Guinguette Marais Poitevin

Que vous soyez curieux du potentiel d’investissement de l’immobilier ou que vous en ayez simplement marre des infopublicités promettant des moyens peu connus de  » profiter de votre propriété « , il vaut la peine d’apprendre, pour de vrai, comment l’immobilier crée de la richesse.

Plutôt que de fournir des stratégies obscures pour investir dans l’immobilier ou un abécédaire de l’accession à la propriété pour les primo-accédants, cet article se concentrera sur la façon de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Il couvrira à la fois les méthodes de base qui n’ont pas changé depuis des siècles, quel que soit le lustre que les gourous du moment tentent d’y mettre, ainsi que les opportunités spécifiques qui sont apparues relativement récemment.

Les bénéfices de l’immobilier proviennent de l’augmentation de la valeur des biens

La façon la plus courante dont l’immobilier offre un bénéfice : Il s’apprécie – c’est-à-dire qu’il augmente en valeur. Ce résultat est obtenu de différentes manières pour différents types de biens, mais il n’est réalisé que d’une seule façon : par la vente. Cependant, vous pouvez augmenter le retour sur investissement d’un bien immobilier de plusieurs façons. L’une d’elles, si vous avez emprunté de l’argent pour acheter le bien, consiste à refinancer le prêt à un taux d’intérêt inférieur. Cela diminuera le coût de base de la propriété, augmentant ainsi le montant que vous en dégagez.

La source la plus évidente d’appréciation des terrains non développés est, bien sûr, leur développement. À mesure que les villes s’étendent, les terrains situés à l’extérieur des limites deviennent de plus en plus précieux, car ils peuvent être achetés par des promoteurs. Une fois que les promoteurs construisent des maisons ou des bâtiments commerciaux, cela augmente encore plus cette valeur.

L’appréciation des terrains peut également provenir de découvertes de minéraux précieux ou d’autres marchandises – à condition que l’acheteur en détienne les droits. Un exemple extrême serait la découverte de pétrole, mais l’appréciation peut également provenir de dépôts de gravier, d’arbres et d’autres ressources naturelles.

Lorsque l’on examine les propriétés résidentielles, l’emplacement est souvent le plus grand facteur d’appréciation. À mesure que le quartier autour d’une maison évolue, ajoutant des voies de transport en commun, des écoles, des centres commerciaux, des terrains de jeux et plus encore, ces changements font grimper la valeur de la maison. Bien sûr, cette tendance peut aussi fonctionner en sens inverse, la valeur des maisons diminuant à mesure qu’un quartier se dégrade.

Les améliorations apportées à la maison peuvent aussi stimuler l’appréciation. Installer une salle de bain supplémentaire, chauffer un garage et remodeler une cuisine avec des appareils dernier cri ne sont que quelques-unes des façons dont un propriétaire peut essayer d’augmenter la valeur d’une maison.

Les biens commerciaux prennent de la valeur pour les mêmes raisons que les terrains bruts et les biens immobiliers résidentiels : l’emplacement, le développement et les améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont perpétuellement en demande.

Le rôle de l’inflation dans la valeur des propriétés

Lorsque l’on considère l’appréciation, il faut tenir compte de l’impact économique de l’inflation. Un taux d’inflation annuel de 10% signifie que votre dollar ne peut acheter qu’environ 90% des mêmes biens l’année suivante, et cela inclut les biens immobiliers. Si un terrain valait 100 000 dollars en 1970 et qu’il est resté inactif et non développé pendant des décennies, il vaudrait encore plusieurs fois plus aujourd’hui. En raison de l’inflation galopante tout au long des années 1970 et d’un rythme régulier depuis, il faudrait probablement plus de 500 000 $ pour acheter ce terrain aujourd’hui, en supposant que 100 000 $ était la juste valeur marchande à l’époque.

Donc, l’inflation seule peut entraîner une appréciation de l’immobilier, mais c’est un peu une victoire à la Pyrrhus. Bien que vous puissiez obtenir cinq fois votre argent en raison de l’inflation lorsque vous vendez, de nombreux autres biens coûtent cinq fois plus cher à acheter aussi, donc le pouvoir d’achat dans votre environnement actuel est toujours un facteur.

L’immobilier profite des revenus

La deuxième grande façon dont l’immobilier génère de la richesse est de fournir des paiements réguliers de revenus. Généralement appelé loyer, le revenu de l’immobilier peut prendre de nombreuses formes.

Revenu des terrains bruts

Selon vos droits sur le terrain, les entreprises peuvent vous verser des redevances pour toute découverte ou des paiements réguliers pour toute structure qu’elles ajoutent. Celles-ci comprennent, par exemple, les vérins de pompage, les pipelines, les gravières, les routes d’accès et les tours cellulaires. Les terrains bruts peuvent également être loués pour la production, généralement la production agricole, et les parcelles de terrain avec des arbres peuvent être précieuses pour le bois qui peut être périodiquement récolté.

Revenu de la propriété résidentielle

La grande majorité du revenu de la propriété résidentielle vient sous la forme d’un loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois – qui augmentera avec l’inflation et la demande – et vous en retirez vos coûts, réclamant la partie restante comme revenu locatif. Un emplacement souhaitable est d’une importance capitale pour vous assurer que vous pouvez obtenir des locataires facilement.

Revenus des propriétés commerciales

Les propriétés commerciales peuvent produire des revenus à partir des sources susmentionnées, le loyer de base étant à nouveau le plus courant, mais elles peuvent également en ajouter une autre sous la forme de revenus d’option. De nombreux locataires commerciaux paieront des frais pour des options contractuelles telles que le droit de premier refus sur le bureau d’à côté. Les locataires paient une prime pour détenir ces options, qu’ils les exercent ou non. Les revenus d’options existent parfois pour les terrains bruts et même les biens résidentiels, mais ils ne sont pas courants.

