Un ancien combattant devrait-il choisir un prêt hypothécaire FHA plutôt qu’un prêt VA ? Il y a plusieurs raisons pour lesquelles un ancien combattant pourrait envisager un prêt FHA et certaines de ces raisons peuvent avoir à voir avec la volonté d’économiser le droit à un prêt hypothécaire VA pour une date ultérieure, ou un demandeur pourrait avoir déjà utilisé le droit à un prêt VA mais avoir besoin d’acheter une autre propriété.
Quelle que soit la motivation pour comparer les hypothèques FHA et VA, il y a quelques aspects clés des deux programmes à connaître avant de s’engager pour l’un ou l’autre.
Nous proposons ces aspects pour une comparaison côte à côte, mais sachez que les caractéristiques et les exigences de ces deux prêts hypothécaires garantis par le gouvernement sont susceptibles d’être modifiées en raison de la législation, des directives présidentielles, des modifications réglementaires du gouvernement, etc.
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Les prêts immobiliers FHA et VA : Principales différences
Le prêt immobilier VA présente de nombreux avantages par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels et FHA, mais une modification du programme de prêt VA en vigueur le 1er janvier 2020 a complètement éliminé les limites de garantie des prêts hypothécaires pour les prêts immobiliers VA.
Cela signifie qu’il n’y a pas de limite supérieure imposée par VA sur le montant que vous pouvez emprunter avec un prêt hypothécaire VA. Avant 2020, les prêts VA avaient des limites par comté fixées sur la base des limites de prêts de Fannie Mae et Freddie Mac.
Et c’est l’une des principales différences entre les prêts hypothécaires VA et les prêts immobiliers FHA ; les prêts FHA pour les nouveaux achats, les projets de construction ou de réhabilitation ont tous une limite par comté basée sur les limites de Fannie et Freddie. Les prêts VA n’en ont pas.
L’emprunteur et le prêteur doivent négocier le prêt – s’il dépasse un certain montant basé sur la garantie du VA pour une certaine partie du prêt, vous pouvez être tenu de combler la différence en espèces selon les circonstances.
Une autre différence majeure est que les prêts hypothécaires VA, comme nous en discuterons ci-dessous, n’ont pas d’acompte exigé par le VA quel qu’il soit. Aucun acompte est un gros avantage pour un chasseur de maison, et les prêts hypothécaires FHA ne peuvent pas toucher l’option sans acompte. Nous entrerons plus en détail dans les exigences d’acompte VA et FHA plus loin dans cet article.
Similitudes des prêts immobiliers FHA et VA
Dans de nombreux aspects, les prêts hypothécaires VA et FHA sont assez similaires et ont des caractéristiques presque identiques à certains égards.
Exigences de propriété
Les prêts hypothécaires VA et FHA ont tous deux des exigences de propriété spécifiques. Certaines d’entre elles seront abordées ci-dessous, mais la chose la plus importante que les emprunteurs doivent savoir dans ce domaine au départ est que les prêts hypothécaires VA et FHA ne sont destinés qu’à :
- Des propriétés qui se trouvent dans les États-Unis continentaux, ses territoires, etc. Les prêts immobiliers VA et FHA ne peuvent pas être demandés dans d’autres pays pour être utilisés pour acheter une propriété en dehors de la juridiction du gouvernement américain.
- En général, les prêts hypothécaires VA et FHA ne peuvent pas être approuvés pour toute propriété qui n’est pas imposable comme un bien immobilier. Cela signifie qu’une maison mobile doit être fixée à une fondation permanente comme condition d’approbation du prêt, cela signifie qu’un véhicule récréatif ou une péniche ne peut jamais être admissible à un prêt hypothécaire VA ou FHA parce qu’ils ne sont pas légalement qualifiés de biens immobiliers.
