Die Baustelle an der 950 Market Street ist am Montag, 1. April 2019, in San Francisco, Kalifornien, zu sehen.
Die Baustelle in der 950 Market Street am Freitag, 17. Juli 2020, in San Francisco, Kalifornien.Ê
Die Entwicklung von marktgerechtem Wohnraum in San Francisco wird 2021 zum Stillstand kommen, da eine Reihe von neuen Gebäuden eröffnet wird und die fallenden Mieten und Preise für Eigentumswohnungen den Kapitalfluss in den Immobilienmarkt der Stadt unterbrechen, sagen Bauunternehmer und Analysten.
Mehr als 4.000 neue Einheiten werden im Jahr 2021 zur Verfügung stehen, darunter Luxus-Eigentumswohnungen wie die Four Seasons Private Residences in der Mission Street und One Steuart Lane im Embarcadero sowie Mietprojekte wie die letzte Phase des Trinity Place in der Market Street mit 1.900 Wohneinheiten. Diese Summen liegen weit über den historischen Produktionszahlen.
Allerdings werden sich neue Entwicklungen, sowohl in der Nachbarschaft gelegene Wohnungen als auch größere mehrphasige Projekte, wahrscheinlich bis 2022 oder 2023 verzögern, was schließlich zu einem Anstieg der Mieten und Preise führen könnte, wenn sich die Wirtschaft erholt.
Aktuell haben 18.000 Einheiten, die bereit sind zu bauen – Baugenehmigungen wurden erteilt oder genehmigt – noch nicht den ersten Spatenstich getan, so eine Analyse der Online-Immobilienpublikation Socketsite. Das sind 31% mehr als im letzten Jahr und die höchste Zahl in einem Jahrzehnt.
Eric Tao, ein Direktor von L37 Partners, beschönigt nicht die Herausforderungen, vor denen Bauherren neun Monate nach der Pandemie stehen.
Seine Firma baut 232 Eigentumswohnungen und ein Lines Hotel mit 242 Zimmern in der 950 Market St., das im nächsten Sommer fertiggestellt werden soll. Wenn er mit Investoren spricht, beginnt er mit den schlechten Nachrichten: Die Mieten sind um 20 % gesunken, der Hotelmarkt ist dezimiert, die Bürogebäude sind zu 13 % ausgelastet und alles, was die Innenstadt von San Francisco ausmachte – Restaurants, Theater, Museen, Live-Musik – ist geschlossen.
Die gute Nachricht ist, dass Impfstoffe verteilt werden und sich die Situation bis Juli, wenn die Eigentumswohnungen in der 950 Market St. eröffnet werden, und bis Ende 2022, wenn das Hotel seine ersten Gäste begrüßen soll, verbessern soll.
„San Francisco ist immer noch eine Geisterstadt“, sagt er. „Der einzige Silberstreif am Horizont ist, dass wir immer noch bauen, wir sind noch nicht fertig. Wenn wir jetzt geöffnet wären, stünden wir unter Wasser.“
Während L37 Partners zwei Wohnungsprojekte mit insgesamt 500 Einheiten hat, deren Bau im Viertel South of Market noch nicht begonnen hat, rechnet Tao nicht damit, dass Investitionsmittel vor 2022 zur Verfügung stehen werden.
„Ich bin ein Vermittler für große Kapitalinvestitionen und kann nur dann Kapital für den Wohnungsbau einsetzen, wenn die Mathematik stimmt“, sagte er. „Im Moment stimmt die Rechnung nicht.“
Die Pandemie hat den Wohnungsmarkt chaotisch gemacht, mit Einfamilienhäusern in den Vorstädten, die im Wert in die Höhe schießen, während die Lieblinge des Tech-Booms – die mit Annehmlichkeiten ausgestatteten städtischen Türme – Rückgänge bei Mieten und Preisen erlebt haben.
Der Bestand an Eigentumswohnungen in San Francisco ist so hoch wie seit 15 Jahren nicht mehr, was die Wiederverkaufspreise seit dem Ausbruch der Pandemie um 10 % gedrückt hat. Währenddessen sind die Preise für Einfamilienhäuser in der Bay Area im Jahresvergleich um 19 % gestiegen.
Bill Witte, Präsident des Bauträgers Related California, sagte, dass er schon vor COVID-19 davon ausgegangen war, dass 2021 und 2022 die Jahre für die Entwicklung von Marktpreisen sein würden. Seine Firma hat mehrere Projekte, darunter Türme in der 98 Franklin St. und 530 Sansome St., die wahrscheinlich nicht vor 2022 oder 2023 zu steigen beginnen werden.
„Auf dem Mietmarkt dreht sich alles um das Wachstum von Arbeitsplätzen, und wenn keine neuen Mieter auf den Markt kommen, gibt es nur so viel, was man tun kann“, sagte Witte. „Eine Rückkehr zur Normalität ist eine Voraussetzung für die Erholung des Mietmarktes.“
Ken Rosen, Vorsitzender des Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, sagte, er glaube, dass 90 % der Arbeitsplätze in der Bay Area innerhalb eines Jahres zurückkehren werden, aber dass zusätzliche Flexibilität es den Arbeitern erlauben wird, weiter vom Büro entfernt zu wohnen.
Hohe Steuern, bürokratische Verzögerungen und Probleme mit der Lebensqualität – Drogenhandel, Obdachlosenlager und Straßenkriminalität – könnten Unternehmen weniger motivieren, in die Innenstadt oder techniklastige Viertel wie Mid-Market zurückzukehren, was den Aufschwung verlangsamen würde, argumentierte er.
