Le chantier de construction du 950 Market Street est vu le lundi 1er avril 2019 à San Francisco, en Californie.
Le chantier de construction du 950 Market Street, le vendredi 17 juillet 2020, à San Francisco, en Californie.Ê
La construction de logements à prix modéré à San Francisco s’arrêtera en 2021, alors qu’une récolte de nouveaux bâtiments s’ouvrira et que la dégringolade des loyers et des prix des appartements en copropriété se combinera pour fermer le flux de capitaux sur les marchés immobiliers de la ville, selon les constructeurs et les analystes.
Plus de 4 000 nouvelles unités seront disponibles en 2021, y compris des condos de luxe comme les Four Seasons Private Residences sur Mission Street et One Steuart Lane sur l’Embarcadero, ainsi que des projets de location comme la phase finale de 500 unités des 1 900 unités de Trinity Place sur Market Street. Ces totaux sont bien supérieurs aux chiffres de production historiques.
Mais les nouveaux développements, y compris les appartements intercalaires de quartier et les projets multiphases plus importants, sont susceptibles d’être retardés jusqu’en 2022 ou 2023, ce qui pourrait éventuellement entraîner une flambée des loyers et des prix à mesure que l’économie se redresse.
À l’heure actuelle, 18 000 unités prêtes à démarrer – les permis de construire ont été délivrés ou approuvés – n’ont pas commencé à être construites, selon l’analyse de la publication immobilière en ligne Socketsite. C’est 31% de plus que l’année dernière et le nombre le plus élevé en une décennie.
Eric Tao, un directeur de L37 Partners, n’édulcore pas les défis auxquels sont confrontés les constructeurs neuf mois après le début de la pandémie.
Sa société construit 232 condos et un hôtel Lines de 242 chambres au 950 Market St. qui sera terminé l’été prochain. Quand il parle aux investisseurs, il commence par les mauvaises nouvelles : Les loyers sont en baisse de 20 %, le marché hôtelier est décimé, les immeubles de bureaux sont à 13 % de leur capacité et tout ce qui rendait le centre-ville de San Francisco spécial – restaurants, théâtre, musées, musique live – est fermé.
La bonne nouvelle, c’est que des vaccins sont distribués et que la situation devrait s’améliorer d’ici juillet, date d’ouverture des condos au 950 Market St, et d’ici fin 2022, date à laquelle l’hôtel est censé accueillir ses premiers clients.
« San Francisco est toujours une ville fantôme », dit-il. « La seule lueur d’espoir est que nous sommes toujours en train de construire, nous n’avons pas terminé. Si nous étions ouverts en ce moment, nous serions sous l’eau. »
Alors que L37 Partners a deux projets d’appartements totalisant 500 unités qui doivent encore commencer à être construits dans le quartier de South of Market, Tao ne s’attend pas à ce que les fonds d’investissement soient disponibles avant 2022.
« Je suis un conduit pour les grands investissements en capital et je ne peux déployer des capitaux pour construire des logements que lorsque les mathématiques sont bonnes », a-t-il déclaré. « À l’heure actuelle, les mathématiques ne sont pas bonnes. »
La pandémie a rendu le marché du logement chaotique, avec des maisons individuelles de banlieue dont la valeur a grimpé en flèche tandis que les chouchous du boom technologique – les tours urbaines riches en commodités – ont connu des baisses de loyers et de prix.
L’inventaire de copropriétés à San Francisco est le plus élevé depuis 15 ans, ce qui a fait baisser les prix de revente de 10% depuis que la pandémie a frappé. Pendant ce temps, les maisons unifamiliales dans la région de la baie sont en hausse de 19% d’une année sur l’autre.
Bill Witte, président du promoteur Related California, a déclaré que, même avant COVID-19, il avait supposé que 2021 et 2022 seraient des années de baisse pour le développement du marché. Sa société a plusieurs projets, y compris des tours au 98 Franklin St. et 530 Sansome St., qui ne commenceront probablement pas à s’élever avant 2022 ou 2023.
« Le marché de la location est tout au sujet de la croissance de l’emploi, et quand il n’y a pas de nouveaux locataires qui arrivent sur le marché, il n’y a que peu de choses que vous pouvez faire », a déclaré Witte. « Un retour à la normale est une condition préalable à la reprise du marché locatif. »
Ken Rosen, président du Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, a déclaré qu’il pense que 90% des emplois de la région de la baie reviendront d’ici un an, mais qu’une flexibilité supplémentaire permettra aux travailleurs de vivre plus loin du bureau.
Des impôts élevés, des retards bureaucratiques et des problèmes de qualité de vie – trafic de drogue, camps de sans-abri et criminalité de rue – pourraient donner aux entreprises moins de motivation pour revenir au centre-ville ou dans des quartiers à forte intensité technologique comme Mid-Market, ce qui ralentirait la reprise, a-t-il fait valoir.
