O local de construção na Rua Market 950 é visto na segunda-feira, 1 de Abril de 2019 em São Francisco, Califórnia.
O local de construção na Rua Market 950 na sexta-feira, 17 de julho de 2020, em São Francisco, Califórnia.Ê
O desenvolvimento de habitação de mercado em São Francisco será interrompido em 2021, à medida que uma colheita de novos edifícios se abre e os preços dos arrendamentos e condomínios se combinam para cortar o fluxo de capital para os mercados imobiliários da cidade, dizem os construtores e analistas.
Mais de 4.000 novas unidades estarão disponíveis em 2021, incluindo condomínios de luxo como o Four Seasons Private Residences na Mission Street e One Steuart Lane no Embarcadero, bem como projectos de arrendamento como a fase final de 500 unidades do 1.900-unit Trinity Place na Market Street. Esses totais estão bem acima dos números históricos de produção.
Mas os novos empreendimentos, incluindo tanto os apartamentos de bairro infill como os projectos multifásicos de maior dimensão, provavelmente serão adiados até 2022 ou 2023, o que poderá eventualmente levar a um pico nos alugueres e nos preços à medida que a economia se recupera.
Correntemente, 18.000 unidades que estão prontas para partir – as licenças de construção foram emitidas ou aprovadas – não desbravaram terreno, de acordo com a análise da publicação imobiliária online Socketsite. Isto é 31% mais elevado do que no ano passado e o número mais elevado numa década.
Eric Tao, um director com L37 Partners, não se canaliza dos desafios que os construtores enfrentam nove meses para a pandemia.
A sua empresa está a construir 232 condomínios e um Hotel de 242 quartos Lines na 950 Market St. a ser concluído no próximo Verão. Quando fala com os investidores, começa com as más notícias: As rendas baixaram 20%, o mercado hoteleiro está dizimado, os edifícios de escritórios estão a 13% de capacidade e tudo o que tornou o centro de São Francisco especial – restaurantes, teatro, museus, música ao vivo – está encerrado.
A boa notícia é que as vacinas estão a ser distribuídas e a situação deve ser melhorada até Julho, quando os condomínios da 950 Market St. abrirem, e até finais de 2022, quando o hotel deve receber os seus primeiros hóspedes.
“São Francisco ainda é uma cidade fantasma”, disse ele. “O único forro prateado é que ainda estamos a construir, ainda não terminámos”. Se estivéssemos abertos neste momento, estaríamos debaixo de água”
“Enquanto L37 Partners tem dois projectos de apartamentos num total de 500 unidades que ainda não começaram a ser construídos no bairro do Sul do Mercado, Tao não espera que os fundos de investimento estejam disponíveis antes de 2022.
“Sou um canal para grandes investimentos de capital e só posso empregar capital para construir habitações quando a matemática estiver certa”, disse ele. “Neste momento a matemática não está certa”
A pandemia tornou o mercado habitacional caótico, com as casas unifamiliares suburbanas a disparar em valor enquanto os queridos do boom tecnológico – as torres urbanas ricas em amenidades – assistiram a descidas nos alugueres e nos preços.
O inventário do condomínio em São Francisco é o mais alto desde há 15 anos, o que fez baixar os preços de revenda em 10% desde o golpe pandémico. Entretanto, as casas unifamiliares na Bay Area aumentaram 19% de ano para ano.
Bill Witte, presidente da developer Related California, disse que, mesmo antes da COVID-19, tinha assumido que 2021 e 2022 seriam anos de queda para o desenvolvimento da taxa de mercado. A sua empresa tem vários projectos, incluindo torres na 98 Franklin St. e 530 Sansome St., que provavelmente não começarão a subir até 2022 ou 2023.
“O mercado de arrendamento tem tudo a ver com o crescimento do emprego, e quando não há novos inquilinos a entrar no mercado só há muito que se pode fazer”, disse Witte. “Um regresso à normalidade é uma condição prévia para a recuperação do mercado de arrendamento”
Ken Rosen, presidente do Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, disse que pensa que 90% dos empregos na Bay Area irão regressar dentro de um ano, mas que a flexibilidade adicional permitirá aos trabalhadores viverem mais longe do escritório.
Impostos elevados, atrasos burocráticos e questões de qualidade de vida – tráfico de drogas, campos de desalojados e criminalidade de rua – poderiam dar às empresas menos motivação para regressar ao centro da cidade ou bairros tecnologicamente pesados como Mid-Market, atrasando a recuperação, argumentou ele.
