Eine der kritischsten (und verwirrendsten) Informationen, die in eine Grundstückstransaktion einfließen, ist die rechtliche Beschreibung.
Einfach ausgedrückt, ist die rechtliche Beschreibung einer Immobilie die Definition der Immobilie, die gekauft und verkauft wird. Sie ist maßgeblicher als die Adresse und die Flurstücksnummer, und wenn diese Informationen auf einer Urkunde falsch angegeben sind, wird das falsche Grundstück übertragen.
Die rechtliche Beschreibung (und in einigen Fällen die kommunalen Flurkarten, auf die sie sich bezieht) ermöglichen es uns, die Größe, Form, Grenzen und Lage eines Grundstücks zu bestimmen. Das ist der Grund, warum rechtliche Beschreibungen auf jeder Urkunde erforderlich sind und warum Vermessungsingenieure diese Informationen benötigen, um ihre Arbeit zu erledigen.
Auch wenn die rechtliche Beschreibung einer Immobilie so wichtig ist, habe ich festgestellt, dass die meisten Immobilieninvestoren keine Ahnung haben, wie sie diese bizarre Aneinanderreihung von Buchstaben und Zahlen verstehen oder interpretieren sollen. Sie kopieren sie einfach von einem Dokument in ein anderes, ohne zu verstehen, was sie bedeutet, warum sie wichtig ist und warum Genauigkeit entscheidend ist.
Seit langem habe ich vor, einen detaillierten Blog-Beitrag zu schreiben, der die Grundlagen erklärt, wie rechtliche Beschreibungen funktionieren und warum sie wichtig sind. Anfang dieses Jahres stolperte ich jedoch über dieses Buch und bemerkte einen Abschnitt, der eine großartige Fibel zu diesem Thema enthielt. Da dieses Buch so präzise ist, habe ich den Autor eingeladen, diesen Abschnitt seines Buches hier im REtipster-Blog zu veröffentlichen.
Nebenbei bemerkt: Einige rechtliche Beschreibungen sind SEHR kompliziert und erfordern ein erfahrenes Auge, um die Informationen vollständig zu „entschlüsseln“. Dieser Artikel wird Sie nicht über Nacht zu einem Experten machen, aber ich denke, Sie werden sehen, dass es eine hilfreiche Einführung ist, die etwas Klarheit in ein ziemlich verwirrendes Thema bringt.
Als Thomas Jefferson am 3. Mai 1803 aufwachte, dem Tag nach dem Abschluss seines berühmten „Louisiana Purchase“, muss es einen Moment gegeben haben, in dem er sich im Spiegel ansah und dachte,
„Louisiana Purchase? Was genau habe ich gerade gekauft?“
Sobald der Schock abgeklungen war, schickte er zweifellos eine ganze Reihe von Landvermessern los, um das herauszufinden.
Dankenswerterweise hatten die monumentalen Bemühungen der US-Regierung, Vermessungsraster – Townships – einzurichten, zu diesem Zeitpunkt bereits begonnen, und zwar Jahre zuvor.
Die Ergebnisse haben die Jahrzehnte überdauert und sind auch heute noch sehr nützlich für diejenigen, die sich mit Immobilien beschäftigen. Fast das gesamte Land ist in diese sechs Meilen großen Kästchen eingeteilt.
Es gibt jedoch einige interessante Ausnahmen. Texas, einst ein unabhängiger Staat, ist größtenteils in „Surveys“ unterteilt, die auf alten spanischen Landzuteilungen beruhen. Im „Lone Star State“ beginnt eine juristische Beschreibung an einem bestimmten Punkt der Vermessung (dem „Point of Beginning“ oder POB) und verläuft von dort aus als „metes-and-bounds“-Beschreibung.
Aber für die meisten von uns außerhalb von Texas ist das Township-System („PLSS“ oder Public Land Survey System) das Maß aller Dinge. Ein Verständnis des Township-Systems ist für jeden Landmann (oder jede Landfrau) unerlässlich und wird Sie der Konkurrenz um Lichtjahre voraus sein, wenn es darum geht, Land zu lokalisieren.
Um ein bestimmtes Township (ein bestimmtes Kästchen, sechs Meilen breit und sechs Meilen hoch) zu identifizieren, haben Staaten eine Ost-West-Achse und eine Nord-Süd-Achse, die durch ihre Mitte gezogen werden. Es ist wie ein kartesisches Diagramm.
