Este vídeo conclui a nossa análise das três abordagens de avaliação. Para mais informações sobre as outras duas abordagens de avaliação, ver os vídeos de comparação de mercado e abordagem de custos.
Rendimento de aluguer como bitola de valor
A partir da abordagem de rendimento, um avaliador utiliza o rendimento de aluguer de um imóvel para definir o seu valor.
Propriedade avaliada utilizando a abordagem do rendimento inclui:
- apartamentos;
- escritórios;
- unidades comerciais; e
- outra propriedade produtora de rendimentos.
edifícios industriais;
Existem dois métodos de cálculo do valor do imóvel sob a abordagem do rendimento:
- o método do multiplicador da renda bruta (GRM); e
- o método da capitalização.
O método GRM utiliza a renda de mercado, determinada por um levantamento de imóveis semelhantes, do imóvel sujeito que é depois multiplicado por um factor, o GRM, para chegar a um valor para o imóvel sujeito. O factor GRM é determinado comparando o imóvel sujeito com imóveis semelhantes que foram vendidos recentemente.
Alternativamente, o método de capitalização determina o valor do imóvel com base nos rendimentos futuros do imóvel e nas despesas operacionais. Agora, o método GRM pode utilizar rendimentos mensais ou anuais. O método de capitalização precisa de ser calculado utilizando rendimentos e custos anuais.
O primeiro passo para estabelecer valor utilizando a abordagem de capitalização é determinar o rendimento bruto efectivo do imóvel. O rendimento bruto efectivo de um imóvel é o seu rendimento bruto menos as vagas e as perdas de cobrança.
P>Próximo, deduzir as despesas de exploração do rendimento bruto efectivo para determinar o rendimento líquido de exploração do imóvel (NOI).
Despesas de exploração incluem itens tais como:
- impostos de propriedade;
- seguros;
- segurança;
- taxas de gestão;
- serviços; e
- manutenção.
algumas despesas de exploração são variáveis, tais como utilidades e reparações. Outras são fixas, tais como impostos sobre a propriedade e seguros. As despesas operacionais também incluem reservas reservadas para grandes despesas, tais como a substituição do telhado.
Recordar que chegámos ao rendimento operacional líquido do imóvel, deduzindo as despesas operacionais do rendimento bruto efectivo.
O terceiro passo é dividir matematicamente o NOI do imóvel pela taxa de capitalização apropriada (taxa limite).
A taxa limite é constituída pela taxa anual de rendimento esperado de um investidor prudente sobre o dinheiro investido neste tipo de propriedade, ajustado pela inflação e prémios de risco, e uma taxa de recuperação dos seus fundos investidos afectados aos melhoramentos. A isto também se chama depreciação.
Assim, o valor justo de mercado do imóvel é determinado dividindo a NOI pela taxa limite.
Por exemplo, se a NOI de um imóvel for $100.000 anualmente, e for usada uma taxa limite de 10%, o valor do imóvel sob a abordagem do rendimento seria $1.000.000.
Desde que estejamos a dividir por uma percentagem, a avaliação justa de mercado resultante será sempre maior do que a NOI. Além disso, a taxa de juros pagos sobre hipotecas e o montante ou condições da dívida hipotecária sobre um imóvel não têm qualquer relação com o valor de mercado de um imóvel. Para efeitos de avaliação de um imóvel sob a abordagem do rendimento, o imóvel é visto como estando livre de quaisquer ónus monetários.