- Vous ne pouvez pas non plus acheter une propriété qui n’est pas principalement de nature résidentielle, ou des propriétés qui ont des caractéristiques non résidentielles qui l’emportent sur la nature résidentielle de la maison. L’utilisation non résidentielle de la maison est limitée à moins de 50 % de la surface totale de plancher et peut être davantage restreinte par des questions de zonage étatique ou local.
- Les règles de prêt immobilier de la FHA et de la VA ne prévalent pas sur les lois étatiques ou locales, et le code du bâtiment local ou d’autres exigences. Ces réglementations peuvent entrer en ligne de compte pour tout achat d’une propriété qui n’est pas à 100% de nature résidentielle ainsi que celles qui sont des maisons de banlieue plus typiques.
Cotes FICO
Les deux programmes de prêt ont des exigences de crédit plus indulgentes. La FHA a une fourchette de score FICO de 580 ou mieux pour un financement maximal, mais votre prêteur peut exiger un score FICO plus élevé que cela pour les meilleurs taux d’intérêt et le plus faible acompte.
Les règles de prêt hypothécaire de la VA ont traditionnellement refusé d’expliciter toute exigence de score FICO du tout, laissant ces détails au prêteur. Dans le cas des deux programmes de prêts hypothécaires, le fait que les prêts soient soutenus par le gouvernement incite davantage le prêteur à être flexible avec les exigences en matière de score de crédit.
En général, les exigences en matière de score FICO pour les programmes de prêts immobiliers sont susceptibles d’être modifiées pour diverses raisons. Vous pouvez également constater que pour certains prêts hypothécaires VA et FHA, certains programmes peuvent exiger des scores FICO plus élevés.
Des scores plus élevés peuvent être requis pour certains prêts
Si vous prévoyez de faire construire une maison pour vous en utilisant un prêt FHA One-Time Close Construction, par exemple, vos scores FICO feront l’objet d’un examen plus minutieux en raison de la nature plus complexe du prêt, des montants en dollars impliqués, etc. Les normes du prêteur joueront également un rôle important dans la façon dont ces exigences sont déterminées et appliquées.
Règles d’occupation
Les prêts hypothécaires et les prêts de refinancement VA et FHA exigent généralement l’occupation comme condition d’approbation du prêt immobilier. Les prêts hypothécaires FHA exigent qu’au moins un emprunteur obligé sur le prêt hypothécaire occupe la maison en tant que résidence permanente et principale. Les prêts hypothécaires VA l’exigent également.
Les options de prêt de refinancement en espèces FHA et VA exigent toutes deux l’occupation. Cependant, une différence importante pour les emprunteurs VA est que le programme de prêt immobilier VA n’exige PAS d’occupation pour les prêts de refinancement avec réduction du taux d’intérêt VA (VA IRRRL).
Pour les VA IRRRL, l’emprunteur doit seulement certifier que la maison WAS utilisée comme résidence principale avant de demander le nouveau prêt.
Taux d’intérêt
Les règles relatives aux prêts hypothécaires VA et FHA sont claires – aucun des deux organismes gouvernementaux n’est responsable de la fixation ou de la réglementation des taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement.
L’emprunteur et le prêteur doivent négocier le taux d’intérêt du prêt et vos scores de crédit, vos antécédents de remboursement, votre dossier d’emploi et d’autres variables peuvent entrer en ligne de compte dans ce que votre prêteur est prêt à faire pour vous dans le département des taux d’intérêt.
La seule chose qui se rapproche d’un règlement pour les taux d’intérêt sur ces prêts hypothécaires garantis par le gouvernement est le langage que l’on trouve dans les règlements VA et FHA qui exigent que les taux, les dépenses, les frais et autres charges qui doivent être payés par l’emprunteur soient « raisonnables et habituels » par rapport à des produits de prêt immobilier similaires.
