Alors que vous pensez à la planification successorale et que vous vous y préparez, vous vous demandez peut-être : » Est-il possible de transférer la propriété de ma maison sans la vendre ? » Après tout, votre maison est un bien incroyablement précieux qui peut apporter une valeur importante à un être cher ou à une œuvre de bienfaisance. Si vous pouvez en faire don sans la vendre au préalable, vous êtes sûr d’économiser de l’argent, non ? C’est peut-être vrai.
Mais par où commencer, qui doit être impliqué et à quel moment le transfert de propriété doit-il avoir lieu ? Voici ce que vous devez savoir.
Comment transférer la propriété d’un bien
Avant de pouvoir transférer la propriété d’un bien à quelqu’un d’autre, vous devrez effectuer les démarches suivantes .
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Identifier le donataire ou le bénéficiaire
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Discuter des conditions avec cette personne
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Compléter un formulaire de changement de propriété
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Changer le titre sur l’acte
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Engager un avocat spécialisé en immobilier pour préparer l’acte
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Notarifier et déposer l’acte
Bien que les étapes ci-dessus puissent sembler assez simples, votre démarche doit être mûrement réfléchie et planifiée. De nombreux actes sont à votre disposition, et leurs avantages varient.
Des actes à prendre en compte lors d’un transfert de propriété
Avant de commencer à remplir un formulaire de transfert de propriété, réfléchissez à qui vous donnez votre propriété. Ira-t-il à un membre de la famille ou à un être cher ? À une œuvre de bienfaisance ? Les exigences de l’acte diffèrent non seulement en fonction du type d’acte, mais aussi en fonction de l’État dans lequel vous vivez, alors assurez-vous d’utiliser un formulaire d’acte spécifique à votre État.
Voici quelques options populaires à considérer lors du transfert de la propriété d’un bien à un membre de la famille ou à une œuvre de bienfaisance.
Acte de transfert au décès
L’acte de transfert au décès ou TOD, parfois appelé acte bénéficiaire, vous permet de contrôler entièrement votre propriété de votre vivant, mais la transfère à une personne sélectionnée à votre décès. Vous pouvez ainsi éviter de payer un impôt sur les donations, car le transfert est révocable ou non immédiat. Vous pouvez également changer d’avis à tout moment, au cas où vous souhaiteriez changer de bénéficiaire.
C’est également une option très stratégique pour votre proche, car elle lui évite d’avoir à passer par l’homologation. Bien qu’elle ait quelques inconvénients liés à elle, principalement s’il y a une hypothèque sur votre maison, le bénéficiaire TOD héritera de la responsabilité de payer l’hypothèque. Deuxièmement, elle n’est pas disponible dans tous les États. Vous devrez parler avec un avocat spécialisé en immobilier pour savoir si un transfert d’acte de décès est une option pour vous.
Acte de donation
Un acte de donation transfère volontairement le titre de propriété d’un bien immobilier du propriétaire (de son vivant) à un membre de la famille ou à un organisme de bienfaisance. C’est une option privilégiée pour les propriétaires de biens immobiliers qui souhaitent faire un don différé.
Comme les TOD, les actes de donation sont révocables. Bien qu’ils puissent aussi être irrévocables – ce qui signifie qu’il est documenté immédiatement, faisant du donataire ou du bénéficiaire le nouveau propriétaire légal dès la réception du document.
Pour être considéré comme un don, l’acte doit contenir un langage qui indique explicitement qu’aucune compensation n’est attendue ou requise. Le donateur est responsable du paiement de la taxe fédérale sur les cadeaux, ainsi que de la taxe sur les cadeaux de l’État, le cas échéant. Plus d’informations à ce sujet ci-dessous.
Conséquences et implications fiscales
Même les cadeaux et les dons ont un coût lors de la donation de biens. Vous devez donc comprendre les taxes associées au transfert de la propriété des biens.