L’immobilier résidentiel : Paths to Profits

Voici un examen plus approfondi de certaines des nombreuses façons dont vous pouvez gagner un revenu à partir de propriétés résidentielles.

Acheter et détenir

C’est l’une des façons les plus traditionnelles de gagner un revenu à partir de l’immobilier. Il existe un certain nombre de façons d’y parvenir : Vous pouvez acheter une maison individuelle et la louer ; acheter une maison multifamiliale et vivre dans l’une des unités tout en louant les autres – idéalement pour couvrir l’hypothèque et vos propres dépenses de logement ; ou acheter une maison multifamiliale et louer toutes les unités – soit en gérant la propriété vous-même, soit en engageant une société de gestion pour s’occuper de la location des unités, de la collecte des loyers, des réparations nécessaires, etc.

Flipping

Les flippers immobiliers se spécialisent dans l’ajout de réparations à haut rendement aux maisons en peu de temps, puis dans leur vente. Le flipping peut être lucratif si vous savez comment trouver des propriétés à retaper, si vous avez les compétences nécessaires pour faire les rénovations vous-même ou superviser une équipe pour les réaliser, et si vous avez une idée des coûts sous-jacents et de la valeur potentielle d’une propriété.

Airbnb et les locations de vacances

Bien que la pandémie de COVID-19 y ait mis un terme pour l’instant, la demande de locations de maisons de vacances avait décollé ces dernières années, car de nombreux voyageurs préféraient cette option à l’hôtel. Les propriétaires pouvaient gagner de l’argent en louant une maison ou même une simple chambre à court terme, surtout si la propriété se trouve dans une zone touristique réputée. On ne sait pas quand ce marché reviendra. Mais s’il réapparaît, n’oubliez pas que les locations à court terme sont réglementées et parfois même interdites dans certaines villes. Vérifiez les règlements de votre ville avant d’inscrire une propriété sur un site Web comme Airbnb, VRBO ou HomeAway. Et calculez également ce que le nettoyage en profondeur et l’assainissement supplémentaires entre les invités ajouteront aux coûts.

Sources alternatives de revenus immobiliers

Les sociétés d’investissement immobilier (REIT), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) et les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont des alternatives d’investissement au sein du secteur immobilier. Ils sont généralement considérés comme des véhicules permettant de tirer des revenus immobiliers, mais ils ont des processus variables pour le faire et des processus variables pour y entrer.

Les REIT

Avec un REIT, le propriétaire de plusieurs propriétés commerciales vend des actions (souvent cotées en bourse) à des investisseurs (généralement pour financer l’achat de plus de propriétés) et transmet ensuite les revenus locatifs sous forme de distribution. La FPI est le propriétaire pour les locataires (qui paient un loyer), mais les propriétaires de la FPI enregistrent un revenu une fois que les dépenses d’exploitation des immeubles et de la FPI ont été prises en compte. Il existe une méthode spéciale pour évaluer une FPI.

Les MBS, MIC et REIG

Ces derniers sont encore plus éloignés, car ils investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les MIC sont différents des MBS en ce sens qu’ils détiennent des hypothèques entières et transmettent les intérêts des paiements aux investisseurs, plutôt que de titriser des portions du principal et/ou des intérêts. Néanmoins, ces deux types d’investissement ne sont pas tant des investissements immobiliers que des investissements par la dette. Les REIG sont généralement des investissements privés avec leur propre structuration unique, offrant aux investisseurs des investissements en actions ou des services de partenariat.

Autres façons d’investir dans l’immobilier

Une option est une option immobilière résidentielle informelle, qui exige que vous payiez des frais, ou une prime, pour avoir le droit d’acheter une maison pendant une période déterminée pour un prix convenu. Vous trouvez ensuite des investisseurs qui sont prêts à payer plus que le prix de votre option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous percevez est essentiellement une commission d’intermédiaire qui vous permet de mettre en relation une personne qui cherche un investissement et une personne qui cherche à vendre – ce qui n’est pas très différent de la commission d’un agent immobilier. Bien qu’il s’agisse d’un revenu, il ne provient pas de la possession (c’est-à-dire de la détention de l’acte de propriété) d’un bien immobilier.

Les autres options comprennent :

• Les ventes à découvert – il s’agit d’acheter une maison à un prêteur lorsque le créancier hypothécaire est en retard dans ses paiements. Les ventes à découvert peuvent être une proposition longue et compliquée.
• Les options de location – elles sont ce que leur nom indique. Lorsque vous louez avec une option d’achat dans un marché immobilier haussier, où les prix augmentent, vous pouvez être en mesure de compléter l’achat plus tard à un prix inférieur, fixé à l’avance, ou de faire un profit en vendant vos droits d’achat.
• Le flipping de contrat – au lieu de flipper des maisons, ce type de flipping implique le transfert des droits d’un contrat d’achat à un autre acheteur. Si vous pouvez localiser des vendeurs en difficulté et des acheteurs motivés et les réunir, vous pouvez être en mesure de faire un profit de cette façon.

La ligne de fond

Il existe plusieurs stratégies éprouvées pour gagner de l’argent dans l’immobilier. L’appréciation, l’inflation et les revenus figurent en tête de liste, mais plusieurs investissements immobiliers alternatifs existent également. C’est à vous de comprendre vos investissements, vos risques et si le processus global en vaut la peine ou non.