Die Umkehrhypothek ist eine Möglichkeit für ältere Amerikaner, auf das Eigenkapital ihres Hauses zuzugreifen und es zur Finanzierung des Ruhestands zu nutzen. Allerdings gibt es strenge Regeln und Richtlinien, die festlegen, wer sich für diese Hypotheken qualifiziert, wie viel Einkommen eine Umkehrhypothek bieten kann und wie viel sie kostet.
Wenn Sie eine Umkehrhypothek in Betracht ziehen, ist es wichtig, die grundlegenden Regeln und Vorschriften zu verstehen.
Umkehrhypotheken: Ein Überblick
Eine Umkehrhypothek ist ein Darlehen, das in der Regel an Hausbesitzer vergeben wird, die 62 Jahre und älter sind. Diese Darlehen ermöglichen es den Kreditnehmern, einen Teil des Eigenkapitals in ihrem Haus in steuerfreies Bargeld umzuwandeln, ohne dass monatliche Zahlungen erforderlich sind, sagt Darryl Hicks, Vizepräsident für Kommunikation der National Reverse Mortgage Lenders Association.
Mehr sehen
„Das Darlehen wird als Umkehrhypothek bezeichnet, denn anstatt monatliche Zahlungen an einen Kreditgeber zu leisten, wie bei einer traditionellen Hypothek, leistet der Kreditgeber Zahlungen an den Kreditnehmer“, sagt Hicks.
Die gängigste Art der Umkehrhypothek ist die Home Equity Conversion Mortgage (HECM), die vom U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) angeboten wird.
„Eine HECM ist kein staatliches Darlehen. Es ist ein Darlehen, das von einem Hypothekengeber ausgegeben wird, aber von der Federal Housing Administration versichert ist, die Teil des HUD ist“, erklärt Hicks.
Die Umkehrhypothek ermöglicht es dem Hausbesitzer, Geld zu leihen und dabei sein Haus als Sicherheit zu nutzen. Die Hausbesitzer erhalten von der Bank einen Kredit – entweder in Form einer einmaligen Summe oder als laufende Zahlungen – basierend auf einem Prozentsatz des Eigenkapitals, das sie in ihrem Haus angesammelt haben.
Zulassungsvoraussetzungen für eine Umkehrhypothek
Es gibt eine Reihe von Voraussetzungen und Zulassungsrichtlinien, die erfüllt werden müssen, um sich für eine HECM-Umkehrhypothek zu qualifizieren.
Zuallererst muss der Hausbesitzer 62 Jahre oder älter sein. Weitere Voraussetzungen sind:
- Das Haus, auf das Sie eine Umkehrhypothek beantragen, muss Ihr Hauptwohnsitz sein. Das heißt, es muss die Adresse sein, an der Sie den größten Teil des Kalenderjahres verbringen.
- Sie müssen das Haus entweder komplett besitzen oder einen sehr niedrigen Saldo auf dem Haus haben, wenn Sie eine HECM-Umkehrhypothek beantragen. Diejenigen, die noch eine Hypothek haben, müssen in der Lage sein, diese bei Abschluss der Umkehrhypothek zu tilgen.
- Sie dürfen nicht mit irgendwelchen Bundesschulden im Rückstand sein. Dies würde Einkommenssteuern oder staatliche Studentenkredite einschließen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Sie Mittel aus einer umgekehrten Hypothek verwenden können, um solche Schulden zu tilgen.
- Sie müssen bereit sein, einen Teil der umgekehrten Hypothek bei Abschluss beiseite zu legen (oder über genügend eigenes Geld verfügen), um Dinge wie Grundsteuern und Versicherungen sowie Wartungs- und Reparaturkosten zu bezahlen.
Um eine Umkehrhypothek genehmigt zu bekommen, muss Ihr Haus auch in einem guten Zustand sein, und Sie müssen an einer Beratung teilnehmen, die von einer vom HUD zugelassenen Beratungsstelle für Umkehrhypotheken angeboten wird. Während des Beratungsgesprächs wird ein Vertreter Ihre Eignung für eine umgekehrte Hypothek überprüfen und auch die finanziellen Auswirkungen besprechen.
Mehr sehen
Zum Beispiel, Diejenigen, die eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, wenn sie zu jung sind, riskieren, dass ihnen später im Leben das Geld ausgeht – zu einer Zeit, in der das Einkommen wahrscheinlich niedriger und die Gesundheitsausgaben höher sein werden.
Kosten einer Umkehrhypothek
Eine Umkehrhypothek ist kein kostenloses Geld – Zinsen und Gebühren werden jeden Monat zu Ihrem Hypothekensaldo hinzugefügt. Das bedeutet, dass der Betrag, den Sie für Ihre Hypothek schulden, steigt, wenn Sie sich für diese Art von Darlehen entscheiden.
Darüber hinaus muss der Kreditnehmer immer noch Grundsteuer und Hausbesitzer-Versicherung bezahlen.
„Der Hauptvorteil einer umgekehrten Hypothek ist der Cash-Flow-Vorteil der Beseitigung der monatlichen Hypothekenzahlung, sowie der Zugriff auf Eigenkapital in Form einer Kreditlinie oder einer Einmalzahlung“, sagt David Reyes, Finanzberater bei Reyes Financial Architecture. Viele Finanzexperten empfehlen, Umkehrhypotheken als letzten Ausweg zu betrachten, da es oft keinen finanziellen Sinn macht, Eigenkapital für Einkommen zu opfern.
