New York City ist dafür bekannt, eine extrem teure Stadt für Mieter zu sein, aber es gibt Gesetze, die sicherstellen, dass nicht jeder New Yorker Mieter den Launen des Marktes überlassen wird, und etwa 1 Million Wohnungen in der Stadt unterliegen diesem Schutz. Die Mietstabilisierung ist bei weitem der am häufigsten angewendete Schutz, aber auch sehr begehrte mietkontrollierte Wohnungen gibt es noch in einigen Gegenden der Stadt.
Solche Gesetze gelten jedoch nur für bestimmte Gebäude oder bestimmte Wohnungen und haben oft Schlupflöcher, die Vermieter schnell ausnutzen. Die Gesetze haben sich im Laufe der Zeit geändert, wobei die jüngsten Aktualisierungen weitreichende, mieterfreundliche Schutzmaßnahmen mit sich brachten, die von Wohnungsbefürwortern als Gewinn angesehen werden, von Vermietern und Immobilienbesitzern jedoch als Destabilisierung des städtischen Mietmarktes bezeichnet werden.
Einfach gesagt: Der New Yorker Mietmarkt ist kompliziert, aber es gibt mietregulierte Wohnungen da draußen. Hier haben wir aufgeschlüsselt, was Sie über die Unterschiede zwischen mietkontrollierten und mietstabilisierten Wohnungen wissen müssen und wie Ihre Chancen stehen, eine davon zu ergattern.
Mietpreiskontrollierte Wohnungen
Betrachten Sie diese Wohnungen als das goldene Ticket der New Yorker Immobilienwelt. Mietkontrolle tritt ein, wenn ein Mieter seit dem 1. Juli 1971 – ja, 1971 – ununterbrochen in seiner Wohnung lebt, in einem Gebäude, das vor 1947 gebaut wurde. Die Mietkontrolle sollte den Mietern theoretisch kleinere Preiserhöhungen im Laufe der Jahre garantieren, so dass sie im Wesentlichen Mieten aus den 1970er Jahren in Vierteln zahlen, die im Immobilienwert explodiert sind. (Obwohl eine HPD-Umfrage aus dem Jahr 2019 zeigt, dass die mittlere Bruttomiete für mietkontrollierte Wohnungen bei 1.039 Dollar liegt.)
Aber das wird nicht ewig so bleiben; wenn eine mietkontrollierte Wohnung frei wird, wird sie entweder mietstabilisiert, oder – wenn sie sich in einem Gebäude mit weniger als sechs Einheiten befindet – typischerweise ganz aus der Regulierung herausgenommen.
Das bedeutet, dass die Gesamtzahl der kontrollierten Einheiten abgenommen hat, wenn Einheiten stabilisiert oder dereguliert werden. Um es zu verdeutlichen: In den 1950er Jahren waren 2 Millionen Wohnungen in der Stadt mietkontrolliert; heute sind es etwa 22.000 (laut einer Erhebung des Rent Guidelines Board aus dem Jahr 2019), also nur etwa ein Prozent des gesamten Wohnungsbestands in New York City.
Mieter, die der Mietpreiskontrolle unterliegen, müssen auch jedes Jahr mit Mieterhöhungen rechnen. Wohnungen, die unter Mietpreiskontrolle stehen, unterliegen einem System der „maximalen Grundmiete“, was bedeutet, dass es einen maximalen Betrag gibt, den Vermieter von den Mietern verlangen dürfen, und sie können sich entscheiden, die maximal einnehmbare Miete – was ein Mieter tatsächlich zahlt – zu erhöhen, bis sie diesen Maximalpunkt erreichen. (Der Metropolitan Council on Housing hat eine ausführliche Erklärung, wie dies geschehen kann.)
Die maximale Grundmiete kann alle zwei Jahre erhöht werden, was bedeutet, dass die Mieten in diesen Wohnungen in die Höhe schießen können, wenn die Vermieter sich dafür entscheiden, dies zu tun. (Nicht jeder Vermieter tut das, und Vermieter mit Bauverstößen dürfen das nicht.) Unter den neuen Mietgesetzen wird die maximal eintreibbare Miete nun auf den Fünf-Jahres-Durchschnitt der letzten Erhöhungen des Rent Guidelines Board begrenzt.
Wie bekomme ich eine mietkontrollierte Wohnung?
Wohnt ein Verwandter in einer solchen, und wohnen Sie auch dort? Wenn ein Mieter in einer mietstabilisierten oder mietkontrollierten Wohnung stirbt oder umzieht, haben bestimmte Familienmitglieder (einschließlich „nicht-traditioneller“ Familienmitglieder, wie unverheiratete Paare), die in der Wohnung gewohnt haben, unter bestimmten Bedingungen das Recht, das Mietverhältnis zu übernehmen.
Ansonsten ist das grundsätzlich nicht möglich. Mitbewohner, die nicht in einer familiären Beziehung zum Hauptmieter stehen, haben kein Nachfolgerecht, ebenso wenig wie Untermieter oder Familienmitglieder, die nicht in der Wohnung leben.
Mietstabilisierte Wohnungen
Das bringt uns zur Mietstabilisierung, einer viel häufigeren Möglichkeit für New Yorker, sich eine Miete unter dem Marktniveau zu sichern. Während nur etwa ein Prozent der New Yorker Mieteinheiten mietkontrolliert sind, sind etwa 50 Prozent der Einheiten in der Stadt stabilisiert. Die Mietstabilisierung gilt generell für Wohnungen in Gebäuden mit sechs oder mehr Einheiten, die vor 1974 gebaut wurden.
