Wenn Sie sich nach einem neuen Haus umsehen, könnten Sie auf ein sogenanntes FHA-Darlehen stoßen. Benannt nach der Federal Housing Administration, der Behörde, die diese Darlehen versichert, sollen sie den Kauf erschwinglicher machen, aber potenzielle Hauskäufer neigen dazu, sie mit einem Seitenblick zu betrachten. Das habe ich auch getan, als mein Mann und ich uns einen Bungalow mit einem Schlafzimmer in Los Angeles gekauft haben. Es herrscht die Meinung vor, dass FHA-Darlehen auf einkommensschwache Amerikaner abzielen, um sie dazu zu bringen, Häuser zu kaufen, die sie sich eigentlich nicht leisten können. Bis zu einem gewissen Grad stimmt das auch: „FHA-Darlehen wurden entwickelt, um Hauskäufern mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu helfen, die nicht genug für eine Anzahlung gespart haben“, sagt Tim Manni, Hypothekenexperte bei NerdWallet. Wenn das nach Ihnen klingt, hören Sie zu: FHA-Darlehen können ein sehr verantwortungsvoller Weg sein, ein Haus zu kaufen. Sie müssen nur zuerst die Vor- und Nachteile abwägen.
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„FHA-Darlehen bieten entspanntere Qualifizierungsbeschränkungen wie eine niedrigere Kreditwürdigkeit, kleinere Rücklagen und ein höheres Verhältnis von Schulden zu Einkommen“, sagt Lauren Bowling, Autorin von The Millennial Homeowner: A Guide to Successfully Navigating Your First Home Purchase. „Besonders für Millennials, die es schwer haben, genug Geld für eine 20%ige Anzahlung zu sparen, sind FHA-Darlehen eine beliebte Option.“ Und obwohl sich die FHA-Regeln und -Richtlinien im Laufe der Jahre geändert haben, sind die Vorteile immer noch zahlreich. „Zusätzlich zu den niedrigeren Anforderungen an die Kreditwürdigkeit und die Anzahlung bieten FHA-Darlehen wettbewerbsfähige Zinssätze“, sagt Tim.
Als mein Mann und ich letztes Jahr unser Haus kauften, entschieden wir uns für ein FHA-Darlehen, weil der Zinssatz so fantastisch war. Obwohl meine Kreditwürdigkeit ausgezeichnet war, war die meines Mannes nur durchschnittlich, und in der Welt der Hypothekenkreditvergabe ist Durchschnitt Trumpf. Dank seiner nicht so guten Kreditwürdigkeit waren die Zinssätze für konventionelle Darlehen, die wir uns angeschaut haben, mit 4,5 % oder mehr höher als erwartet. Der Zinssatz bei einem FHA-Darlehen? Nur 3,125 %. Dieser Zinssatz ist genug, um jeden potenziellen Hauskäufer einen Freudentanz aufführen zu lassen, aber bedenken Sie, dass dies mit Kosten verbunden ist. Nämlich die Hypothekenversicherung.
Die Fallstricke
Die Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, wenn Sie Ihre Hypothek nicht mehr bezahlen können. Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt, müssen Sie diese Versicherung in der Regel bezahlen, egal welche Art von Darlehen Sie bekommen. Aber bei einem FHA-Darlehen gibt es einen doppelten Wermutstropfen. „Kreditnehmer müssen sowohl eine Vorauszahlung für die Hypothekenversicherung als auch eine jährliche Hypothekenversicherungsgebühr zahlen“, erklärt Tim. Die Upfront-Gebühr beträgt 1,75 % des Kredits (wenn Sie also zum Beispiel 250.000 $ leihen, beträgt die Gebühr 4.375 $). Obwohl sie je nach Kredit variiert, liegt die laufende Hypothekenversicherungsprämie in der Regel unter 1%, was Ihre monatliche Hypothekenzahlung um ein paar hundert Dollar erhöhen kann. Der Betrag, den Sie durch ein FHA-Darlehen an Zinsen sparen, könnte diesen Betrag jedoch ausgleichen.
Die andere Sache ist, dass Sie bei einem konventionellen Darlehen die Hypothekenversicherung loswerden können, sobald Sie 20% Eigenkapital erreichen. Nicht so bei FHA-Darlehen. Egal, ob Sie ein 15- oder 30-jähriges FHA-Darlehen erhalten, Sie müssen diese zusätzlichen monatlichen Kosten so lange bezahlen, wie Sie es haben, egal wie viel Eigenkapital Sie aufbauen. Das schreckt viele Leute von FHA-Darlehen ab, aber auch hier gilt: Je nachdem, wie viel Sie an Zinsen sparen, können sich die Kosten lohnen – vor allem, wenn Sie kurz nach dem Kauf Ihres Hauses refinanzieren. Denn wenn Sie zu einem konventionellen Darlehen refinanzieren, verabschieden Sie sich von dem FHA-Darlehen und der lästigen Hypothekenversicherung.
Die Hypothekenversicherung ist jedoch nicht der einzige Haken. Viele Verkäufer wollen sich nicht mit den strengeren Inspektionen befassen, die vom Department of Housing and Urban Development (HUD) verlangt werden, was in einem umkämpften Markt ein Nachteil sein kann. „Außerdem kann man nicht für jedes beliebige Haus ein FHA-Darlehen aufnehmen“, sagt Lauren. „Das Haus muss als ‚bewohnbar‘ angesehen werden und in den meisten Gebieten unter 300.000 Dollar und in teureren Gegenden unter 625.000 Dollar liegen.“ Für Renovierungsarbeiten können Sie eine andere Art von FHA-Darlehen in Betracht ziehen, das FHA 203(k).
Lohnt es sich?
Sie müssen die Zahlen durchrechnen. (Der FHA-Hypotheken-Rechner von NerdWallet kann dabei helfen). Wenn Sie das Geld haben, um bequem 20 % auf ein Haus anzulegen, sparen Sie über die Laufzeit Ihres Kredits mehr Geld – das heißt, Sie müssen weniger Geld leihen und weniger Zinsen zahlen. Aber auch wenn Sie eine beträchtliche Anzahlung leisten, die knapp unter der alten 20 %-Grenze liegt, können Sie mit einem FHA-Darlehen Geld sparen.
Zum Beispiel haben mein Mann und ich die Kosten für die Hypothekenversicherung mit dem Zinsunterschied verglichen und uns schließlich für ein FHA-Darlehen entschieden. Dann haben wir ein Jahr später refinanziert, als sich unser Eigenkapital verbesserte (zusammen mit der Kreditwürdigkeit meines Mannes). Das FHA-Darlehen hat uns Tausende gespart.
„Ich denke, die Entscheidung, ob man ein FHA-Darlehen wählt oder nicht, hängt von der Erschwinglichkeit des Hauses in Ihrer Gegend und Ihren eigenen Bargeldreserven ab“, sagt Lauren. „Wenn es in Ihrer Gegend einfacher ist, ein Haus zu besitzen als zu mieten, Sie sich in Ihrem Job und an Ihrem Wohnort stabil genug fühlen und das Einzige, was Sie davon abhält, ein Haus zu kaufen, die 20-prozentige Anzahlung ist, denke ich, dass FHA-Darlehen eine fantastische Option sein können.“