Dieses Video schließt unsere Analyse der drei Appraisal-Ansätze ab. Mehr zu den anderen beiden Bewertungsansätzen finden Sie in den Videos zum Marktvergleich und zum Kostenansatz.
Mieteinnahmen als Maßstab für den Wert
Beim Ertragswertverfahren verwendet ein Gutachter die Mieteinnahmen einer Immobilie, um deren Wert zu bestimmen.
Zu den Immobilien, die nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden, gehören:
- Wohnungen;
- Büros;
- Industriegebäude;
- Gewerbeeinheiten; und
- andere einkommenserzeugende Immobilien.
Es gibt zwei Methoden zur Berechnung des Immobilienwerts im Rahmen des Ertragswertverfahrens:
- die Bruttomietmultiplikator (GRM)-Methode; und
- die Kapitalisierungsmethode.
Die GRM-Methode verwendet die Marktmiete, wie sie durch eine Umfrage unter ähnlichen Immobilien ermittelt wurde, für die betreffende Immobilie, die dann mit einem Faktor, dem GRM, multipliziert wird, um einen Wert für die betreffende Immobilie zu erhalten. Der GRM-Faktor wird durch den Vergleich der Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten ermittelt.
Alternativ dazu bestimmt die Kapitalisierungsmethode den Wert der Immobilie auf der Grundlage der zukünftigen Einnahmen und Betriebskosten. Nun kann die GRM-Methode entweder monatliche oder jährliche Erträge verwenden. Die Kapitalisierungsmethode muss mit jährlichen Einnahmen und Kosten berechnet werden.
Der erste Schritt zur Wertermittlung mit dem Kapitalisierungsverfahren ist die Ermittlung des effektiven Bruttoertrags der Immobilie. Der effektive Bruttoertrag einer Immobilie ist der Bruttoertrag abzüglich Leerstand und Inkassoverluste.
Als nächstes werden die Betriebskosten vom effektiven Bruttoertrag abgezogen, um den Nettobetriebsertrag (NOI) der Immobilie zu ermitteln.
Zu den Betriebskosten gehören Posten wie:
- Grundstückssteuern;
- Versicherungen;
- Sicherheit;
- Verwaltungsgebühren;
- Versorgungsleistungen; und
- Instandhaltung.
Einige Betriebskosten sind variabel, wie Versorgungsleistungen und Reparaturen. Andere sind fix, wie z.B. die Grundsteuer und die Versicherung. Zu den Betriebskosten gehören auch Rücklagen, die für größere Ausgaben, wie z.B. die Erneuerung des Daches, gebildet werden.
Erinnern Sie sich daran, dass wir die Nettobetriebseinnahmen der Immobilie erhalten haben, indem wir die Betriebskosten von den effektiven Bruttoeinnahmen abgezogen haben.
Der dritte Schritt besteht darin, den NOI der Immobilie mathematisch durch den entsprechenden Kapitalisierungssatz (Cap Rate) zu teilen.
Die Cap Rate setzt sich zusammen aus der erwarteten jährlichen Rendite eines umsichtigen Investors auf die in diese Art von Immobilie investierten Gelder, bereinigt um Inflation und Risikoprämien, und einer Rückgewinnungsrate seiner investierten Gelder, die auf die Verbesserungen entfallen. Dies wird auch als Abschreibung bezeichnet.
Der faire Marktwert der Immobilie wird also durch Division des NOI durch die Cap Rate ermittelt.
Bei einem NOI von 100.000 $ jährlich und einer Cap Rate von 10 % würde der Wert der Immobilie nach dem Ertragswertverfahren 1.000.000 $ betragen.
Da wir durch einen Prozentsatz dividieren, wird die resultierende faire Marktbewertung immer größer sein als der NOI. Außerdem haben der Zinssatz, der für Hypotheken gezahlt wird, und die Höhe oder die Bedingungen der Hypothekenschulden für eine Immobilie keinen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie. Für die Zwecke der Bewertung einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren wird die Immobilie als frei von jeglichen monetären Belastungen betrachtet.