Wenn Sie in einer stabilisierten Wohnung wohnen, kann Ihr Vermieter die Miete nur um einen Prozentsatz erhöhen, der vom Rent Guidelines Board festgelegt wird, was jedes Jahr ein heißes Thema ist. Im Gegensatz zu anderen Programmen für bezahlbare Wohnungen hängt die Miete nicht von Ihrem Einkommen, der Wohnungsgröße, der Anzahl der Bewohner oder anderen bedarfsabhängigen Faktoren ab.
In der Vergangenheit wurden die größten Veränderungen der Mieten in diesen Einheiten davon beeinflusst, wie oft die Wohnung in der Vergangenheit umgewandelt wurde, sowie von den Renovierungen, die der Vermieter vorgenommen hat. Aber die neuen Mietgesetze, die in diesem Sommer verabschiedet wurden, schränken das erheblich ein: Die Möglichkeit eines Vermieters, die Miete aufgrund von individuellen Wohnungsverbesserungen (IAIs) oder größeren Kapitalverbesserungen (MCIs) zu erhöhen, wurde deutlich eingeschränkt – theoretisch, um es zwielichtigen Eigentümern zu erschweren, Upgrades als Mittel zur Belästigung oder unfairen Erhöhung der Miete eines Mieters zu nutzen.
Andere Regeln werden es Vermietern auch schwerer machen, mietstabilisierte Einheiten auf den Marktpreis zu bringen: Bis vor kurzem konnten stabilisierte Wohnungen dereguliert werden, wenn die Miete 2.700 Dollar überstieg und der Mieter auszog, eine Praxis, die als „High-Rent Vacancy Decontrol“ bekannt ist. Dank einer Mietreform, die in diesem Jahr von der staatlichen Legislative verabschiedet wurde, wurde diese Praxis aufgehoben, ebenso wie die Möglichkeit des Vermieters, die Miete einer stabilisierten Wohnung zwischen den Mietern um 20 Prozent zu erhöhen.
Wie bekomme ich eine mietstabilisierte Wohnung?
Es ist gar nicht so schwer! Hier ist eine unglaublich gründliche Liste von mietstabilisierten Gebäuden in jedem Stadtbezirk. Einen einfacheren Weg, um zu überprüfen, ob ein Gebäude stabilisiert ist, gibt es hier.
Wenn Sie glauben, dass Sie in eine mietstabilisierte Wohnung einziehen, sollte der Vermieter einen Zusatz zur Mietstabilisierung in alle neuen Mietverträge und Verlängerungen aufnehmen, der die Mieter über ihre gesetzlichen Rechte informiert. Es ist ziemlich häufig der Fall, dass Vermieter diese Details potenziellen Mietern nicht anbieten und von ahnungslosen Mietern mehr verlangen, als ihnen rechtlich möglich ist. Es liegt oft an den Mietern, sich über die Mietstabilisierung zu informieren und ihren zukünftigen Vermieter damit zu konfrontieren, bevor sie einen Mietvertrag unterschreiben.
Was ist mit der Vorzugsmiete?
Die Mietstabilisierung legt eine maximale gesetzliche Miete für jede Wohnung fest – wie wir bereits erwähnt haben, ist es eine Zahl, die auf der einzigartigen Geschichte jeder Wohnung basiert. Als Vorzugsmiete bezeichnet man dagegen die Miete, die einem mietstabilisierten Mieter berechnet wird und die niedriger ist als die gesetzliche Miete.
Während dies in der Theorie nach einer guten Idee klingt, kann es in der Praxis zu Schwierigkeiten für Mieter führen. In einem Bericht von ProPublica aus dem Jahr 2017 heißt es: „Erhöhungen der Vorzugsmieten unterliegen nicht den von der Stadt festgelegten Grenzen, die für andere mietstabilisierte Wohnungen gelten. Vermieter können die Vorzugspreise widerrufen und die Mieten auf das gesetzliche Maximum anheben, wenn die Mietverträge zur Erneuerung anstehen. Das kann Erhöhungen von Hunderten oder sogar Tausenden von Dollar bedeuten.“
Die Mietreform, die diesen Sommer in Albany verabschiedet wurde, schränkt die Möglichkeiten des Vermieters ein, solche massiven Erhöhungen durchzusetzen; nach der neuen Gesetzgebung muss einem Mieter bei der Erneuerung des Mietvertrags die Vorzugsmiete angeboten werden, anstatt unerwartet mit einer massiven Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Es gibt Vermietern das Recht, bis zur maximalen gesetzlichen stabilisierten Miete nur dann zu verlangen, wenn ein Mieter die Wohnung verlässt.
Und um die oben angesprochenen Probleme zu vermeiden, hat der Metropolitan Council on Housing folgendes zu sagen: „Mieter mit Vorzugsmieten werden dringend ermutigt, sich zum frühestmöglichen Zeitpunkt über ihre Rechte und Optionen zu informieren.“
Korrektur: eine frühere Version dieses Artikels ließ Informationen über die maximalen Grundmieten für mietkontrollierte Wohnungen aus; Curbed bedauert den Fehler.