So kann ein bestimmtes Township 2 Meilen südlich der parallelen Linie dieses Staates und 2 Meilen östlich der vertikalen Linie liegen. Daher haben die Townships auch ihre Namen. Schauen wir uns ein Beispiel an:
Das Township in diesem Beispiel würde heißen: „Township 2 South, Range 2 East (T2S-R2E).“
(Während wir dies erklären, sollten Sie sich einige Beispiele aus der Praxis ansehen. Schauen Sie sich El Paso County in Colorado an, um eine besonders quadratische und damit überschaubare Illustration zu erhalten.)
Erinnern Sie sich: Jedes Township ist sechs Meilen breit und sechs Meilen hoch.
Das bedeutet, dass ein Township 36 Quadratmeilen umfasst.
Die Quadratmeilen werden Sektionen genannt.
Die Sektionen sind nummeriert, normalerweise beginnend mit #1 an der NE-Ecke und schlängelnd durch das Township, um mit #36 an der SE-Ecke zu enden.
Eine Sektion (eine Quadratmeile) ist 5.280′ X 5.280′ und enthält 640 Acres. Dies ist eine perfekte Sektion, was die meisten nicht sind.
Sobald die Gemeinde identifiziert ist, benennen wir unsere Sektion innerhalb der Gemeinde. Nehmen wir an, unser Grundstück liegt in Abschnitt 14 (wie in der Abbildung oben gezeigt).
Jetzt untersuchen wir Abschnitt 14, Township 2 South, Range 2 East (was auch abgekürzt werden kann als: S14, T2S-R2E).
Wir haben einen bestimmten 640-Hektar-Trakt von Land identifiziert.
Der Vermessungsingenieur kann an einem Punkt in diesem Abschnitt beginnen und eine Metes-and-Bounds-Beschreibung durchführen, um Ihre 20,02 Acres zu identifizieren.
Oder: Er kann ein Stück Land beschreiben, indem er den Abschnitt in Bruchteile unterteilt.
Die ’nördliche Hälfte‘ (N/2) sind die nördlichen 320 Acres. Das ’nordwestliche Viertel‘ (NW/4) sind die nordwestlichen 160 Acres. Das ’nordwestliche Viertel des nordwestlichen Viertels‘ (NW/4 von NW4) sind die 40 Acres im äußersten NW der Sektion.
Deshalb ist 40 Acres eine so gängige Größe für Land in den USA. Eine Sektion besteht aus 16 Blöcken von 40-Acre-Trakten.
Rechtliche Beschreibungen, die das S-T-R (Section-Township-Range) System verwenden, müssen rückwärts gelesen werden. Wenn Sie das tun, erhalten Sie die Informationen wie folgt:
Bundesstaat, Landkreis, Gemeinde, Abschnitt, Bruchteil des Abschnitts, Bruchteil dieses Bruchteils.
So könnten Sie 20 Acres kaufen, die wie folgt beschrieben sind:
‚the E/2 of the SE/4 of the SE/4 of Section 14, Township 2 South, Range 2 East, Madison County, Utah.‘
Beginnen Sie, indem Sie es rückwärts lesen:
Utah
Madison County
T2S-R2E
Sec.14
SE/4 (des besagten Abschnitts 14)
SE/4 (des besagten SE/4 des besagten Abschnitts 14)
E/2 (des besagten SE/4 des besagten SE/4 des besagten Abschnitts 14)
Verzweifeln Sie nicht. Sie müssen das alles nicht sofort lernen. Sie können es nach und nach lernen, während Sie versuchen, einzelne Objekte zu finden.
Sie können das S-T-R-Gitter auch gegen eine geringe Gebühr in Google Earth einfügen lassen. Schauen Sie sich Earthpoint an. Das ist es wert. Sie werden das Gittersystem über den Luftbildern sehen.
Spielen Sie damit. Versuchen Sie, die rechtliche Beschreibung für Ihr eigenes Haus zu finden.
Also, ich habe Ihnen das alles nicht erzählt, nur um Ihnen den Kopf zu verdrehen. Die Kenntnis des Section-Township-Range-Systems ist nützlich, wenn wir im Büro des Assessors nach Grundstücksgeschäften suchen oder sogar das 40-Morgen-Grundstück von Old Man Brown richtig identifizieren, das sein Sohn auf Facebook spottbillig anbietet (aber kein Grundstücksverzeichnis hat).
Alles in allem, ein solides Wissen über dieses System wird Sie in der Lage sein, Grundstücke zu plotten, während die Konkurrenz noch am Kopf kratzt.
Wenn Ihnen dies gefallen hat und Sie hungrig nach mehr Land-Tipps sind, schauen Sie sich E.B. Farmers Buch über Landflipping, seinen Blog und seinen umfassenden E-Kurs an (stellen Sie sicher, dass Sie den Rabattcode ‚RETIPSTER‘ an der Kasse verwenden, um schnell zu sparen).