Zeit des Kaufabschlusses. Das Ende des Weges. Das letzte Hurra – und Hurra ist angesagt.
Wenn Sie hier sind, dann haben Sie einen Käufer gefunden, haben Reparaturen am Haus ausgehandelt und sind bereit, auszuziehen – und weiter. Aber bevor Sie den Verkauf offiziell machen können (und bezahlt werden!), müssen Sie noch ein paar Punkte von Ihrer Liste streichen.
Hier haben wir alles zusammengetragen, was Sie für eine erfolgreiche Abwicklung wissen müssen.
Abschluss ist der letzte Schritt
Der Abschluss oder „Settlement“ ist der Zeitpunkt, an dem beide Parteien die endgültigen Eigentums- und Versicherungspapiere unterschreiben und der Käufer rechtmäßiger Eigentümer des Hauses wird.
Typischerweise findet der Tag des Abschlusses etwa vier bis sechs Wochen nach der Unterzeichnung des Kauf- und Verkaufsvertrags statt. Während dieses Zeitfensters werden die Kaufgelder des Käufers in einem Treuhandkonto gehalten, bis alle Bedingungen, wie z.B. die Hausinspektion und die Schätzung, erfüllt sind.
Ihr Makler wird in der Lage sein, Fragen zu beantworten und Unterstützung während des Abschlusses anzubieten. Hier ist, was Sie vom Prozess erwarten können, von Anfang bis Ende.
Bevor Sie schließen, werden Sie eine letzte Begehung haben
Die meisten Kaufverträge geben dem Käufer eine letzte Chance, eine Begehung des Hauses innerhalb von 24 Stunden nach der Abrechnung zu machen. Bei dieser Gelegenheit kann er sich davon überzeugen, dass sich die Immobilie in einem guten Zustand befindet und dass die vereinbarten Reparaturen durchgeführt wurden.
In den meisten Fällen treten in dieser Phase der Transaktion keine Probleme auf. (Wenn etwas nicht in Ordnung ist, kann Ihr Makler es Ihnen erklären.) Die abschließende Begehung gibt Käufern meist die Gewissheit, dass Sie als Verkäufer die Bedingungen des Kaufvertrags und die mit der Hausinspektion verbundenen Reparaturen eingehalten haben.
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Befolgen Sie diese Schritte, um sich auf die abschließende Begehung vorzubereiten
Um sicherzustellen, dass die Begehung reibungslos abläuft, bereiten Sie sich in diesen sechs Schritten vor:
Schritt 1: Haus aufräumen. Ihr Haus sollte bei der letzten Besichtigung makellos sein. Angenommen, der Käufer übernimmt das Haus am Tag des Abschlusses, sollten Sie zu diesem Zeitpunkt vollständig ausgezogen sein. Aber ein Umzug kann chaotisch sein. Nach dem Entrümpeln, Packen und Umziehen sollten Sie vielleicht noch einmal eine Tiefenreinigung durchführen.
Schritt #2: Hinterlassen Sie Bedienungsanleitungen und Garantien. Machen Sie dem Käufer das Leben leichter, indem Sie alle Bedienungsanleitungen und Garantien für Haushaltsgeräte bereitstellen, die Sie haben. Drucken Sie physische Kopien aus und legen Sie diese Dokumente an einem Ort für den neuen Besitzer ab. Wenn Sie Quittungen von Auftragnehmern für Reparaturen haben, legen Sie diese zu den Handbüchern.
Schritt #3: Stellen Sie eine Verkäuferliste zur Verfügung. Geben Sie dem Käufer die Kontaktdaten von Handwerkern oder Wartungsfirmen, mit denen Sie in der Vergangenheit zusammengearbeitet haben. Diese Anbieter sind mit Ihrem Haus vertraut, und der neue Besitzer wird es zu schätzen wissen, eine Liste von Dienstleistern zu haben, denen er vertrauen kann, dass sie sich gut um sein neues Haus kümmern.
Schritt #4: Suchen Sie nach vergessenen Dingen. Machen Sie einen weiteren Check im ganzen Haus, um sicherzustellen, dass Sie nichts vergessen haben. Eine Ausnahme: Sie können unbenutzte oder übrig gebliebene Farbdosen in den Farben, die derzeit im Haus verwendet werden, zurücklassen – aber stimmen Sie sich vorher mit dem Käufer ab.
Schritt #5: Drehen Sie Wasserabsperrventile ab. Das Letzte, was Sie vor dem Kaufabschluss wollen, ist eine Überschwemmung. Drehen Sie mit Erlaubnis des Käufers das Hauptabsperrventil Ihres Hauses 24 Stunden vor dem Abschluss ab.
Schritt #6: Schließen Sie ab. Bis die Abrechnung abgeschlossen ist, sind Sie rechtlich für das Haus verantwortlich – das heißt, Sie wären haftbar, wenn vor dem Abschluss eingebrochen wird. Schließen Sie also am Tag vor der Abrechnung die Fenster ab und verriegeln Sie die Haustüren. Wenn ein Haus unbewohnt aussieht, ist das ein willkommenes Zeichen für Einbrecher. Es ist eine gute Idee, das Licht auf der Veranda anzulassen oder eine Innenbeleuchtung so einzustellen, dass sie mit einer Zeitschaltuhr ein- und ausgeschaltet werden kann.
Wenn bei der letzten Begehung ein Problem mit dem Haus festgestellt wird, sollten Sie nicht in Panik geraten. Das Standardprotokoll sieht vor, dass der Makler des Käufers den Makler des Anbieters sofort auf das Problem aufmerksam macht. Dann arbeiten beide Parteien zusammen, um das Problem zu lösen. Typischerweise verzögert sich entweder das Closing oder es gibt zusätzliche Verhandlungen, wie z.B. einen Geldabzug vom Kaufpreis. Mit anderen Worten: Es gibt Optionen, und Ihr Makler kann Ihnen dabei helfen.