Les programmes de prêts hypothécaires de la VA et de la FHA qui sont similaires
Les prêts hypothécaires de la FHA et de la VA peuvent tous deux permettre l’achat d’une maison mobile, d’une maison de ferme (dans les bonnes circonstances), d’un logement en copropriété, d’une maison de banlieue, d’une propriété à usage mixte dont au moins 50 % de la surface au sol est consacrée à des fins résidentielles (un pourcentage qui peut changer en fonction de la législation actuelle, de la politique gouvernementale ou d’autres variables), et/ou de propriétés à logements multiples jusqu’à quatre logements.
Les avantages du prêt immobilier VA par rapport aux avantages du prêt FHA : L’acompte
Les prêts hypothécaires FHA exigent un acompte minimum de 3,5 % qui est calculé sur la valeur ajustée de la propriété. L’exigence de l’acompte stipule que les autres dépenses pour le prêt hypothécaire telles que les frais du prêteur, les frais d’évaluation et les frais de clôture ne peuvent pas être considérés comme faisant partie de l’acompte.
Les acomptes des prêts FHA sont complètement séparés de tous les autres frais de clôture associés à un prêt immobilier.
En règle générale, les prêts hypothécaires FHA n’exigent aucun acompte, mais il existe des circonstances où un acompte peut être requis en raison des normes du prêteur pour certaines fourchettes de score FICO, des problèmes d’historique de crédit, etc.
Quand un acompte de prêt immobilier VA peut être exigé
Vous pouvez également être tenu de verser un acompte dans les cas où il existe une différence entre la valeur estimée du bien immobilier et le prix demandé – l’emprunteur ne peut pas être forcé de conclure l’affaire dans de tels cas.
Il existe une chose appelée la clause d’évasion VA qui interdit au prêteur et au vendeur de contraindre l’acheteur à conclure la transaction lorsque le montant du prêt est inférieur au prix demandé. L’emprunteur est libre de choisir le bien quoi qu’il en soit, mais il est tenu de payer en espèces la différence entre le prix demandé et le montant du prêt. Cela ne peut pas être financé.
Les prêts immobiliers VA par rapport aux prêts immobiliers FHA : Assurance hypothécaire
Le programme de prêt immobilier VA lui-même ne requiert ni assurance hypothécaire privée ni primes d’assurance hypothécaire. Votre prêteur individuel peut ou non exiger une telle assurance. Les prêts hypothécaires FHA, en revanche, exigent une prime d’assurance hypothécaire initiale (UFMIP) et une prime d’assurance hypothécaire (MIP, à ne pas confondre avec l’assurance hypothécaire privée ou PMI). Le montant de ces dépenses varie en fonction de divers facteurs.
Pour les prêts hypothécaires FHA, l’emprunteur a la possibilité de financer l’UFMIP à l’avance ou de payer la totalité du montant en espèces. Vous n’êtes pas autorisé à financer partiellement l’UFMIP.
Les prêts FHA par rapport aux prêts hypothécaires VA : Frais de financement
La plupart des prêts immobiliers comportent des frais de financement, et l’hypothèque VA ne fait pas exception. Les prêts hypothécaires FHA utilisent les frais UFMIP et MIP comme frais de financement, tandis que les prêts hypothécaires VA ont des frais de financement très différents, principalement en raison de l’existence d’une exception pour les emprunteurs qui reçoivent ou sont éligibles pour recevoir une compensation VA pour des conditions médicales liées au service.
Toute personne qui reçoit ou est admissible à recevoir de tels paiements peut demander une exemption aux frais de financement VA.
Les changements apportés au programme de prêts VA qui ont commencé à prendre effet le 1er janvier 2020 comprennent une révision des frais de financement et de la structure des frais de financement (les membres de la Garde et de la Réserve paient les mêmes frais de financement à partir de 2020 que les membres du service actif). D’autres changements de programme incluent la possibilité pour certains récipiendaires de la Purple Heart (qui reçoivent l’honneur avant la clôture du prêt) d’être dispensés des frais de financement du prêt VA.