“Os meus amigos do mercado de capitais de Nova Iorque e Chicago perguntam: ‘Será que São Francisco já acabou? A Califórnia já acabou?”, disse ele. “Penso que os líderes da cidade e do estado não se apercebem da crise que vão ter”. O Conselho de Supervisores de São Francisco não vai ter dinheiro para gastar, se isso afastar os negócios. Tivemos o boom, mas o boom acabou””
Durante os três meses que terminaram a 31 de Outubro, o preço médio de um condomínio existente em São Francisco foi de $1,2 milhões, um decréscimo de 9,1% em relação ao ano passado. Mas há sinais de que os preços mais baixos estão a impulsionar mais actividade, disse Miles Garber, que dirige a investigação para a Polaris Pacific, uma corretora de condomínios. Houve 673 revendas registadas durante os três meses que terminaram a 31 de Outubro, um aumento de 5,2% em relação ao ano passado, disse ele.
Nas novas comunidades que a Polaris Pacific está a vender, mais de 90% dos compradores fecharam a caução. Durante a Grande Recessão, em contraste, menos de metade dos compradores de condomínios em contrato fecharam caução após a queda de Lehman Bros.
Rich Baumert, um director com o promotor 706 Mission Street Co., disse que quase todos os compradores pré-COVID no projecto Four Season Residences permaneceram em contrato apesar da pandemia. Isto inclui duas coberturas programadas para fechar na próxima semana, uma por $11,3 milhões e outra por $12,5 milhões.
“A maior parte dos nossos compradores”, disse ele.
Na One Steuart Lane, o preço também não foi reduzido, disse Christopher Brandt, Vice-Presidente Sénior de Gestão de Activos, Paramount Group, Inc. O edifício abrirá no Verão.
“As vendas estão a ir extremamente fortes e temos visto uma procura consistente”, disse Brandt. “Vemos isto como uma oportunidade única numa geração”
mas para uma região que tem estado a braços com uma crise de acessibilidade de preços, a desaceleração do desenvolvimento do mercado poderia ser de alguma forma útil de uma forma inesperada. A desaceleração poderia levar a uma queda no valor do terreno e nos custos de construção, o que poderia beneficiar os construtores de complexos subsidiados a preços acessíveis.
O Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Comunitário do Presidente da Câmara planeia começar a trabalhar em 1.345 unidades acessíveis ao longo dos próximos dois anos em 12 projectos diferentes.
A Califórnia relacionada, que constrói tanto edifícios a preços de mercado como a preços acessíveis, está a estabelecer parcerias com organizações sem fins lucrativos em três desses projectos. Witte disse que em 2021 também vai abrir caminho a empreendimentos acessíveis em Santa Rosa, South Lake Tahoe, Los Angeles e Mountain View.
“O nosso negócio de habitação acessível é mais movimentado do que nunca”, disse ele. “Estamos a contratar no lado acessível”
Mayor London Breed propôs o adiamento das taxas para encorajar os construtores a começarem a trabalhar e impulsionou uma emenda à carta que permitiria o desenvolvimento “a partir do momento certo” de certos projectos que incluem mais do que o nível exigido de unidades acessíveis.
“As primeiras consequências desta recessão pandémica já estão a impedir que novos projectos habitacionais avancem”, disse Breed. “Não podemos simplesmente ficar parados e deixar que isso aconteça”. A nossa recuperação vai depender dos empregos que estes projectos de construção trazem, e vamos precisar da abertura de novas habitações nos próximos anos para não cairmos de novo na armadilha de vermos enormes aumentos de renda quando a nossa economia recuperar”
Mark MacDonald, director da DM Development, que construiu ou planeia construir uma dúzia de projectos de habitação em São Francisco durante a última década, disse que está a tentar convencer os investidores de que agora é a altura de investir dinheiro em habitação em São Francisco. Em 2010 e 2011, no rescaldo da recessão, McDonald comprou vários locais de desenvolvimento do Vale do Hayes. Todos se tornaram lucros bonitos.
“Quando se olha para trás, 2010 e 2011 foi a melhor altura para se fazer novos investimentos”, disse ele. “Na altura não parecia, mas todos aqueles investimentos transformaram-se em ouro.
J.K. Dineen é um escritor do San Francisco Chronicle Chronicle. Email: [email protected] Twitter: @sfjkdineen