Les taxes sur les dons pour les donateurs
L’IRS met en œuvre une taxe sur les dons pour le donateur sur tout transfert de biens d’un individu à un autre. Cette taxe empêche essentiellement les contribuables de donner leur argent et leurs objets de valeur à d’autres personnes pour éviter de payer des impôts. Les réglementations relatives à la taxe sur les cadeaux pouvant être très compliquées, il est préférable de vérifier auprès de vos autorités fiscales respectives si vous avez fait à quelqu’un un cadeau d’une valeur supérieure à 15 000 $ – ce qui correspond à l’exclusion annuelle des cadeaux 2019/2020.
Taxe sur les plus-values pour les bénéficiaires
En ce qui concerne les implications fiscales pour les bénéficiaires, lorsque le moment sera venu de vendre la maison, vous pourriez envisager de payer une taxe sur les plus-values. En d’autres termes, si vous vendez un actif qui vaut plus que ce que vous avez payé, vous devrez payer des impôts sur le gain.
Voici comment cela fonctionne . Lorsque vous vendez le bien, vous calculez votre gain ou votre perte en prenant le produit de la vente et en déduisant les frais de vente. Une fois cette étape franchie, vous déduisez ensuite votre « base ». La base est constituée du coût du bien, bien qu’elle comprenne également le coût de toute amélioration majeure.
Mais c’est ici que ça se complique – puisqu’un membre de la famille vous a transféré le bien, il n’y a pas de coût pour vous. Donc, l’impôt est basé sur leur coût, ce qui signifie que vous devrez trouver ce que votre membre de la famille a payé ou comment il a acquis la propriété. Il y a de fortes chances – s’il s’agit d’un parent âgé – qu’il ait dépensé beaucoup moins pour la maison que sa valeur actuelle. Cela signifie que vous pourriez être confronté à un impôt considérable sur les plus-values. Pour 2020, l’impôt sur les plus-values à long terme peut atteindre 20 %.
Transfert du titre de propriété contre héritage
Et si, au lieu de transférer le titre de propriété, vous laissez votre bien en héritage à un proche – est-ce plus facile pour les deux parties ? C’est possible. La question la plus importante que vous pouvez poser pour trouver la bonne réponse est la suivante : » mon proche a-t-il besoin du bien maintenant, ou cette personne peut-elle attendre mon décès ? «
Si votre bénéficiaire peut attendre, l’héritage facilite certainement la compréhension de votre impôt sur les gains en capital, car l’IRS tiendra compte de la juste valeur marchande du bien au moment du décès du donateur.
Considérez cet exemple, tel qu’expliqué par les experts de Symphony Financial Planning
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Vous avez acheté un terrain pour 25 000 $. Il vaut maintenant 250 000 $. Vous faites don du bien à votre enfant (et n’êtes pas tenu de payer des droits de donation). Cela signifie que votre enfant prendra une base fiscale de 25 000 $. Si votre enfant vend le terrain pour 250 000 $, il aura un gain imposable de 225 000 $ (250 000 $ de produit de la vente moins 25 000 $ de base).
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En revanche, si vous transférez le bien à votre enfant à votre décès (lorsque le terrain vaut 250 000 $ – la juste valeur marchande), votre enfant aura une base fiscale de 250 000 $. Si votre enfant vend le terrain pour 250 000 $, il n’aura aucun gain imposable (250 000 $ de produit de la vente moins 250 000 $ de base).
Dans l’exemple ci-dessus, votre enfant n’est pas tenu de payer un impôt sur les gains en capital, ce qui rend le don de propriété beaucoup plus précieux.
La ligne de fond
Donner et recevoir des biens immobiliers est un geste gentil, mais il peut avoir un coût pour le donateur et le bénéficiaire. Il est important de faire vos recherches sur les transferts de propriété afin de pouvoir planifier à l’avance d’un point de vue fiscal. Assurez-vous de parler à un avocat agréé dans votre État pour comprendre quelle option est la meilleure pour vous.