„Insgesamt sollte eine Umkehrhypothek als Teil eines Ruhestandsplans für Senioren in Betracht gezogen werden“, sagt Reyes. „In einigen Fällen kann der Senior nur seine monatlichen Hypothekenzahlungen eliminieren. In anderen Fällen, abhängig von ihrem Eigenkapital, können sie ihre monatlichen Hypothekenzahlungen eliminieren und erhalten Zugang zu einer beträchtlichen Menge an Bargeld. In anderen Fällen, mit einem Haus, das frei und unbelastet ist, kann der Hausbesitzer oder Senior Zugang zu einer großen Kreditlinie haben, die angezapft werden kann, wenn der Bedarf entsteht.“
Wie das Geld ausgezahlt wird
Die Kredithöhe, die durch eine umgekehrte Hypothek zur Verfügung steht, hängt vom Alter des Kreditnehmers (oder dem Alter des jüngsten Ehepartners, wenn es ein Paar gibt) ab, sowie vom geschätzten Wert des Hauses, den aktuellen Zinssätzen und im Falle des HECM-Programms von der FHA-Kreditgrenze von 765.600 $, sagt Hicks. Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, wie Kreditnehmer die Zahlungen aus einer HECM-Umkehrhypothek erhalten. Zu den Optionen gehören:
Kreditlinie
Auf eine Kreditlinie kann zugegriffen werden, wenn Geld benötigt wird. Der Zugriff auf das Geld erfordert in der Regel eine schriftliche Anfrage an den Darlehensverwalter.
Term payments
Bei dieser Option erhalten Kreditnehmer feste monatliche Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum, z.B. fünf Jahre. Während dieser Zeit ändert sich der Betrag, den der Kreditnehmer jeden Monat erhält, nicht. Dies gilt selbst dann, wenn das Haus während des Zahlungszeitraums an Wert verliert.
Dauerzahlungen
Die Kreditnehmer erhalten feste monatliche Zahlungen, solange sie das Haus als Hauptwohnsitz bewohnen. Die Zahlungen werden auch dann fortgesetzt, wenn der Kredit den Wert des Hauses übersteigt. Die Zahlungen enden, wenn der Kreditnehmer stirbt oder das Haus verlässt.
Zu den zusätzlichen Optionen gehören Modified Term/Line of Credit, eine Art hybride Auszahlung, bei der der Kreditnehmer sowohl einen Kreditrahmen als auch feste monatliche Zahlungen für eine bestimmte Zeitspanne erhält. Ähnlich verhält es sich bei einer Modified Tenure/Line of Credit, bei der der Kreditnehmer einen Kreditrahmen und feste monatliche Zahlungen erhält, solange das Haus sein Hauptwohnsitz ist.
Bei einer Umkehrhypothek ist es auch möglich, eine einmalige Auszahlung oder einen Pauschalbetrag zu beantragen. Diese Option bedeutet, dass die gesamte Darlehenssumme dem Kreditnehmer bei Abschluss zur Verfügung gestellt wird.
Rückzahlung einer Umkehrhypothek
Der Kreditnehmer muss ein Umkehrhypothekendarlehen erst zurückzahlen, wenn das Haus verkauft oder geräumt wird oder der letzte überlebende Kreditnehmer stirbt.
Wenn das Haus jedoch irgendwann nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie das Darlehen zurückzahlen.
Außerdem kann es sein, dass Sie das Darlehen früher zurückzahlen müssen, wenn:
- Sie die Grundsteuer oder die Hausbesitzer-Versicherung nicht bezahlen
- Sie das Haus nicht in gutem Zustand halten
Eigene Umkehrhypotheken
Während HECM-Umkehrhypotheken mehr als 90 Prozent aller Umkehrhypotheken in den USA ausmachen, gibt es einen wachsenden Markt für sogenannte proprietäre Umkehrhypotheken, die von den Hypothekengesellschaften, die sie anbieten, privat versichert werden, sagt Hicks.
„Proprietäre Umkehrhypotheken haben in der Regel höhere Darlehensgrenzen (typischerweise bis zu 4 Mio. $) und eine größere Flexibilität bei den Immobilientypen“, erklärt Hicks.
Proprietäre Umkehrhypotheken sind auch mit vielen der gleichen Verbraucherschutzmaßnahmen verbunden, die mit dem HECM-Programm verbunden sind, wie z.B. der obligatorischen Beratung.
Einkaufen für eine umgekehrte Hypothek
Es ist immer eine gute Idee, Ihre Forschung und Shop rund um bei der Prüfung eines Darlehens jeder Art, einschließlich einer umgekehrten Hypothek.
Beim Einkauf, vergleichen Sie Gebühren und Zinssätze von mehreren Kreditgebern, um sicherzustellen, dass Sie immer das beste Angebot möglich für Ihre finanzielle Situation.
Erfahren Sie mehr:
- Home-Equity-Darlehen, HELOC oder umgekehrte Hypothek: Was ist das Richtige für Sie?
- Umkehrhypothek Vor- und Nachteile
- Was sind Umkehrhypotheken-Betrügereien?
Mehr sehen