Si vous êtes actuellement en cours d’évaluation pour une réclamation médicale VA mais que vous n’avez pas encore de décision officielle de réclamation VA sur les livres, vous pouvez être tenu de payer les frais comme si vous n’étiez pas exempté et demander un remboursement une fois que le VA a mis à jour vos dossiers.
Sachez que ces remboursements ne sont PAS AUTOMATIQUES et DOIVENT être demandés – demandez à votre prêteur comment procéder si cette situation s’applique à vous.
Frais de financement des prêts VA : Mise à jour
La loi Blue Water Navy Vietnam Veterans Act a modifié les frais de financement des prêts VA. Avant les changements, qui sont entrés en vigueur le 1er janvier 2020, il y avait différents taux pour les membres du service actif, de la garde et de la réserve, avec des frais plus élevés exigés pour une deuxième utilisation ou une utilisation ultérieure de l’avantage de prêt VA.
Tous les demandeurs approuvés pour un prêt immobilier VA paient les frais de financement SAUF si le demandeur est exempté parce qu’il reçoit ou est admissible à recevoir une indemnisation VA pour des invalidités liées au service ou un bénéficiaire de la Purple Heart.
- Première utilisation sans mise de fonds – 2,3%
- 5 pour cent de mise de fonds – 1,65%
- 10 pour cent de mise de fonds – 1,4%
Les frais de financement des prêts VA de deuxième utilisation sont les suivants :
- Première utilisation sans mise de fonds – 3.6 %
- 5 % d’acompte – 1,65 %
- 10 % d’acompte – 1,4 %
Exemption des frais de financement des prêts VA
Les anciens combattants ayant une invalidité liée au service et les conjoints survivants peuvent être exemptés des frais de financement des prêts VA. Qui est exempté ?
- Les anciens combattants qui reçoivent une indemnisation VA pour des invalidités liées au service.
- Les anciens combattants qui ont le droit de recevoir une indemnisation VA pour des invalidités liées au service, mais qui reçoivent une indemnité de retraite ou une indemnité de service actif à la place.
- Conjoints survivants d’anciens combattants décédés en service actif ou d’une invalidité liée au service.
- Membres du service actif qui fournissent (au plus tard à la date de clôture du prêt) la preuve qu’ils ont reçu la Purple Heart.
Limites de prêt de la VA : Une chose du passé
Les règles de prêt VA ont changé (à compter du 1er janvier 2020) pour éliminer les limites de garantie des prêts hypothécaires.Cela signifie qu’il n’y a pas de limite supérieure imposée par le VA sur le montant que vous pouvez emprunter avec un prêt hypothécaire VA. Avant 2020, les prêts VA étaient soumis à des limites par comté, fixées sur la base des limites de prêt de Fannie Mae et Freddie Mac. Gardez à l’esprit que le VA ne garantit qu’une partie de tout prêt immobilier approuvé dans le cadre du programme de prêt VA.
Prêts hypothécaires FHA Versus VA : Droit au prêt et utilisations pour le prêt hypothécaire
Le programme de prêt immobilier FHA n’établit pas le droit de l’utiliser, et ne réglemente pas non plus le nombre de fois où vous pouvez demander un prêt hypothécaire FHA. Cela ne signifie PAS que vous êtes autorisé à acheter autant de propriétés que vous le souhaitez avec un prêt FHA.
Le programme de prêt immobilier unifamilial FHA est destiné à soutenir les emprunteurs qui achètent des résidences principales pour une occupation personnelle ; il n’est pas destiné aux propriétés d’investissement, aux multipropriétés, aux chambres d’hôtes, aux entreprises de type Air b-n-b, ou à toute opération d' » occupation transitoire » où les locataires louent pour moins de 30 jours à la fois.
Les prêts hypothécaires FHA peuvent être utilisés pour acheter des maisons à plusieurs unités et l’emprunteur est libre de louer les unités non utilisées de la propriété. Il en va de même pour les prêts hypothécaires VA. Les deux programmes de prêt vous permettent d’être un propriétaire sur place, mais pas hors site. Vous devez vivre dans la maison que vous achetez avec le prêt hypothécaire FHA ou le prêt VA.