„Meine Kapitalmarktfreunde aus New York und Chicago fragen: ‚Ist San Francisco vorbei? Ist Kalifornien vorbei?'“, sagte er. „Ich glaube nicht, dass die Verantwortlichen der Stadt und des Staates die Krise erkennen, die sie haben werden. Das San Francisco Board of Supervisors wird kein Geld haben, das es ausgeben kann, wenn es die Wirtschaft vertreibt. Wir hatten den Boom, aber der Boom ist vorbei.“
In den drei Monaten, die am 31. Oktober endeten, lag der Durchschnittspreis für eine bestehende Eigentumswohnung in San Francisco bei 1,2 Millionen Dollar, ein Rückgang von 9,1 % gegenüber dem Vorjahr. Aber es gibt Anzeichen dafür, dass die niedrigeren Preise zu mehr Aktivität führen, sagte Miles Garber, der die Forschung für Polaris Pacific, einem Makler für Eigentumswohnungen, leitet. In den drei Monaten, die am 31. Oktober endeten, wurden 673 Wiederverkäufe registriert, ein Anstieg von 5,2 % im Vergleich zum letzten Jahr, sagte er.
Bei den neuen Gemeinden, die Polaris Pacific verkauft, schlossen mehr als 90 % der Käufer ein Treuhandkonto. Während der Großen Rezession hingegen schlossen weniger als die Hälfte der Käufer von Eigentumswohnungen nach dem Fall von Lehman Bros. ein Treuhandkonto ab.
Rich Baumert, ein Direktor des Bauträgers 706 Mission Street Co. sagte, dass fast alle Käufer des Four Season Residences Projekts trotz der Pandemie im Vertrag geblieben seien. Dazu gehören zwei Penthäuser, die nächste Woche geschlossen werden sollen, eines für 11,3 Millionen Dollar und eines für 12,5 Millionen Dollar.
„Wir haben unsere Käufer größtenteils gehalten“, sagte er.
Auch bei One Steuart Lane wurden die Preise nicht gesenkt, sagte Christopher Brandt, Senior Vice President of Asset Management, Paramount Group, Inc. Das Gebäude wird im Sommer eröffnet.
„Die Verkäufe laufen extrem gut und wir sehen eine konstante Nachfrage“, sagte er. „Wir sehen dies als eine einmalige Gelegenheit.“
Aber für eine Region, die mit einer Erschwinglichkeitskrise zu kämpfen hat, könnte der Abschwung in der Marktpreisentwicklung auf unerwartete Weise hilfreich sein. Die Verlangsamung könnte zu einem Rückgang der Grundstückswerte und der Baukosten führen, was Bauherren von subventionierten, erschwinglichen Komplexen zugute kommen könnte.
Das Mayor’s Office of Housing and Community Development plant, in den nächsten zwei Jahren mit der Arbeit an 1.345 erschwinglichen Einheiten in 12 verschiedenen Projekten zu beginnen.
Related California, das sowohl marktübliche als auch erschwingliche Gebäude baut, arbeitet bei drei dieser Projekte mit gemeinnützigen Organisationen zusammen. Witte sagte, dass das Unternehmen 2021 den ersten Spatenstich für erschwingliche Projekte in Santa Rosa, South Lake Tahoe, Los Angeles und Mountain View machen wird.
„Unser Geschäft mit erschwinglichen Wohnungen ist geschäftiger als je zuvor“, sagte er. „Wir stellen auf der erschwinglichen Seite ein.“
Bürgermeister London Breed hat vorgeschlagen, Gebühren zu stunden, um Bauherren zu ermutigen, mit der Arbeit zu beginnen, und hat eine Satzungsänderung vorangetrieben, die eine Entwicklung „wie von Rechts wegen“ für bestimmte Projekte erlauben würde, die mehr als das erforderliche Maß an erschwinglichen Einheiten enthalten.
„Die frühen Auswirkungen dieser pandemischen Rezession verhindern bereits, dass neue Wohnungsbauprojekte vorankommen“, sagte Breed. „Wir können nicht einfach zusehen, wie das passiert. Unsere Erholung wird von den Arbeitsplätzen abhängen, die diese Bauprojekte mit sich bringen, und wir brauchen die neuen Häuser, die in den kommenden Jahren eröffnet werden, damit wir nicht wieder in die Falle tappen, riesige Mietsteigerungen zu sehen, sobald sich unsere Wirtschaft erholt.“
Mark MacDonald, Chef von DM Development, das in den letzten zehn Jahren ein Dutzend Projekte in San Francisco gebaut hat oder plant, sagte, er versuche, Investoren davon zu überzeugen, dass jetzt die Zeit sei, Geld in den Wohnungsbau in San Francisco zu stecken. In den Jahren 2010 und 2011, in der Zeit nach der Rezession, kaufte McDonald mehrere Bauplätze im Hayes Valley. Alle brachten stattliche Gewinne ein.
„Wenn man zurückblickt, waren 2010 und 2011 die beste Zeit, um neue Investitionen zu tätigen“, sagte er. „Es hat sich damals nicht so angefühlt, aber all diese Investitionen haben sich in Gold verwandelt.“
J.K. Dineen ist ein Mitarbeiter des San Francisco Chronicle. E-Mail: [email protected] Twitter: @sfjkdineen