Cette vidéo conclut notre analyse des trois approches d’évaluation. Pour en savoir plus sur les deux autres approches d’évaluation, consultez les vidéos sur la comparaison des marchés et l’approche par les coûts.
Le revenu locatif comme critère de valeur
Dans le cadre de l’approche par le revenu, un évaluateur utilise le revenu locatif d’une propriété pour fixer sa valeur.
Les biens évalués selon l’approche par le revenu comprennent :
- les appartements;
- les bureaux;
- les bâtiments industriels;
- les unités commerciales ; et
- les autres biens productifs de revenus.
Il existe deux méthodes de calcul de la valeur du bien immobilier selon l’approche par le revenu :
- la méthode du multiplicateur de loyer brut (MRB) ; et
- la méthode de capitalisation.
La méthode du MRB utilise le loyer du marché, tel que déterminé par une étude de biens immobiliers similaires, du bien immobilier en question qui est ensuite multiplié par un facteur, le MRB, pour obtenir une valeur pour le bien immobilier en question. Le facteur GRM est déterminé en comparant la propriété en question à des propriétés similaires qui ont été vendues récemment.
Alternativement, la méthode de capitalisation détermine la valeur de la propriété en fonction des revenus et des dépenses d’exploitation futurs de la propriété. Or, la méthode GRM peut utiliser un revenu mensuel ou annuel. La méthode de capitalisation doit être calculée à partir des revenus et des coûts annuels.
La première étape pour établir la valeur à l’aide de la méthode de capitalisation consiste à déterminer le revenu brut effectif de la propriété. Le revenu brut effectif d’un bien est son revenu brut moins les vacances et les pertes de recouvrement.
Puis, il faut déduire les frais d’exploitation du revenu brut effectif pour déterminer le revenu net d’exploitation (RNE) du bien.
Les dépenses d’exploitation comprennent des éléments tels que :
- les impôts fonciers ;
- les assurances ;
- la sécurité ;
- les frais de gestion ;
- les services publics ; et
- l’entretien.
Certaines dépenses d’exploitation sont variables, comme les services publics et les réparations. D’autres sont fixes, comme les impôts fonciers et les assurances. Les dépenses d’exploitation comprennent également les réserves mises de côté pour les grandes dépenses, comme le remplacement du toit.
Rappellez-vous que nous sommes arrivés au revenu net d’exploitation de la propriété en déduisant les dépenses d’exploitation du revenu brut effectif.
La troisième étape consiste à diviser mathématiquement le revenu net d’exploitation de la propriété par le taux de capitalisation approprié (taux de capitalisation).
Le taux de capitalisation est composé du taux de rendement annuel attendu par un investisseur prudent sur les sommes investies dans ce type de propriété, ajusté en fonction de l’inflation et des primes de risque, et d’un taux de récupération de leurs fonds investis alloués aux améliorations. C’est ce qu’on appelle également la dépréciation.
Donc, la juste valeur marchande de la propriété est déterminée en divisant le NOI par le taux de capitalisation.
Par exemple, si le NOI d’une propriété est de 100 000 $ par an et qu’un taux de capitalisation de 10 % est utilisé, la valeur de la propriété selon l’approche par le revenu serait de 1 000 000 $.
Puisque nous divisons par un pourcentage, la juste valeur marchande résultante sera toujours supérieure au NOI. De plus, le taux d’intérêt payé sur les hypothèques et le montant ou les conditions de la dette hypothécaire sur une propriété n’ont aucune incidence sur la valeur marchande d’une propriété. Aux fins de l’évaluation d’une propriété selon l’approche par le revenu, la propriété est considérée comme étant libre de toute charge monétaire.
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