« Mes amis des marchés financiers de New York et de Chicago demandent : ‘Est-ce que San Francisco est fini ? Est-ce que la Californie est finie ? « , a-t-il dit. « Je ne pense pas que les dirigeants de la ville et de l’État se rendent compte de la crise qu’ils vont traverser. Le conseil d’administration de San Francisco n’aura pas d’argent à dépenser s’il chasse les entreprises. Nous avons eu le boom, mais le boom est terminé. »
Pendant les trois mois se terminant le 31 octobre, le prix médian d’un condo existant à San Francisco était de 1,2 million de dollars, soit une baisse de 9,1 % par rapport à l’année dernière. Mais certains signes indiquent que la baisse des prix entraîne une augmentation de l’activité, a déclaré Miles Garber, qui dirige la recherche pour Polaris Pacific, une société de courtage en copropriété. Il y a eu 673 reventes enregistrées au cours des trois mois se terminant le 31 octobre, soit une augmentation de 5,2 % par rapport à l’année dernière, a-t-il dit.
Dans les nouvelles communautés que Polaris Pacific vend, plus de 90 % des acheteurs ont fermé le séquestre. Pendant la Grande Récession, en revanche, moins de la moitié des acheteurs de condos en contrat ont clôturé le séquestre après la chute de Lehman Bros.
Rich Baumert, un directeur du promoteur 706 Mission Street Co, a déclaré que presque tous les acheteurs pré-COVID du projet Four Season Residences sont restés en contrat malgré la pandémie. Cela inclut deux penthouses dont la fermeture est prévue la semaine prochaine, l’un pour 11,3 millions de dollars et l’autre pour 12,5 millions de dollars.
« Nous avons conservé nos acheteurs pour la plupart », a-t-il déclaré.
Au One Steuart Lane, les prix n’ont pas non plus été réduits, a déclaré Christopher Brandt, vice-président principal de la gestion des actifs, Paramount Group, Inc. L’immeuble ouvrira ses portes en été.
« Les ventes sont extrêmement fortes et nous avons constaté une demande constante », a-t-il déclaré. « Nous voyons cela comme une opportunité unique en son genre. »
Mais pour une région qui a été aux prises avec une crise d’accessibilité, le ralentissement du développement du taux de marché pourrait être quelque peu utile d’une manière inattendue. Le ralentissement pourrait entraîner une baisse de la valeur des terrains et des coûts de construction, ce qui pourrait profiter aux constructeurs de complexes abordables subventionnés.
Le bureau du maire pour le logement et le développement communautaire prévoit de commencer à travailler sur 1 345 unités abordables au cours des deux prochaines années dans 12 projets différents.
Related California, qui construit à la fois des bâtiments à taux de marché et des bâtiments abordables, s’associe à des organisations à but non lucratif sur trois de ces projets. Witte a déclaré qu’il creusera également la terre en 2021 sur des développements abordables à Santa Rosa, South Lake Tahoe, Los Angeles et Mountain View.
« Notre activité de logement abordable est plus occupée qu’elle ne l’a jamais été », a-t-il déclaré. « Nous embauchons du côté abordable. »
Le maire London Breed a proposé de reporter les frais pour encourager les constructeurs à commencer les travaux et a poussé un amendement à la charte qui permettrait un développement « de plein droit » pour certains projets qui comprennent plus que le niveau requis d’unités abordables.
« Les premières retombées de cette récession pandémique empêchent déjà les nouveaux projets de logement d’aller de l’avant », a déclaré Breed. « Nous ne pouvons pas rester les bras croisés et laisser cela se produire. Notre reprise va s’appuyer sur les emplois que ces projets de construction apportent, et nous aurons besoin des nouveaux logements qui ouvriront dans les années à venir pour ne pas retomber dans le piège de voir d’énormes augmentations de loyer une fois que notre économie se redressera. »
Mark MacDonald, directeur de DM Development, qui a construit ou prévoit de construire une douzaine de projets à San Francisco au cours de la dernière décennie, a déclaré qu’il essaie de convaincre les investisseurs que c’est le moment de mettre de l’argent dans le logement à San Francisco. En 2010 et 2011, au lendemain de la récession, McDonald a acheté plusieurs sites de développement de Hayes Valley. Tous ont réalisé de beaux bénéfices.
« Quand on regarde en arrière, 2010 et 2011 étaient le meilleur moment pour faire de nouveaux investissements », a-t-il dit. « On n’en avait pas l’impression à l’époque, mais tous ces investissements se sont transformés en or. »
J.K. Dineen est un rédacteur du San Francisco Chronicle. Courriel : [email protected] Twitter : @sfjkdineen