram controlados por renda; actualmente, esse número é de cerca de 22.000 (de acordo com um inquérito de 2019 da Rent Guidelines Board), ou apenas cerca de um por cento do parque habitacional total da cidade de Nova Iorque.
Inquilinos controlados por renda podem também estar sujeitos a aumentos de renda todos os anos. Os apartamentos que estão sob controlo de renda estão sujeitos a um sistema de “renda de base máxima”, o que significa que há um montante máximo que os senhorios podem cobrar aos inquilinos, e podem escolher aumentar o aluguer máximo colectável – o que um inquilino efectivamente paga – até atingir esse ponto máximo. (O Conselho Metropolitano da Habitação tem uma explicação minuciosa sobre como isto pode ocorrer).
O aluguer máximo de base pode aumentar de dois em dois anos, o que significa que os alugueres nestes apartamentos podem disparar, caso os senhorios optem por fazê-lo. (Nem todos os senhorios o fazem, e os senhorios com violações de edifícios não estão autorizados a fazê-lo). Ao abrigo das novas leis de arrendamento, a renda máxima cobrável será agora limitada à média de cinco anos dos últimos aumentos do Conselho de Directrizes para o Arrendamento.
Como posso obter um apartamento com renda controlada?
Tem algum parente a ocupar um, e também está a viver lá? Quando um inquilino num apartamento com renda estabilizada ou controlada, morre ou se muda, certos membros da família (incluindo membros da família “não tradicionais”, como casais não casados) que tenham vivido no apartamento têm o direito, sob certas condições, de assumir o arrendamento.
Outra forma, é basicamente impossível. Os companheiros de quarto que não tenham uma relação familiar com o inquilino principal não têm direitos de sucessão, nem subarrendamentos ou membros da família que não vivam na unidade.
Apartamentos estabilizados em renda
Isso leva-nos à estabilização da renda, uma forma muito mais comum para os nova-iorquinos assegurarem uma renda inferior à do mercado. Enquanto apenas cerca de um por cento das unidades de aluguer de Nova Iorque são controladas, aproximadamente 50 por cento das unidades da cidade são estabilizadas. A estabilização do arrendamento aplica-se geralmente a apartamentos em edifícios com seis ou mais unidades construídas antes de 1974.
A partir de um apartamento estabilizado, o seu senhorio só pode aumentar a sua renda numa percentagem determinada pelo Quadro de Directrizes para o Arrendamento, que se torna uma questão de botão quente todos os anos. Ao contrário de outros programas acessíveis, a renda não depende do seu nível de rendimento, do tamanho do apartamento, de quantas pessoas lá vivem, ou de quaisquer outros factores baseados nas necessidades.
No passado, as maiores mudanças nas rendas destas unidades foram impactadas pela frequência com que o apartamento mudou no passado, bem como por quaisquer renovações que o senhorio tenha feito. Mas as novas leis de arrendamento, que foram aprovadas no início deste Verão, irão reduzir isso significativamente: Agora, a capacidade do senhorio para aumentar a renda com base quer em melhoramentos individuais de apartamentos (IAIs) quer em grandes melhoramentos de capital (MCI) foi significativamente reduzida, em teoria para dificultar a utilização de melhoramentos por parte de proprietários sombreados como meio de assédio ou aumento injusto da renda de um inquilino.
Outras regras também tornarão mais difícil para os senhorios trazerem as unidades estabilizadas de renda até à taxa de mercado: Até muito recentemente, os apartamentos estabilizados podiam tornar-se desregulamentados se a renda excedesse $2.700 e o inquilino saísse, uma prática conhecida como descontrolo de imóveis vagos de aluguer elevado. Graças às reformas de arrendamento promulgadas este ano pelo legislativo estatal, essa prática foi revogada, tal como a capacidade de um senhorio aumentar a renda de um apartamento estabilizado em 20% entre inquilinos.
Como é que eu consigo um apartamento estabilizado?
Não é assim tão difícil! Aqui está uma lista incrivelmente completa de edifícios com renda estabilizada em cada concelho. Há uma maneira mais simples de verificar se um edifício está estabilizado aqui.
Se acreditar que se está a mudar para um apartamento estabilizado para arrendamento, um senhorio deve incluir um cavaleiro de estabilização de arrendamento em todos os novos arrendamentos e renovações informando os inquilinos dos seus direitos legais. É bastante comum que os senhorios não ofereçam esses detalhes aos potenciais inquilinos, e cobrem aos inquilinos insuspeitos mais do que podem legalmente. Muitas vezes cabe ao arrendatário fazer a sua pesquisa sobre a estabilização da renda, e depois confrontar o seu futuro senhorio sobre o assunto antes de assinar um contrato de arrendamento.
E quanto à renda preferencial?
A estabilização da renda estabelece uma renda legal máxima para cada apartamento – como mencionámos anteriormente, é um número baseado na história única de cada apartamento. A renda preferencial, por outro lado, é conhecida como a renda cobrada a um inquilino com renda estabilizada que é inferior à renda legal.
Embora isto pareça uma boa ideia em teoria, na prática, pode levar a problemas para os inquilinos. Tal como um relatório ProPublica de 2017 o coloca, “os aumentos nas rendas preferenciais não estão sujeitos aos limites estabelecidos pela cidade que regem outros apartamentos com renda estabilizada”. Os senhorios podem revogar as taxas preferenciais, e aumentar as rendas até ao máximo legal, sempre que os arrendamentos surjam para renovação. Isso pode significar aumentos de centenas ou mesmo milhares de dólares”
A reforma do arrendamento aprovada em Albany no início deste Verão irá reduzir a capacidade de um senhorio para decretar esses aumentos maciços; ao abrigo da nova legislação, deve ser oferecida ao inquilino a renda preferencial aquando da renovação do arrendamento, em vez de ser atingido inesperadamente com um aumento maciço da renda. Isto dá aos senhorios o direito de cobrar até à renda máxima legal estabilizada apenas quando um inquilino desocupa o apartamento.
E para evitar as questões levantadas acima, o Conselho Metropolitano da Habitação tem isto a dizer: “Os inquilinos com rendas preferenciais são fortemente encorajados a conhecer os seus direitos e opções o mais cedo possível”
Correcção: uma versão anterior desta peça deixou de fora informações relativas às Rendas Máximas de Base para apartamentos com renda controlada; Curbed lamenta o erro.