Les prêts hypothécaires VA comportent un montant fixe de droit – vous pouvez utiliser jusqu’à 100 % de votre droit de prêt immobilier VA pour acheter une maison et vous pouvez demander à ce que ce droit soit rétabli une fois que votre maison est payée en totalité, refinancée dans certaines circonstances ou vendue.
Vous n’avez PAS besoin de votre droit complet lorsque vous demandez un prêt de refinancement de réduction de taux d’intérêt VA – il s’agit d’une option de prêt hypothécaire de refinancement destinée à aider les emprunteurs à réduire leurs paiements mensuels et/ou leur taux d’intérêt, ou à sortir d’un prêt à taux variable et à obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe.
Vous DEVEZ demander un droit restauré ou utiliser un droit existant lorsque vous demandez un prêt de refinancement par encaissement VA.
Observations de base sur les prêts d’achat FHA par rapport aux prêts immobiliers VA
À certains égards, les prêts FHA et VA sont très similaires. Ils sont tous deux soutenus par le gouvernement, offrent un risque réduit pour le prêteur et plus de soutien pour l’emprunteur.
Pénalités de remboursement anticipé interdites
Les prêts hypothécaires VA et FHA interdisent tous deux une pénalité pour le remboursement anticipé du prêt. Comparez cette caractéristique à certains prêts conventionnels et vous pourriez bientôt apprendre si un prêt soutenu par le gouvernement est meilleur pour vous avec de telles protections intégrées pour les consommateurs.
Options de refinancement Streamline
Les prêts hypothécaires VA et FHA offrent tous deux la possibilité de demander un prêt de refinancement Streamline (Le VA IRRRL mentionné ci-dessus et l’équivalent FHA Streamline Refinance), ce qui est un avantage que vous pouvez trouver par rapport à certains prêts conventionnels.
Pas de vérification de crédit exigée par le gouvernement pour les prêts de refinancement Streamline
Les IRRRLs VA (aussi parfois connus sous le nom de Streamline VA) et les prêts de refinancement Streamline FHA se caractérisent tous deux par l’absence de vérification de crédit ou d’évaluation exigée par le gouvernement, sauf dans des circonstances spécifiques. Les refinancements VA et FHA Streamline exigent généralement un avantage tangible pour l’emprunteur sous la forme d’un paiement plus faible, d’un taux d’intérêt plus bas, de la sortie d’un prêt à taux ajustable, etc.
Remboursement excessif à l’emprunteur interdit
Ni les prêts hypothécaires VA ou FHA permettent un remboursement en espèces à l’emprunteur de plus de 500 $, sauf sous la forme de remboursements légitimes pour l’argent payé à l’avance et financé plus tard dans le prêt. Vous n’êtes pas autorisé à demander plus de prêt immobilier que ce qui est nécessaire pour l’achat de la propriété avec l’intention d’empocher la différence – la loi fédérale interdit cette pratique.
Frais de financement VA et renonciations aux frais de financement VA
Les anciens combattants peuvent trouver le prêt VA plus préférable à son homologue FHA pour un certain nombre de raisons, mais l’une des plus convaincantes est la renonciation aux frais de financement du prêt VA pour les militaires handicapés et certains lauréats de la Purple Heart (voir ci-dessus).
Avec plus de militaires que jamais qui reviennent du service avec des blessures liées au service, des problèmes médicaux, des besoins en matière de santé mentale et des problèmes connexes, la renonciation aux frais de financement VA est une aide précieuse. De telles économies ne sont pas possibles avec l’équivalent FHA et, pour beaucoup, c’est un facteur important dans la décision d’opter pour une hypothèque VA à la place.
Joe Wallace est un ancien combattant de 13-.ans d’ancienneté dans l’armée de l’air américaine et ancien reporter pour Air Force Television News
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