Nächstes Thema: Die „Closing Disclosure“
Angenommen, die letzte Begehung verläuft reibungslos. (Juhu!) Was passiert dann?
Sie erhalten Informationen über Ihre Abschlusskosten von der Eigentümergesellschaft.
Zwischenzeitlich muss der Hypothekenkreditgeber des Käufers dem Käufer drei Werktage vor der Abrechnung eine Closing Disclosure, oder CD, zukommen lassen. Dies ist eine formelle Erklärung über die endgültigen Darlehensbedingungen und Abschlusskosten des Käufers. Als Darlehensnehmer hat der Käufer ein Recht auf eine dreitägige Überprüfungsfrist, um zu sehen, ob es irgendwelche signifikanten Diskrepanzen zwischen der CD und dem Loan Estimate (LE) gibt – ein Dokument, das Käufer erhalten, wenn sie ein Darlehen beantragen. Der LE beschreibt die ungefähren Gebühren, die der Käufer zahlen müsste.
In den meisten Fällen gibt es keine großen Unterschiede zwischen CD und LE. Wenn jedoch bestimmte Abschlusskosten um 10 % oder mehr zwischen dem Kostenvoranschlag und der Offenlegung abweichen, muss das Darlehen des Käufers an den Hypothekengeber zurückgehen, damit die Kostenunterschiede überprüft werden können. Wenn das passiert, wird der Abschluss normalerweise verschoben, bis das Problem gelöst ist.
Erwarten Sie diese Personen beim Abschluss
Der Abschluss findet typischerweise in der Eigentumsgesellschaft, im Büro des Anwalts oder im Büro des Immobilienmaklers des Käufers oder Verkäufers statt. (Es sei denn, Sie leben in einem Staat, der elektronische Abschlüsse – eClosings – mit entfernten Notaren erlaubt. In diesem Fall können sich die beteiligten Parteien dafür entscheiden, Dokumente digital zu unterschreiben.)
Die Liste der gesetzlich vorgeschriebenen Teilnehmer hängt von Ihrem Staat ab, aber in der Regel werden Sie von folgenden Personen begleitet:
- Ihr Makler
- Der Käufer
- Der Makler des Käufers
- Ein Vertreter des Grundbuchamtes
- Der Kreditsachbearbeiter
- Alle an der Transaktion beteiligten Immobilienanwälte
Erinnern Sie sich an die Abschlusskosten
Die Abschlusskosten können je nach Ort stark variieren, aber im Allgemeinen zahlen Sie Abschlusskosten in Höhe von 5 bis 10 % des Verkaufspreises des Hauses. Bei einem Haus im Wert von 300.000 $ können Sie also mit 15.000 bis 30.000 $ an Abschlusskosten rechnen. In den meisten Fällen werden diese Kosten bei der Schließung von Ihrem Erlös abgezogen.
Zu den Abschlusskosten für Verkäufer gehören typischerweise:
- Die Provision für den Immobilienmakler und den Käufermakler
- Umsetzungssteuern oder Eintragungsgebühren
- Kreditablösungskosten
- Unbezahlte Hausbesitzervereinigungsbeiträge
- Hauseigentümervereinigungsbeiträge, die bis zum Abrechnungsdatum enthalten sind
- Grundstückssteuern
- Escrow, Titel- oder Anwaltsgebühren
Diese Dinge sollten Sie zum Abschluss mitbringen
Zum Abschluss sollten Sie haben:
- Einen amtlichen Lichtbildausweis
- Eine Kopie des ratifizierten Kaufvertrags
- Hausschlüssel, Garagenfernbedienungen, Briefkastenschlüssel, Torschlüssel und eventuelle Poolschlüssel
- Einen Barscheck oder einen Überweisungsbeleg, wenn Ihre Abschlusskosten nicht vom Kaufpreis abgezogen werden. (Ja, es ist in Ordnung, einen Barscheck zu verwenden – vor allem, wenn Sie sich den Ärger mit einer Überweisung ersparen wollen, die einige Zeit dauern kann, bis sie freigegeben wird. Mit einem Bankscheck haben Sie die Garantie, dass das Geld, das Sie für die Abrechnung benötigen, bei der Schließung da ist.)
Vergessen Sie nicht, diese Punkte zu beachten
Bevor Sie losstürmen, um Farbmuster für Ihre neue Wohnung auszusuchen, denken Sie daran, diese beiden Schritte zu tun, die von Verkäufern oft übersehen werden:
Versorgungsunternehmen übertragen. Sie wollen nicht für die Stromrechnungen des neuen Eigentümers aufkommen? Stimmen Sie sich mit dem Käufer ab, damit die Nebenkosten – nicht nur Gas und Strom, sondern auch Wasser und Kabel – am Tag des Kaufabschlusses auf den Käufer übertragen werden.
Ändern Sie Ihre Adresse. Sie möchten natürlich, dass Ihre Post an Ihr neues Zuhause geschickt wird. Das Einrichten einer Nachsendeadresse stellt außerdem sicher, dass Sie erreichbar sind, falls es nach dem Kauf zu Problemen kommt. Hier können Sie eine Adressänderung beim U.S. Postal Service beantragen.
Endlich: Feiern!
Endlich ist Ihr Haus offiziell verkauft. Herzlichen Glückwunsch! Klopfen Sie sich selbst auf die Schulter – und beginnen Sie dann, sich in Ihrem neuen Lebensabschnitt einzurichten.
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