Hartgeld ist eine Möglichkeit, Kredite aufzunehmen, ohne traditionelle Hypothekengeber zu nutzen. Darlehen kommen von Einzelpersonen oder Investoren, die Geld verleihen, das (größtenteils) auf der Immobilie basiert, die Sie als Sicherheit verwenden.
Wenn Darlehen schnell geschehen müssen, oder wenn traditionelle Kreditgeber ein Darlehen nicht genehmigen, kann Hartgeld die einzige Option sein. Schauen wir uns an, wie diese Darlehen funktionieren.
Was ist hartes Geld?
Die meisten Kredite erfordern den Nachweis, dass Sie sie zurückzahlen können. Normalerweise interessieren sich Kreditgeber für Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Einkommen, das zur Rückzahlung eines Kredits zur Verfügung steht. Wenn Sie in der Vergangenheit verantwortungsvoll Kredite aufgenommen haben und in der Lage sind, Kredite zurückzuzahlen (gemessen an Ihrem Schulden-Einkommens-Verhältnis), wird Ihnen ein Kredit bewilligt.
Die Bewilligung eines Kredits bei einem traditionellen Kreditgeber ist ein mühsamer Prozess – selbst bei sehr guten Kreditscores und viel Einkommen. Wenn Sie negative Einträge in Ihren Kreditauskünften haben (oder ein Einkommen, das zur Zufriedenheit Ihres Kreditgebers schwer zu verifizieren ist), dauert der Prozess noch länger und Sie werden vielleicht nie genehmigt.
Hartgeld-Kreditgeber verfolgen einen anderen Ansatz: Sie vergeben Kredite auf der Grundlage von Sicherheiten, die den Kredit absichern, und sie sind weniger besorgt über Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung. Wenn irgendetwas schief geht und Sie nicht zurückzahlen können, planen Hartgeld-Kreditgeber, ihr Geld zurückzubekommen, indem sie die Sicherheiten nehmen und sie verkaufen. Der Wert der Sicherheiten ist wichtiger als Ihre finanzielle Lage.
Hartgeldkredite sind in der Regel kurzfristige Kredite mit einer Laufzeit von einem bis fünf Jahren. Viel länger würden Sie sie ohnehin nicht behalten wollen, denn die Zinsen für Hartgeld sind in der Regel höher als bei traditionellen Krediten.
Warum Hartgeld verwenden?
Wenn hartes Geld teuer ist, warum sollten Sie es verwenden? Hartes Geld hat seinen Platz für bestimmte Kreditnehmer, die keine traditionelle Finanzierung bekommen können, wenn sie sie brauchen.
Schnelligkeit: Da der Kreditgeber sich hauptsächlich auf die Sicherheiten konzentriert (und sich weniger um Ihre finanzielle Lage kümmert), können Hartgeldkredite schneller abgeschlossen werden als traditionelle Kredite. Die Kreditgeber möchten Ihre Immobilie lieber nicht in Besitz nehmen, aber sie müssen nicht so viel Zeit damit verbringen, einen Kreditantrag mit einem feinzahnigen Kamm durchzugehen – Ihr Einkommen zu verifizieren, Kontoauszüge zu überprüfen und so weiter. Sobald Sie eine Beziehung zu einem Kreditgeber aufgebaut haben, kann der Prozess schnell ablaufen, was Ihnen die Möglichkeit gibt, Geschäfte abzuschließen, die andere nicht abschließen können (das ist besonders wichtig in heißen Märkten mit mehreren Angeboten).
Flexibilität: Hartgeldverträge können auch flexibler sein als traditionelle Kreditverträge. Die Kreditgeber verwenden keinen standardisierten Underwriting-Prozess. Stattdessen bewerten sie jedes Geschäft individuell. Abhängig von Ihrer Situation können Sie Dinge wie die Rückzahlungszeitpläne anpassen. Sie leihen sich vielleicht von einer Einzelperson, die bereit ist, zu reden – nicht von einem großen Unternehmen mit strengen Richtlinien.
Genehmigung: Der wichtigste Faktor für Hartgeld-Kreditgeber sind Sicherheiten. Wenn Sie eine Anlageimmobilie kaufen, wird der Kreditgeber so viel leihen, wie die Immobilie wert ist. Wenn Sie einen Kredit für eine andere Immobilie benötigen, die Sie besitzen, ist der Wert dieser Immobilie das, was den Kreditgeber interessiert. Wenn Sie eine Zwangsvollstreckung oder andere negative Einträge in Ihrer Kreditauskunft haben, ist das viel weniger wichtig – manche Kreditgeber sehen sich Ihre Kreditwürdigkeit nicht einmal an (obwohl viele Kreditgeber nach Ihren persönlichen Finanzen fragen).
Die meisten Kreditgeber für hartes Geld halten die Beleihungsquoten (LTV-Ratios) relativ niedrig. Ihr maximales LTV-Verhältnis kann 50 % bis 70 % betragen, so dass Sie Vermögenswerte benötigen, um sich für hartes Geld zu qualifizieren. Mit einem so niedrigen Verhältnis wissen die Kreditgeber, dass sie Ihre Immobilie schnell verkaufen können und eine vernünftige Chance haben, ihr Geld zurückzubekommen.
Wann macht Hartgeld Sinn?
Hartgeldkredite sind am sinnvollsten für kurzfristige Kredite. Fix-and-Flip-Investoren sind ein gutes Beispiel für Hartgeld-Nutzer: Sie besitzen eine Immobilie gerade lange genug, um den Wert zu steigern – sie wohnen dort nicht für immer. Sie verkaufen die Immobilie und tilgen den Kredit, oft innerhalb eines Jahres oder so. Es ist möglich, Hartgeld zu verwenden, um in eine Immobilie zu kommen und dort zu bleiben, aber Sie würden refinanzieren wollen, sobald Sie einen besseren Kredit bekommen können.
Hartgeld Nachteile
Hartes Geld ist nicht perfekt. Während es einfach erscheint – ein Vermögenswert sichert das Darlehen, so dass jeder sicher ist – ist Hartgeld nur eine Option. Es ist teuer, also müssen die Dinge nach Plan laufen, damit sich Gewinne einstellen.
Hartes Geld funktioniert anders als Kredite, die Sie vielleicht in der Vergangenheit genutzt haben: Kreditgeber verwenden möglicherweise konservativere Methoden, um die Immobilie zu bewerten, als Sie erwarten.
Kosten: Hartgeldkredite sind teuer. Wenn Sie sich für andere Formen der Finanzierung qualifizieren können, könnten Sie mit diesen Krediten besser fahren. FHA-Darlehen zum Beispiel erlauben es Ihnen, auch mit weniger als perfekter Bonität einen Kredit aufzunehmen. Rechnen Sie damit, zweistellige Zinssätze für Hartgeld zu zahlen, und Sie könnten auch einige Gebühren zahlen, um finanziert zu werden.
Wenn Sie keine Genehmigung für ein Darlehen erhalten können, weil Ihre Immobilie schwerwiegende Reparaturen benötigt, könnte ein FHA 203k-Darlehen für die Sanierung zu niedrigeren Kosten bezahlt werden.